最近發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上有不少唱衰房地產(chǎn)行業(yè)的傳言：馬云多年前預(yù)言的“房?jī)r(jià)如蔥”時(shí)代要來(lái)了，行業(yè)優(yōu)等生萬(wàn)科要倒了，行業(yè)清流濱江要被國(guó)企收購(gòu)了……給人感覺(jué)房地產(chǎn)是一個(gè)沒(méi)有前途，將被新時(shí)代拋棄的行業(yè)。
而筆者所在公司去年末剛拿地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，且最近又將收購(gòu)一批房地產(chǎn)資產(chǎn)，那我們公司是接盤俠，還是成功抄底？
帶著這個(gè)疑問(wèn)，筆者圍著房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)不會(huì)有春天作了如下探究和思考。
現(xiàn)狀
墜入嚴(yán)寒的冬天
房地產(chǎn)行業(yè)以前有多風(fēng)光，現(xiàn)在就有多落魄。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前處于至暗時(shí)刻，進(jìn)入了史上最寒冷的冬天，這股冷勁遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大家的預(yù)期。
本來(lái)在新形勢(shì)下，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行有預(yù)期，知道大干快上的好日子一去不復(fù)返，但沒(méi)想到是加速墜落，從2021年初感涼意的初秋跑步進(jìn)入了2024年冷氣逼人的寒冬。
首先，市場(chǎng)端數(shù)據(jù)肉眼可見(jiàn)的難看。2024年1-3月，房地產(chǎn)投資額同比-9.5%、降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，3月房地產(chǎn)投資額同比-10.1%、降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。
土拍市場(chǎng)冷淡，土地財(cái)政下滑，2022年全國(guó)土地出讓收入同比-23.3%、2023年-13.2%。銷售市場(chǎng)繼續(xù)降溫，2023年全國(guó)商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%。
其次，供給端行業(yè)內(nèi)的好企業(yè)、壞企業(yè)都出現(xiàn)暴雷。雖然郁亮在2018年萬(wàn)科內(nèi)部第三季度會(huì)議拋出了“活下去”口號(hào)，當(dāng)時(shí)應(yīng)該很多人不以為然，認(rèn)為只是郁亮用來(lái)嚇唬同行的新詞，沒(méi)想到六年之后竟然一語(yǔ)成讖。
大概率郁亮當(dāng)年應(yīng)該也沒(méi)想到六年后萬(wàn)科作為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生、一面旗幟，從2018年來(lái)一直謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)，也會(huì)陷入流動(dòng)性危機(jī)，面臨“活下去”的窘境。
最后，需求端人們的地產(chǎn)增值保值信仰徹底崩塌。目前房地產(chǎn)投資者在積極退出市場(chǎng)，為了快速退出，甚至不少都在忍疼割肉。
筆者身邊的同事在討論房產(chǎn)的時(shí)候，不再熱心打聽(tīng)房子賣了多少錢、賺了多少，而是互相打聽(tīng)房子賣出去了嗎，不再關(guān)心賺了多少錢，把閑置的房產(chǎn)已經(jīng)當(dāng)作是燙手的山藥。筆者身邊更有甚者，將自己唯一的房產(chǎn)賣了，40多歲的人開啟了租房生涯。
原因
屋漏偏逢連夜雨
首先，支撐需求端的人口紅利消失。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)2022年已出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，2023年末，我國(guó)人口140967萬(wàn)人，比上年末減少208萬(wàn)人，繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，自然增長(zhǎng)率為-1.48‰。
在已發(fā)布2023年人口數(shù)據(jù)的28個(gè)省份中，只有9個(gè)省份常住人口呈正增長(zhǎng)，分別是浙江、廣東、海南、上海、江蘇、新疆、貴州、北京和天津。人作為地產(chǎn)的消費(fèi)者和投資者，是地產(chǎn)市場(chǎng)的最終買單者，是決定市場(chǎng)需求規(guī)模的核心因素。
隨著我國(guó)人口總體數(shù)量減少，地產(chǎn)市場(chǎng)的需求景氣度必然出現(xiàn)不可逆的下降趨勢(shì)。
其次，直接支撐行業(yè)發(fā)展的城鎮(zhèn)化率已近尾聲。
我國(guó)城鎮(zhèn)化率2023年已達(dá)66.16%，與發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)（2023年人均GDP81632美元）、英國(guó)（2023年人均GDP49099美元）、日本（2023年人均GDP33806美元）等80-90%的城鎮(zhèn)化率雖然還有差距，但我國(guó)目前人均GDP(2023年12514美元)與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化率已超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，說(shuō)明我國(guó)其實(shí)已提前透支了與部分城鎮(zhèn)化率。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國(guó)在2021年4月18日的中國(guó)城市百人論壇2021春季論壇發(fā)言，2035年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)該是達(dá)到70%以后，增速會(huì)進(jìn)一步下降，保持相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)期。
再次，為行業(yè)增長(zhǎng)注力的產(chǎn)品端后勁乏力。
房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品端在推出住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)后，雖然推出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等地產(chǎn)+產(chǎn)品，但目前為止沒(méi)有一個(gè)地產(chǎn)+產(chǎn)品能與之前的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模體量相當(dāng)，不能支撐整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)像之前一樣繼續(xù)高速發(fā)展。
另外，不少地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型開展代建業(yè)務(wù)，但代建業(yè)務(wù)本質(zhì)上沒(méi)有增加行業(yè)增量，只是行業(yè)內(nèi)部之間開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增加了單個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)量，并沒(méi)有做大行業(yè)整個(gè)蛋糕。
最后，中美博弈帶來(lái)的金融戰(zhàn)火上澆油。
本來(lái)前三個(gè)因素已經(jīng)讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不堪重負(fù)，而中美博弈帶來(lái)的金融戰(zhàn)，是加速我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)墜落的那根稻草。
美國(guó)針對(duì)我國(guó)持續(xù)兩年的加息周期，大大增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之前海外融資的債務(wù)償還壓力，進(jìn)一步收緊我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性。
同時(shí)，美國(guó)也知道房地產(chǎn)是我國(guó)最重要的金融資產(chǎn)，是我國(guó)老百姓最主要的投資產(chǎn)品，因此它也加強(qiáng)針對(duì)性攻擊，期望通過(guò)房地產(chǎn)為突破口，拉爆我國(guó)經(jīng)濟(jì)，動(dòng)用手里的標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，自2021年下半年以來(lái)，下調(diào)我國(guó)房企評(píng)級(jí)或展望高達(dá)300次左右，其中個(gè)別房企的評(píng)級(jí)調(diào)整間隔時(shí)間甚至只有短短幾天，這與此前評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)幾個(gè)月或者半年以上的定期調(diào)整形成鮮明對(duì)比。
通過(guò)評(píng)級(jí)下調(diào)，直接影響資本市場(chǎng)對(duì)我國(guó)房企的信心，導(dǎo)致我國(guó)房企的股票、債券價(jià)格大幅下跌，增加我國(guó)房企境外融資的難度，還加速了存量債務(wù)到期，使得我國(guó)房企債務(wù)違約規(guī)模越來(lái)越大，形成惡性循環(huán)。
未來(lái)
冬天來(lái)了，春天就不遠(yuǎn)了
房地產(chǎn)行業(yè)的鏈條長(zhǎng)、場(chǎng)景廣，涉及關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)眾多，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，它在過(guò)去20年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭，占GDP的7.34%，間接帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)占9.9%，合計(jì)約占GDP的17%。
雖然中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)在4月10日發(fā)布了2023年中國(guó)的汽車總產(chǎn)值達(dá)到了11萬(wàn)億人民幣，占全國(guó)GDP的比重接近10%，首次超過(guò)了房地產(chǎn)，但汽車產(chǎn)業(yè)間接帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)數(shù)量不及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一支柱行業(yè)，它的發(fā)展好壞對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要。
筆者猜測(cè)政府應(yīng)該基于此，在前期已出臺(tái)不少扶持地產(chǎn)新政的背景下，五一前夕，北京、天津等政府又出臺(tái)購(gòu)房重磅政策，解綁購(gòu)房限制，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。在政府不會(huì)放棄房地產(chǎn)行業(yè)的大背景下，又有以下因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的春天不會(huì)太遠(yuǎn)了。
首先，有中國(guó)的國(guó)運(yùn)助力。
雖然中美博弈目前處于膠著狀態(tài)，貿(mào)易、科技、金融等處處受美國(guó)打壓，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展造成很大影響。但是中國(guó)的發(fā)展是歷經(jīng)各種困難挑戰(zhàn)才走到今天，過(guò)去沒(méi)有因?yàn)?ldquo;中國(guó)崩潰論”而崩潰，現(xiàn)在也不會(huì)因?yàn)?ldquo;中國(guó)見(jiàn)頂論”而見(jiàn)頂。
今天的中國(guó)，持續(xù)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化，充滿自信地走在正確的道路上。中華民族全面?zhèn)ゴ髲?fù)興是是勢(shì)不可擋的。房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必也會(huì)隨著中國(guó)式現(xiàn)代化推進(jìn)，迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇。
其次，房地產(chǎn)是中國(guó)的新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展落地主要場(chǎng)景。
針對(duì)中美博弈，政府在之前推動(dòng)構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局和去年推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化基礎(chǔ)上，今年進(jìn)一步針對(duì)性提出大力培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。
新質(zhì)生產(chǎn)力大量涌現(xiàn)，將出現(xiàn)一大批新的生產(chǎn)工具、消費(fèi)產(chǎn)品、工作方式、娛樂(lè)方式等，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)發(fā)展發(fā)生質(zhì)的躍遷，房地產(chǎn)作為覆蓋人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ髋c娛樂(lè)的場(chǎng)景載體，其產(chǎn)品功能屬性勢(shì)必也會(huì)隨之發(fā)生大的變化，對(duì)應(yīng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等需要隨我國(guó)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展壯大而升級(jí)，向高端化、智能化和綠色化轉(zhuǎn)型，承接新質(zhì)生產(chǎn)力落地和助力人們享受新質(zhì)生產(chǎn)力成果。
如綠色節(jié)能的材料更廣泛應(yīng)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品，更加智能化的技術(shù)系統(tǒng)運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)也可能隨著新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展發(fā)生顛覆性變化，更好地適應(yīng)綠色低碳、智能數(shù)字化的生活、工作、消費(fèi)與娛樂(lè)。
最后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求仍存在差距。
即也存在“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。從房地產(chǎn)供給端看，整體上，“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍然存在。從房地產(chǎn)需求端看，人民群眾對(duì)住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。
房地產(chǎn)行業(yè)前二十年發(fā)展，基本上是賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)商未深入系統(tǒng)挖掘市場(chǎng)需求，大走的是“短平快”規(guī)模化發(fā)展模式，而且產(chǎn)品與服務(wù)同質(zhì)化發(fā)展嚴(yán)重，長(zhǎng)期忽視不同類型社會(huì)客戶群體的差異化需求。
如老舊小區(qū)改造、保障性租房、康養(yǎng)地產(chǎn)等與老百姓生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)商大多投入少、創(chuàng)新不足，目前與人們期望的差距較大，這些領(lǐng)域正是房地產(chǎn)商未來(lái)可以大力發(fā)展的市場(chǎng)空間。
對(duì)策
跟隨國(guó)家戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新轉(zhuǎn)型
對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，春天具體在哪里即市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里呢？
上面提到了房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一支柱，與我國(guó)國(guó)運(yùn)關(guān)系緊密，那么房地產(chǎn)商要想穿越寒冬迎接春天，就需要與國(guó)家戰(zhàn)略緊密捆綁，通過(guò)跟隨國(guó)家戰(zhàn)略，大力開展創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，分享房地產(chǎn)市場(chǎng)下一輪的發(fā)展紅利。
一是加大國(guó)家政策熱點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域布局。
2023年7月24日召開的中央政治局會(huì)議提出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，這預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)領(lǐng)域?qū)㈤L(zhǎng)期圍繞這三大工程。
郁亮在4月30日股東大會(huì)提出主業(yè)由“單一地產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;綜合住區(qū)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅”新三大主業(yè)，筆者認(rèn)為其提出的“綜合住區(qū)和租賃住宅”兩大主業(yè)就是要圍繞三大工程積極投入資源，加大業(yè)務(wù)布局。
二是進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的精細(xì)化開發(fā)建設(shè)能力。
政府力推的三大工程領(lǐng)域都是有公益性質(zhì)的微利項(xiàng)目，房地產(chǎn)商需要學(xué)習(xí)制造型企業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的精細(xì)化管理，在不斷提升質(zhì)量的同時(shí)，要打造“擰干毛巾也要擰出三滴水”的成本管控能力，向管理要利潤(rùn)，堅(jiān)持做難而正確的事，夯實(shí)自身穿越冬天的能力底座。
三是響應(yīng)國(guó)家部署創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式。
房地產(chǎn)關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了“建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度”。房地產(chǎn)商當(dāng)前需要圍繞房地產(chǎn)全生命周期開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
如在新房開發(fā)方面，積極參與建設(shè)完整社區(qū)；在存量房方面，積極介入存量房更新改造與資產(chǎn)管理，在住房租賃、養(yǎng)老房產(chǎn)、存量房更新與資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開辟新賽道。
在物業(yè)服務(wù)方面，在現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，探索打造街道單元內(nèi)的全業(yè)態(tài)全周期服務(wù)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)、民生綜合體空間運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化生態(tài)運(yùn)營(yíng)“三位一體”，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由墻內(nèi)到墻外、從小區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)延伸，開辟物業(yè)服務(wù)新藍(lán)海。
結(jié)語(yǔ)
4月30日召開的政治局會(huì)議提出，要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，這意味著新一輪去庫(kù)存即將開始，而優(yōu)化增量住房，也為后續(xù)很多規(guī)劃設(shè)計(jì)松綁埋下伏筆。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展有周期，行業(yè)發(fā)展也有周期，房地產(chǎn)也不例外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史角度來(lái)看，之前高光了二十多年，在當(dāng)前大環(huán)境下形勢(shì)不佳的背景下，出現(xiàn)幾年發(fā)展低谷，在所難免。
但是我國(guó)國(guó)運(yùn)處于上升期，房地產(chǎn)商只要緊跟國(guó)家戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，必將穿越眼前的嚴(yán)寒冬天，迎來(lái)生機(jī)勃勃的春天。
