今天圈子有朋友來問，說是最近各地區放房票，開發商直接漲價，說再不買就買不到了，但是二手房掛牌量也很多，實在看不懂情況，問問我的意見。
其他地方不清楚，但以廣州為例，最近房價確實是企穩反彈了。很多房產自媒體（也可能是房地產中介）為了吸引流量，促進成交，賺取傭金，就說房價暴漲
但無論是看報道還是看貝殼的數據，暴漲的是成交量而不是房價。標題雖然寫著房價上漲150萬，但這是售價4650萬的豪宅，房價漲幅其實只有3.2%左右。
貝殼上的數據也顯示10月二手房成交額均價同比+5.4%。房地產成交量確實很驚人，同比+67%，地產中介行業迎來了吃飯行情，所以在港股上市的貝殼股價也創出了歷史新高。
房價跟最近的股票行情相似，結構性比較明顯。有的地方漲，有的地方沒漲，有的還是在繼續跌，具體就要看你房源所在地的供給量了。
還是以我熟悉的廣州為例，海珠芳村的供給量逐漸減少了，所以新房的價格也就逐漸企穩。但是黃埔區的供給量非常大，一大堆新房在排隊上市，供應短期內大幅增加，那必然打壓房價。
整體來說，廣州這邊的房價短期是企穩了，根據各區域新房供給不同，房價可能是微漲/打平/微跌，但肯定沒有某些房地產商或者中介說的房價大漲。其他城市應該也是差不多的情況。
為什么房地產成交量放大，房價企穩了？
可以再次引用我在今年5月20日文章的觀點來解答。
我覺得，是各種刺激開始發揮作用了，特別是降息。之前很多朋友留言說，下調房D利率沒用，沒Q買房的人，缺的不是那點利息，而是首付。但其實降低利率，并不是讓那些沒Q買房的人買房，而是讓那些存在銀行的人買房。
大家可以思考一個問題，如果房D利率是3%，租金回報率也是3%，你選擇買房還是租房？
假設一套房子價值100萬，租金收益率是3%，對應每年房租就是3萬。但由于不需要買房，首付的15萬可以存到銀行吃利息，存款利率是2%，一年利息收入是3000元，每年房租-利息收入=2.7萬，這是凈支出。
然后我們反過來，假設買下這套房，房D利率是3%，首付15萬，貸85萬，分30年償還，每月的月供是3584元，一年的房D就是4.3萬。
雖然算起來，買房比租房，每年還是要多支出1.6萬。但是買房也擁有多種租房不具備的隱含福利：
1、戶K、學籍
2、擁有屬于自己的家，不用搬來搬去，安心
3、償還30年的房D后，房子屬于自己，房子可以賣出套現100萬（考慮30年后可能不止100萬）
所以，當房D利率=租金收益率的時候，那些有能力買房的人，就不會再觀望了，這時候買房顯得比租房劃算，與其存銀行，不如買大房。
5月20日寫這篇文章的時候，我覺得ZC力度還不夠，房D利率還不夠低，租金收益率也還不夠高。
當時，一線城市的租金收益率就2%左右，低線城市的在2.5%-3%之間，房D利率3.5%左右，工商銀行5年定期存款利率2%。
現在呢？某些銀行5年定期存款利率已經降到1.55%了，首套房的房D利率已經降低到3%左右，最低還跌到過2.6%。
雖然因為下半年以來經濟不景氣導致房租下降，租金收益率整體沒有上漲多少。但存K利率和貸K利率的下降，確實吸引了很多剛需盤上車。注意，這些是無懼房價下跌也要買房的“真剛需”，不是在當年因為看漲房價騙自己買房的“偽剛需”。
我的最終分析觀點也跟今年5月份的時候一樣。
對于真有剛需的朋友，是可以開始看房考慮出手了，這時候為了救市，給的各種條件都是比較優惠的。但對于投資買房，我覺得沒有必要。股市相比房地產市場更有投資價值。要收息的話，很多地區的房屋租金收益率不如紅利股。要成長的話，隨著總人口見頂，房屋總需求下降，比很多行業都要差。
其實下半年以來，已經驗證了我這個觀點，房價和股價同步反彈，但股價反彈的幅度要比房價多得多。很多地方的租金收益率依然較低，在3%以下。但是像貴州茅臺、五糧液等藍籌白馬股的股息率已經穩定在3%以上，每年還有5%以上的增長。
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