【ITBEAR】9月30日消息，近期，中國(guó)股市經(jīng)歷了波瀾壯闊的三個(gè)交易日，市場(chǎng)熱度顯著回升。這股熱潮不禁讓人回想起2015年的“股災(zāi)”，同時(shí)也引發(fā)了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的深思。要理解當(dāng)前市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，必須追溯至2015年，那一年不僅是股市巨幅波動(dòng)的起點(diǎn)，也是房?jī)r(jià)上漲的起始之年。
2015年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與當(dāng)前頗為相似，總需求不足導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)面臨持久的通貨緊縮壓力。PPI自2012年3月至2016年8月連續(xù)54個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，通縮壓力顯著。為應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，政府采取了寬松的財(cái)政與貨幣政策，旨在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這一政策不僅推動(dòng)了股市的暴漲，也為后續(xù)的房市繁榮奠定了基礎(chǔ)。
在寬松貨幣政策的推動(dòng)下，上證指數(shù)從2014年初至2015年6月翻了一番。然而，暴漲之后市場(chǎng)迅速崩潰，導(dǎo)致了所謂的“股災(zāi)”。高杠桿、監(jiān)管不足、市場(chǎng)心理因素、外部因素以及技術(shù)性因素共同促成了這一災(zāi)難。
與此同時(shí)，財(cái)政刺激主要影響了房市。特別是在土地財(cái)政模式下，地方政府更加容易、樂(lè)意擴(kuò)張債務(wù)，導(dǎo)致廣義地方政府負(fù)債大幅增加。這一時(shí)期，一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)大幅上漲，其中60%的漲幅發(fā)生在2015年至2016年間。
然而，隨著“三道紅線”政策的出臺(tái)，二線、尤其是三線城市的房?jī)r(jià)迅速下跌。這一政策有效遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)度擴(kuò)張，但也導(dǎo)致了部分房企的資金鏈緊張。
盡管近期股市表現(xiàn)瘋狂，但當(dāng)前股市估值與“股災(zāi)”時(shí)期截然不同。根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)的基本邏輯，全球利率水平的下降對(duì)資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成了支持。然而，與全球其他國(guó)家相比，中國(guó)股市的表現(xiàn)明顯滯后于經(jīng)濟(jì)基本面，成為全球股市中的特例。
對(duì)于房市而言，最大的基本面是人口。人口轉(zhuǎn)變可以用三個(gè)“人達(dá)峰”來(lái)概括，它們分別對(duì)應(yīng)著勞動(dòng)年齡人口占比、勞動(dòng)年齡人口總數(shù)和總?cè)丝诘姆逯?。隨著人口老齡化的加速和總?cè)丝诜逯档牡絹?lái)，房市的增量供求關(guān)系發(fā)生了顯著變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
然而，房市的調(diào)整也在逐步接近均衡。隨著政策的變化和存量住房的消化，房市有望企穩(wěn)。特別是二線、三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到了較大程度的調(diào)整，部分城市的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)低于2012-2014年的水平。
在未來(lái)，中國(guó)房市的走向?qū)⑹艿蕉嘀匾蛩氐挠绊懀ㄈ丝趩?wèn)題、政策調(diào)整以及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。與此同時(shí)，美國(guó)房市和股市的潛在泡沫破裂也可能對(duì)中國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，密切關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)和政策變化對(duì)于理解中國(guó)市場(chǎng)的未來(lái)走向至關(guān)重要。
