距離上次二手房放開限購不到兩個月的時間，5月9日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，明確杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格；取得合法產(chǎn)權住房的非杭州市戶籍人員，可以申請落戶；對住房供應較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式；正在掛牌出售的住房，可享首套購房資格等七條措施，自通知發(fā)布之日起正式施行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前杭州退出二手房限購，目的是鼓勵更多的購買力進入二手房市場消化庫存，為新房銷售打開局面，但從目前的狀態(tài)來看，政策力度還不夠，于是就在國家政策新指示以及其他熱點城市推出限購的情況下，全域退出限購。杭州是熱點城市的代表，限購政策相對嚴格。杭州退出限購意味著，除了一線城市核心區(qū)，上一輪布局的限購基本上退出。
全面取消住房限購
在杭州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)的政策通知中，最受關注的仍是全面取消限購。
杭州在通州中明確，在杭州全市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這意味著杭州全面取消了限購政策，市區(qū)或上城、西湖、拱墅和濱江不再限購，這些區(qū)域認購新房也不需要社保繳納條件。這個政策意義重大，屬于中央政治局4月底會議后全國首個全面取消限購的城市例子，對于其他一些還有限購的城市具有非常大的啟發(fā)。限購退出杭州市場，對于后續(xù)市場的提振具有非常重要的作用。
事實上，自去年8月以來，越來越多的二線城市選擇全面取消限購，南京、蘇州、長沙、成都、合肥、青島、武漢等熱點城市全面解除限購。一線城市中廣州取消了120平方米以上的住房限購，上海放開外環(huán)外非本市戶籍單身購房，北京松綁五環(huán)外區(qū)域住房限購。
同時，通知還提出，購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。
“同一個區(qū)，把僅有一套掛牌，再買就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接變成3.75%，首付降低利率降低，會刺激一波需求釋放。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。
此外，通知還明確對住房供應較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進供需平衡，這意味著杭州成為首個明確“以房定地”的城市，符合此前自然資源部的“以人定房”“以房定地”的思路，同時也是積極響應住建部的住房發(fā)展規(guī)劃要求，充分落實了中央政治局提及的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策導向。
中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生表示，限購的全面放開，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。一方面，購房即可落戶，吸納更多的省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購房區(qū)域內(nèi)無房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認定，無疑降低了改善客戶的購房成本，促進其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。
不僅如此，新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號難度將越來越大。優(yōu)化公證搖號銷售，登記客戶量少于準售房源數(shù)量的項目取消公證搖號，給予了房企更多的靈活性，提高房企的銷售效率；對于購房者來說，則將有利于減少時間成本，提高購房便利度。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現(xiàn)緩慢的溫和復蘇態(tài)勢，但受限于供應規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實現(xiàn)大幅回調(diào)。
隱憂浮現(xiàn)：庫存積壓 樓市低迷
杭州樓市限購始于8年前。2016年9月19日，杭州暫停在市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，同步暫停購房落戶政策。同年11月10日起，外地戶口需要提供一年以上社保證明，并且只能買一套。
在此后的幾年中，杭州樓市限購政策層層加碼，到2021年8月，杭州樓市的限購政策達到了史上最嚴。2022年之后，“杭三條”的出現(xiàn)，標志著杭州樓市政策開始向?qū)捤赊D(zhuǎn)向。
2023年10月，杭州將住房限購范圍從9區(qū)縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)主城四區(qū)；對杭州本市戶籍家庭限購2套，外地家庭限購1套。3月14日，杭州全面放開二手房限購政策。
從層層加碼到層層松綁，背后源于杭州樓市庫存高企和接連下跌的行情。
根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計，4月份杭州十個行政區(qū)二手房均價全部下跌。跌得最多的是臨安區(qū)，從新政前的15415元/平方米跌至12199元/平方米，跌幅高達21%。此外，濱江區(qū)、錢塘區(qū)、西湖區(qū)以及余杭區(qū)的跌幅均超過了10%；最為堅挺的是上城區(qū)，跌幅為2%。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，杭州的二手房價格已經(jīng)連續(xù)跌了4個月，打破近三年最大跌幅紀錄。
李宇嘉表示，除了房價下跌，杭州最大的問題是二手房庫存的積壓，以及待開發(fā)的巨大的土地規(guī)模。杭州目前二手房掛牌出售量，公開的數(shù)據(jù)顯示是超過20萬套，實際數(shù)量可能在25萬套左右，這應該是全國高規(guī)模之一。從2018年開始，杭州賣地數(shù)量位于全國榜單前列，這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房價格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但這種局面的維持是要靠二手房價格堅挺為前提的，一但二手房價格下滑，市場預期開始動搖，打新的積極性下降。同時居高不下的二手房掛牌量開始降價出售，惡性循環(huán)就開始了。
“全面取消限購的背后，主要源于新房市場的相對低迷表現(xiàn)。”高院生表示，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬平方米，新房熱度持續(xù)下降。基于此，杭州新房時隔近八年再度放開限購，目的就在于激發(fā)更多的潛在需求。
