近日， 58 同城、安居客發布了《 2021 上半年武漢樓市半年錄》，從土拍市場、成交量、供應量等不同角度深度剖析 2021 上半年武漢樓市的變化與動態。報告指出，今年上半年，武漢堅持房住不炒基調不變，樓市調控表現為審慎趨嚴態勢，土地出讓總成交額超過千億，市場成交量價區域間表現差異明顯;樓市成交穩步上行，新房銷量創近年同期最高;市場供應量穩中有增，新增供應規模創同期新高。下半年，武漢市場將延續平穩，交易量增速或將放緩。
土地集中供應理性且活躍 新老房企看好武漢熱土
據 58 安居客房產研究院統計， 2021 年上半年武漢共出讓 86 宗地，總用地面積618. 15 萬㎡，成交金額約1028. 38 億元。環比 2020 年下半年，武漢出讓地塊減少 27 宗，面積與金額均有所下降。而去年同期由于存在三個月的空窗期， 2021 年上半年土地市場成交環比漲幅超50%。
2021 年上半年武漢土地市場整體表現為先抑后揚， 6 月迎來首批集中供地，成交規模出現高峰。集中供地共成交 54 宗地，成交總價788. 02 億元， 20 宗地有競價，總體溢價率17%。萬科、南山、中鐵、新希望等品牌房企均積極拿地，大家房產、安徽偉星、綠都等房企也看好武漢熱土，紛紛進駐武漢。
在成交地塊中，涉宅地塊 64 宗， 24 宗有競價，其中 3 宗地溢價率超100%的地塊均位于東湖高新區，溢價率最高的是左嶺板塊的P(2021) 035 號地塊，溢價率109.74%，樓面價10135. 93 元/㎡。 2021 上半年武漢土地市場大多數地塊底價成交，部分板塊地價卻不斷被刷新，表現出明顯差異。
從區域結構來看，武漢中心城區成交 44 宗地，新城區成交 42 宗地，基本持平。其中，蔡甸區出讓土地最多，共 18 宗。東湖高新區成交金額最高，為206. 82 億元。而成交面積前三區域分別為：蔡甸區136. 63 萬㎡、經濟開發區73. 56 萬㎡、東湖高新區70. 93 萬㎡。預計下半年蔡甸區、東湖高新區將成為新房供應主力軍。
拿地房企方面， 2021 年上半年萬科收獲頗豐，共斬獲 4 宗地塊，且首入黃陂;南山地產是最大的“黑馬”，一次拿下 3 宗地， 2 宗位于光谷， 1 宗位于蔡甸;此外保利、電建等深耕武漢多年的老牌房企積極補倉，更有不少房企首進武漢。
房企對武漢后市預期良好，拿地熱情較高。目前東西湖區、蔡甸區整體庫存已經較大，又有大量的新增土地供應，后續可能面臨更長的去化周期，需要加強庫存風險管控。總體來看， 2021 年上半年武漢土地市場整體表現平穩、理性且活躍，雖有少數地塊競爭激烈，總體溢價水平適中，市場表現符合預期?，F階段武漢土地市場尚未采取一次性報價、競配建等措施，武漢第二批集中供地預計將在 8 月進行，不排除可能會升級土拍規則，控制土拍熱度，減輕地價變動對房價上漲的推力。在“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下，土地市場將延續平穩態勢。
上半年新房成交近四年同期最高 樓市呈現持續增長穩步上行
據 58 安居客房產研究院統計， 2021 年上半年武漢樓市共計成交新建商品房 124046 套，面積1423. 92 萬㎡，其中新建商品住宅 108933 套，面積1265. 50 萬㎡。
2021 年上半年武漢新建商品住房成交套數環比有輕微回落，同比 2020 年上半年漲幅接近1. 5 倍，對比 2019 年同期 83953 套，及 2018 年同期 71696 套，均有所上漲， 2021 年上半年武漢新建商品住宅的成交量為近四年同期最高。
數據顯示， 2021 年上半年，武漢樓市成交行情呈高位趨穩的態勢。二季度以來，全國多個城市信貸額度緊張，短期內給市場整體步調帶來一些影響，數據顯示， 6 月份，全國 50 城的二手房成交量環比下降約20%，部分二手房購買力轉向新房。
區域結構上， 2021 年上半年武漢新建商品住宅成交片區中，東湖高新區 16535 套排名第一，洪山區 14685 套緊隨其后，第三是漢陽區 11335 套。東湖高新區、洪山區、漢陽區總成交為 42555 套，占全市總成交的近 4 成。此外，成交過萬套的區域還有黃陂區 10739 套。而排在末位的漢南區成交量甚至不及光谷單盤數據，各區表現差異化明顯，成交集中度有所上升。
東湖高新區表現突出，趕超往期成交較高的洪山區。東湖高新區規劃兌現速度快，政策傾斜支持力度大，供需兩旺，區域前景被普遍看好。 2021 年上半年，東湖高新區是全市供應量最大的區域，在5、 6 月進行兩次商品住宅集中銷售， 5 月 29 日 6 盤同開整體去化達到75%; 6 月 26 日 7 盤同開 6 盤售罄，行情較好成交躍居第一。
成交項目中，光谷中心城綠地光谷星河繪在上半年陸續推出了 10 棟住宅房源，屢開屢罄，最終成為 2021 年上半年武漢新房住宅網簽銷量TOP1 樓盤，網簽量達 2080 套。后起之秀的左嶺板塊中海光谷東麓網簽 1399 套，位居區域第二、全市第五。關山板塊旭輝千山凌云網簽 1017 套，緊跟其后位居區域第三。
總體來看， 2021 年上半年武漢樓市成交呈現出持續增長穩步上行的行情，新房銷量創近年同期最高。二季度信貸額度緊張，短期影響市場節奏，但需求仍然存在。下半年，調控政策持續加強、房貸政策收緊、熱點區域因區施策等新形勢下，交易量增速或將放緩。
整體市場供應量穩中有增 新增供應規模創同期新高
據 58 安居客房產研究院統計， 2021 年上半年武漢共發放商品房銷售許可證(預售證+現售證) 558 張，批準銷售面積約1367. 94 萬㎡。其中，預售證 542 證，現售證 16 張。批售面積環比 2020 年下半年下降35.17%，同比 2020 年上半年上漲73.83%。整體來看， 2021 年上半年武漢樓市供應放量，入市房源總量超 12 萬套。
就趨勢而言， 2021 年上半年，武漢樓市延續去年年末翹尾熱度，整體行情持穩，1- 2 月受傳統春節影響小幅回調后， 3 月“小陽春”快速上行至年內高位， 4 月延續高位波動， 5 月微降高位回落進入階段性疲軟， 6 月受進一步加強新建商品房銷售全過程監管新規實施影響，取證條件與次數更嚴格規范，新入市房源縮量幅度略大。上半年整體供應力度符合預期，取證項目中，新建商品住宅項目共計 460 個，占比82.44%;純新盤 46 個，占比8.24%。
區域結構層面， 2021 年上半年武漢樓市供應量最大的區域是東湖高新區，批售面積181. 52 萬㎡，占比13.27%;其次為黃陂區批售面積150. 23 萬㎡，占比10.98%;再次是蔡甸區批售面積143.01 萬㎡，占比10.45%。盡管批售面積前三區域中，僅 1 席位于中心城區，但整體供應規模中心城區略高于新城區。東湖高新區強勁發力位居首位，洪山、漢陽等熱點區域也緊跟步伐，供應規模均超 100 萬㎡。
總體來看， 2021 年上半年武漢整體市場供應量穩中有增，新增供應規模創同期新高，且位居全國新增供應TOP10 城市榜首。深度分化行情下，東湖高新區因區施策試點商品住房集中銷售新模式效果相對理想，后續在熱點區域組織集中銷售將成為一項常態化的措施。樓市下半場已開局，市場前行勢頭穩健，預計 2021 下半年市場放量將更加理性。
安居客房產研究院中部分院總監陶樂表示：“ 2021 年上半年，‘房住不炒’長效機制下，武漢樓市政策面亦緩慢趨嚴，整體向規范化、標準化發展，積極貫徹‘穩地價、穩房價、穩預期’調控部署。土地市場響應‘兩集中’供地新政，整體表現活躍同時相對平穩理性。新房市場熱點區域落實商品住宅集中銷售，一張房票只能登記一個樓盤，剛需購房者的心態從焦慮逐步回歸平靜。供銷兩端均穩中有增，更趨均衡。下半年，預計武漢房地產市場仍是‘穩’字當頭，土拍規則或將進一步細化，熱門區域新房供應量有所加大。在信貸政策收緊、熱點區域因區施策常態化形勢下，交易量增速也將放緩。武漢市場將日漸理性，后市趨穩，對于剛需用戶將是不錯的購房機會?！?/p>
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