文：任澤平團隊
導讀
2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。我國房地產市場的供求關系發生了很大變化，以地產銷售、投資為核心的總量指標逐步放緩，房地產大開發時代落幕，存量房主導時代已經到來。考慮到城鎮化進程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產還有一定的發展空間和潛力。
我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續多年跟蹤測算全國城鎮住房存量和未來需求，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進行測算。
據測算，到2030年我國新增住房需求緩慢降至9.1億平方米，預計2024-2030年我國新增住房需求在9.3億平方米/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。
目錄
1 未來5年中國住房需求約9.4億平/年
2 中國住房需求的測算思路
2.1 測算思路和主要假設
2.2 未來（2024-2030年）中國住房需求
正文
1 未來5年中國住房需求約9.4億平/年
1998年房改以來，我國房地產市場得到快速發展，從1990年代的福利分房到住房商品化，中國城鎮居民經歷了從筒子樓到住宅小區，從全民蝸居到基本適居，住房事業取得巨大進步。近年來，我國房地產市場的供求關系也發生了很大變化，以地產銷售、投資為核心的總量指標逐步放緩。房地產大開發時代落幕，存量房主導時代已經到來。
2023年，我國房地產整體銷售低迷、房企拿地謹慎，拖累經濟恢復和地方財政。2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。考慮到城鎮化進程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產還有較大的發展空間和潛力。
我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續多年跟蹤測算全國城鎮住房存量和未來需求，并在報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國城鎮住房存量情況，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進行測算。在已有研究的基礎上，我們與時俱進設計了一套基于人口普查、人口抽樣調查、各房齡房屋抽樣調查等數據的系統測算方法。
我國住房需求主要包含三大部分：剛性需求、改善性需求、更新需求。其中，剛性需求是由城鎮人口增加帶來的居住需求，城鎮人口增加包含原有城鎮人口的自然增長和城鎮化率提升帶來的新增城鎮人口；改善性需求是由人均住房面積提升帶來的居住需求；更新需求是舊房拆除更新帶來的居住需求。
對于我國未來住房需求，部分市場觀點持有悲觀態度，認為未來我國住房需求將持續下跌至較低水平，引發市場擔憂。然而，根據我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。
為驗證模型的合理性，我們使用國家統計局公布的商品住宅實際銷售面積數據，對我們的模型數據進行了回溯。根據模型測算結果，2017年、2020年、2023年城鎮新增住房需求分別為13.5億平方米、13.0平方米、9.3億平方米；2017年、2020年、2023年商品住宅實際銷售面積分別為14.5億平方米、15.5億平方米、9.5億平方米，誤差相對較小，證明模型的測算結果比較符合實際情況。
2 中國住房需求的測算思路
2.1 測算思路和主要假設
（1）測算思路
長期來看，城鎮人口增長帶來的剛性需求、人均住房面積提升帶來的改善性需求、舊房拆除帶來的更新需求三部分共同構成我國新增住房需求。為測算我國住房需求，我們分別計算各部分住房需求，加總得出我國住房需求。即：當年我國住房需求=剛性需求+改善性需求+更新需求。
（2）主要假設
根據人口普查定義，家庭戶是指以家庭成員關系為主，居住一處共同生活的人；集體戶是指相互之間沒有家庭成員關系、集體居住共同生活在一個房間的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠小于家庭戶，直接使用城鎮家庭戶人均住房面積測算城鎮住房存量存在高估。鑒于以上問題，我們假設城鎮集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。
2.2 未來（2024-2030年）中國住房需求
（1）剛性需求：人口自然增長、城鎮化率提升帶來的城鎮常住人口住房需求增加
我們預計，2024-2030年，我國新增城鎮常住人口約0.5億人，城鎮化率提升約4.7%，帶來住房需求20.3億平方米，年均2.9億/年。在假設人均住房面積不變的前提下，剛性需求增量=新增城鎮常住人口*城鎮人均住房面積。
近年來，我國人口增速、城鎮化速度均明顯放緩。總人口方面，2017-2023年，中國每年出生人口數連續七年下降，2023年出生人口約為2017年出生人口的一半。自2016年以來，由于生育率低迷，我國每年新增人口數都在持續減少，預計未來一段時間，國家會加大力度出臺各類政策大力鼓勵生育。關于中國未來總人口的預測，我們采用育媧人口研究的《中國人口預測報告2023版》中對中國總人口預測的中預測數據，并基于2023年我國真實人口數據進行合理調整。
城鎮化率方面，近幾年，我國城鎮化速度放緩。2018-2023年間我國常住人口城鎮化率每年提升0.8%-1.2%，相比于過去20年處于歷史最低水平。國際經驗表明，城市化的發展近似于一條被拉平的“S”曲線，我國城市化發展正處于快速發展期的減速發展階段末期，城鎮化率略高于世界平均水平56.2%，低于高收入經濟體的81.9%和中高收入經濟體的68.2%。關于城鎮化率的預測，我們采用育媧人口研究報告中的預測數據，根據育媧人口研究報告，到2035年中國城鎮化率將達到75.1%。
關于人均住房面積的測算，基于我們的假設：城鎮集體戶人均住房面積為家庭戶的35%，結合人口普查、1%人口抽樣等公布的已有城鎮家庭戶人口、城鎮集體戶人口、城鎮家庭戶人均面積數據，加權計算得出2014-2020年期間每年的城鎮居民人均住房面積及增速。未來，中國房地產發展由高速逐漸轉向中高速，我們預計2024-2030年城鎮居民人均住房面積將以年均1.1%的增速線性遞減至1.0%的增速，再逐年推算出2024-2030年城鎮居民人均住房面積。
此外，由于我國存在行政區劃變動的現象，部分就地城鎮化人口（農民帶房入城）不產生新增城鎮居住需求，若不將其剔除會導致剛性需求被高估。考慮到未來行政區劃調整將放緩，我們基于歷史數據（2000-2010年每年因行政區劃變動產生的面積約4億平方米），按照行政區劃調整面積逐年遞減的趨勢，將其從剛性需求中剔除。
據測算，2024-2030年，由城鎮人口增長帶來的住房剛性需求總量為20.3億平，年均2.9億平/年，相比于2014-2023年的年均5.4億平/年有所降低，表明未來隨著總人口減少、城鎮化速度放緩，由剛需帶來的住房需求將逐漸減少。
（2）改善需求：住房消費升級、家庭規模小型化帶來人均住房面積提升
我們預計，2024-2030年城鎮居民人均住房面積由35.5平方米增加至37.8平方米，帶來改善性住房需求25.8億平，年均3.7億平/年。一方面，我國尚未進入高收入經濟體行列，城鎮居民人居住房使用面積仍與高收入經濟體存在較大差距。2022年，中國城鎮人均住房使用面積僅24.4平方米，遠低于發達國家的平均水平。未來，伴隨我國經濟不斷發展并向高收入經濟體行列邁進，城鎮居民對人均住房面積的需求將不斷提升，促進住房消費升級。
另一方面，隨著結婚率下降、晚婚不婚離婚率上升，生育率下滑，年輕人獨居群體增多等因素，家庭規模小型化趨勢愈發明顯。從國際上看，家庭規模小型化成為各國人口發展趨勢，日本、美國、韓國家庭戶均規模分別約為2.3、2.5、2.4人，中國家庭戶均規模從1982年的4.4人降至2022年的2.8人。未來，中國家庭規模仍有小型化趨勢，將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。在假設城鎮常住人口不變的前提下，改善性需求增量=城鎮常住人口*城鎮居民人均住房面積增量。
據測算，2024-2030年，由人均住房面積提升帶來的改善性住房需求總量25.8億平，年均3.7億平/年，與2020-2023年的年均3.8億平/年基本持平，相較于2014-2023年的年均4.0億平/年略有下降，主要是由于近幾年的總人口降低和城鎮化速度放緩，在人均住房面積增速相對穩定的前提下，改善性需求增量相比2020年以前有所降低。
（3）更新需求：城市更新改造帶來的居住需求
預計2024-2030年，我國城市更新帶來的住房需求約18.9億平，年均約2.7億平/年。我國目前存量住房中舊房占比不算低，未來仍存在較大的更新需求。根據七普抽樣調查數據，2020年我國21年以上房齡（房屋建成時間在1990-1999年）的住房面積占比達27%，31年以上房齡（房屋建成時間在1989年以前）的住房面積占比達9%，根據中央及地方政府對棚改、老舊小區改造范圍的界定，界定標準基本以使用年限在20年以上或30年以上為主，隨著時間推移，未來將有更多住房更新需求釋放。
此外，我國棚戶區改造在2014-2018年期間已完成大部分拆遷工作，2020年底住建部明確表示：未來城市規劃中要摒棄急功近利和大拆大建。未來，城市更新將以舊改將代替棚改，預計棚改效應將逐步減弱。據此，我們假設2024-2030年城市更新的房屋范圍是2009年以前的住宅。
為測算2024-2030年我國城市住房更新需求，我們的思路是：首先，基于七普、六普公布的各房齡房屋分布數據，推算出不同房齡房屋在六普到七普期間的拆除率（2010-2020年）。其次，根據2010-2020年各房齡房屋拆除率加權推算出2024-2030年各房齡段房屋的存量面積。最后，計算各房齡房屋面積占存量住房面積的比重，每年各房齡房屋下降比重占存量住房的面積即為舊房總面積。
有兩點需要說明的是，第一，關于2000年以后的房屋建成面積，使用國家統計局披露的商品房竣工面積數據。第二，由于未來城市更新中要避免大拆大建，每年需要更新的舊房比重將逐年遞減，基于此，我們按照逐年遞減的比例系數乘以舊房總面積推算出每年需要更新的舊房面積。
據測算，2024-2030年，我國城市更新帶來的住房需求約18.9億平，年均2.7億平/年，相較2014-2023年的年均3.6億平/年有所降低，主要是由于我國棚改拆遷大部分工作已完成，城市規劃中大拆大建將在極大程度上減少，未來的城市更新將以舊城改造為主。
（4）未來中國住房需求總量
據我們測算，預計2024-2030年我國住房需求約65億平，年均9.3億平/年，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別為20.3、25.8、18.9億平，年均分別為2.9、3.7、2.7億平/年。
從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。
