最近發現網上有不少唱衰房地產行業的傳言：馬云多年前預言的“房價如蔥”時代要來了，行業優等生萬科要倒了，行業清流濱江要被國企收購了……給人感覺房地產是一個沒有前途，將被新時代拋棄的行業。
而筆者所在公司去年末剛拿地進入房地產行業，且最近又將收購一批房地產資產，那我們公司是接盤俠，還是成功抄底？
帶著這個疑問，筆者圍著房地產行業還會不會有春天作了如下探究和思考。
現狀
墜入嚴寒的冬天
房地產行業以前有多風光，現在就有多落魄。
中國的房地產行業目前處于至暗時刻，進入了史上最寒冷的冬天，這股冷勁遠遠超出了大家的預期。
本來在新形勢下，人們對房地產行業下行有預期，知道大干快上的好日子一去不復返，但沒想到是加速墜落，從2021年初感涼意的初秋跑步進入了2024年冷氣逼人的寒冬。
首先，市場端數據肉眼可見的難看。2024年1-3月，房地產投資額同比-9.5%、降幅擴大0.5個百分點，3月房地產投資額同比-10.1%、降幅擴大1.1個百分點。
土拍市場冷淡，土地財政下滑，2022年全國土地出讓收入同比-23.3%、2023年-13.2%。銷售市場繼續降溫，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%。
其次，供給端行業內的好企業、壞企業都出現暴雷。雖然郁亮在2018年萬科內部第三季度會議拋出了“活下去”口號，當時應該很多人不以為然，認為只是郁亮用來嚇唬同行的新詞，沒想到六年之后竟然一語成讖。
大概率郁亮當年應該也沒想到六年后萬科作為地產行業的優等生、一面旗幟，從2018年來一直謹慎經營，也會陷入流動性危機，面臨“活下去”的窘境。
最后，需求端人們的地產增值保值信仰徹底崩塌。目前房地產投資者在積極退出市場，為了快速退出，甚至不少都在忍疼割肉。
筆者身邊的同事在討論房產的時候，不再熱心打聽房子賣了多少錢、賺了多少，而是互相打聽房子賣出去了嗎，不再關心賺了多少錢，把閑置的房產已經當作是燙手的山藥。筆者身邊更有甚者，將自己唯一的房產賣了，40多歲的人開啟了租房生涯。
原因
屋漏偏逢連夜雨
首先，支撐需求端的人口紅利消失。
根據國家統計局數據顯示，我國2022年已出現人口負增長，人口自然增長率為-0.60‰，2023年末，我國人口140967萬人，比上年末減少208萬人，繼續負增長，自然增長率為-1.48‰。
在已發布2023年人口數據的28個省份中，只有9個省份常住人口呈正增長，分別是浙江、廣東、海南、上海、江蘇、新疆、貴州、北京和天津。人作為地產的消費者和投資者，是地產市場的最終買單者，是決定市場需求規模的核心因素。
隨著我國人口總體數量減少，地產市場的需求景氣度必然出現不可逆的下降趨勢。
其次，直接支撐行業發展的城鎮化率已近尾聲。
我國城鎮化率2023年已達66.16%，與發達國家美國（2023年人均GDP81632美元）、英國（2023年人均GDP49099美元）、日本（2023年人均GDP33806美元）等80-90%的城鎮化率雖然還有差距，但我國目前人均GDP(2023年12514美元)與發達國家差距較大，現有的城鎮化率已超越了經濟發展水平，說明我國其實已提前透支了與部分城鎮化率。
根據國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心主任高國在2021年4月18日的中國城市百人論壇2021春季論壇發言，2035年我國城鎮化率應該是達到70%以后，增速會進一步下降，保持相對穩定的平臺期。
再次，為行業增長注力的產品端后勁乏力。
房地產行業產品端在推出住宅地產、商業地產后，雖然推出了產業地產、旅游地產、物流地產、教育地產等地產+產品，但目前為止沒有一個地產+產品能與之前的住宅地產、商業地產的規模體量相當，不能支撐整個房地產行業像之前一樣繼續高速發展。
另外，不少地產企業紛紛轉型開展代建業務，但代建業務本質上沒有增加行業增量，只是行業內部之間開發企業的強強聯合、優勢互補，增加了單個企業的業務量，并沒有做大行業整個蛋糕。
最后，中美博弈帶來的金融戰火上澆油。
本來前三個因素已經讓房地產行業發展不堪重負，而中美博弈帶來的金融戰，是加速我國房地產行業墜落的那根稻草。
美國針對我國持續兩年的加息周期，大大增加了我國房地產企業之前海外融資的債務償還壓力，進一步收緊我國房地產企業資金流動性。
同時，美國也知道房地產是我國最重要的金融資產，是我國老百姓最主要的投資產品，因此它也加強針對性攻擊，期望通過房地產為突破口，拉爆我國經濟，動用手里的標準普爾、穆迪、惠譽三大信用評級機構，自2021年下半年以來，下調我國房企評級或展望高達300次左右，其中個別房企的評級調整間隔時間甚至只有短短幾天，這與此前評級機構幾個月或者半年以上的定期調整形成鮮明對比。
通過評級下調，直接影響資本市場對我國房企的信心，導致我國房企的股票、債券價格大幅下跌，增加我國房企境外融資的難度，還加速了存量債務到期，使得我國房企債務違約規模越來越大，形成惡性循環。
未來
冬天來了，春天就不遠了
房地產行業的鏈條長、場景廣，涉及關聯的產業眾多，關乎國計民生，它在過去20年是我國經濟增長的火車頭，占GDP的7.34%，間接帶動的相關產業占9.9%，合計約占GDP的17%。
雖然中國汽車工業協會在4月10日發布了2023年中國的汽車總產值達到了11萬億人民幣，占全國GDP的比重接近10%，首次超過了房地產，但汽車產業間接帶動的產業數量不及房地產，房地產行業仍是我國經濟的第一支柱行業，它的發展好壞對我國經濟發展非常重要。
筆者猜測政府應該基于此，在前期已出臺不少扶持地產新政的背景下，五一前夕，北京、天津等政府又出臺購房重磅政策，解綁購房限制，刺激房地產市場消費。在政府不會放棄房地產行業的大背景下，又有以下因素支撐，房地產行業的春天不會太遠了。
首先，有中國的國運助力。
雖然中美博弈目前處于膠著狀態，貿易、科技、金融等處處受美國打壓，對我國經濟高質量發展造成很大影響。但是中國的發展是歷經各種困難挑戰才走到今天，過去沒有因為“中國崩潰論”而崩潰，現在也不會因為“中國見頂論”而見頂。
今天的中國，持續推動高質量發展，持續推進中國式現代化，充滿自信地走在正確的道路上。中華民族全面偉大復興是是勢不可擋的。房地產行業勢必也會隨著中國式現代化推進，迎來新一輪發展機遇。
其次，房地產是中國的新質生產力發展落地主要場景。
針對中美博弈，政府在之前推動構建雙循環新發展格局和去年推進中國式現代化基礎上，今年進一步針對性提出大力培育發展新質生產力。
新質生產力大量涌現，將出現一大批新的生產工具、消費產品、工作方式、娛樂方式等，推動整個社會發展發生質的躍遷，房地產作為覆蓋人們日常生活、工作與娛樂的場景載體，其產品功能屬性勢必也會隨之發生大的變化，對應的住宅地產、商業地產、工業地產、物流地產、文旅地產等需要隨我國新質生產力發展壯大而升級，向高端化、智能化和綠色化轉型，承接新質生產力落地和助力人們享受新質生產力成果。
如綠色節能的材料更廣泛應用到房地產產品，更加智能化的技術系統運用到房地產產品，房地產產品設計也可能隨著新質生產力發展發生顛覆性變化，更好地適應綠色低碳、智能數字化的生活、工作、消費與娛樂。
最后，房地產行業發展與人們日益增長的需求仍存在差距。
即也存在“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。從房地產供給端看，整體上，“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在。從房地產需求端看，人民群眾對住房品質有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。
房地產行業前二十年發展，基本上是賣方市場，房地產商未深入系統挖掘市場需求，大走的是“短平快”規模化發展模式，而且產品與服務同質化發展嚴重，長期忽視不同類型社會客戶群體的差異化需求。
如老舊小區改造、保障性租房、康養地產等與老百姓生活息息相關的房地產產品，房地產商大多投入少、創新不足，目前與人們期望的差距較大，這些領域正是房地產商未來可以大力發展的市場空間。
對策
跟隨國家戰略，積極創新轉型
對于房地產商來說，春天具體在哪里即市場機會在哪里呢？
上面提到了房地產行業是中國經濟的第一支柱，與我國國運關系緊密，那么房地產商要想穿越寒冬迎接春天，就需要與國家戰略緊密捆綁，通過跟隨國家戰略，大力開展創新轉型，搶抓市場機遇，分享房地產市場下一輪的發展紅利。
一是加大國家政策熱點業務領域布局。
2023年7月24日召開的中央政治局會議提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”，這預示未來房地產市場熱點領域將長期圍繞這三大工程。
郁亮在4月30日股東大會提出主業由“單一地產開發”轉變為“綜合住區、物業服務和租賃住宅”新三大主業，筆者認為其提出的“綜合住區和租賃住宅”兩大主業就是要圍繞三大工程積極投入資源，加大業務布局。
二是進一步強化項目的精細化開發建設能力。
政府力推的三大工程領域都是有公益性質的微利項目，房地產商需要學習制造型企業，進一步加強開發建設過程中的精細化管理，在不斷提升質量的同時，要打造“擰干毛巾也要擰出三滴水”的成本管控能力，向管理要利潤，堅持做難而正確的事，夯實自身穿越冬天的能力底座。
三是響應國家部署創新房地產開發模式。
房地產關于構建房地產發展新模式，住房和城鄉建設部提出了“建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度”。房地產商當前需要圍繞房地產全生命周期開展業務創新。
如在新房開發方面，積極參與建設完整社區；在存量房方面，積極介入存量房更新改造與資產管理，在住房租賃、養老房產、存量房更新與資產管理等領域開辟新賽道。
在物業服務方面，在現有小區物業服務基礎上，探索打造街道單元內的全業態全周期服務場景，實現老舊小區物業基礎運營、民生綜合體空間運營、數字化生態運營“三位一體”，推動物業服務由墻內到墻外、從小區服務向城市服務延伸，開辟物業服務新藍海。
結語
4月30日召開的政治局會議提出，要“消化存量房產和優化增量住房”，這意味著新一輪去庫存即將開始，而優化增量住房，也為后續很多規劃設計松綁埋下伏筆。
經濟發展有周期，行業發展也有周期，房地產也不例外，從長遠的歷史角度來看，之前高光了二十多年，在當前大環境下形勢不佳的背景下，出現幾年發展低谷，在所難免。
但是我國國運處于上升期，房地產商只要緊跟國家戰略，積極創新轉型，必將穿越眼前的嚴寒冬天，迎來生機勃勃的春天。
