作者 | 王澤紅
“當(dāng)下樓市處于底部徘徊階段，脈沖式的表現(xiàn)非常明顯，未來的大趨勢一定是明確的，明年下半年或者是后年，一線城市的房價一定會往上走，但走幅不會太高。”
“今年四季度到明年上半年，對于自住人群而言，是一個買房的好時機。” 58安居客研究院院長張波說道。
11月1日，據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，10月份全國商品房成交同比、環(huán)比實現(xiàn)“雙增長”， “銀十”變“金十”，是2007年起首次“銀十”超過“金九”。
尤其是一線城市，繼上海、廣州、深圳9月底接連發(fā)布樓市新政后，新房、二手房成交均實現(xiàn)了爆發(fā)性增長，10月成交量增長驚人超預(yù)期：
一個月內(nèi)，北京二手房成交超2.25萬套，創(chuàng)19個月以來新高，上海成交達(dá)2.37萬套，均突破1.5萬套榮枯線；深圳賣出2.1萬套房，新房認(rèn)購超1.3萬套，新房網(wǎng)簽量創(chuàng)下近35個月新高；廣州新房銷售翻番。
從這個成交態(tài)勢看，一線樓市是否已觸底回暖？購房者的心理發(fā)生了哪些變化？房價是否已經(jīng)筑底？當(dāng)下是買房的合適時機嗎？一線城市房價會上漲嗎？帶著這些問題，在一線城市樓市新政滿月之際，連線張波，進(jìn)行了一場深入對話。
58安居客研究院院長張波
以下為與張波對話精編
從成交量來看
一線城市樓市已觸底回暖
：自9月底以來，一線城市新房和二手房成交暴漲，尤其是二手房，北上廣深集體沖破榮枯線，從這個成交態(tài)勢看，一線樓市是否已觸底回暖？
張波：首先，樓市所謂的底部，每個城市都有，同一個城市的不同板塊也有差異，同一個板塊里邊不同項目也有差異。
如果有人跟你說，當(dāng)下就是底部，你可以去買，這種話完全不用聽，當(dāng)下的樓市不同于過往，各個城市不會同漲同跌，現(xiàn)在一線城市與二線有差別，一線內(nèi)部又有差異，千萬不要對市場做籠統(tǒng)的判斷。
其次，從整體面來看，市場確實出現(xiàn)了回暖跡象，一線城市10月新房、二手房成交量暴漲，明顯超過9月，尤其是深圳，新房成交量的漲幅非常明顯。從成交量來看，可以認(rèn)為當(dāng)下已經(jīng)出現(xiàn)觸底回暖、止跌反彈跡象，預(yù)估11月和12月很有可能繼續(xù)保持這個態(tài)勢。
因為臨近年底，開發(fā)商又到了完成銷售任務(wù)、沖業(yè)績的節(jié)點，打折促銷的新房項目會增多，從而帶動成交量上漲；但二手房市場每年四季度比較冷，成交量會有所下滑。不過，從新房與二手房整體來看，一線城市在今年四季度還是觸底回升的態(tài)勢。
：從一線城市10月成交量來看，廣州和深圳新房成交量高于二手房，而北京和上海則反之，背后有什么邏輯？
張波：深圳的新房、二手房成交量都有比較明顯的增長，是一線城市當(dāng)中復(fù)蘇最明顯的，因為此前跌的較多、房價回調(diào)力度也大，部分小區(qū)跌幅甚至在40%以上，所以房價下降的空間越大，后續(xù)回升至正常價格的動力也越強。
北京與上海的二手房，則是市場的議價空間更大，有一個比較明顯特點，在北京上海現(xiàn)在換房的需求非常集中，這首先就需要把自己手里的房子賣掉，對于這類人群而言，賣便宜點沒關(guān)系，只要看到自己想買的房子也便宜了，就愿意以便宜價格把手里的房子賣掉。
對于上海和北京而言，換房有一個難度，不是想買的新房都有，以北京為例，五環(huán)內(nèi)新房項目很少，上海也一樣，中環(huán)以內(nèi)能看中的房子價格非常高；也就造成北京和上海的改善人群，很大一部分只能在二手房層面滿足需求，改善房買的也是二手房，所以二手房成交量明顯。
廣州則不同，換房時有更多可以選擇的新房產(chǎn)品，而且廣州新房賣的比較好，還有一點非常有意思，70-90平方米的房子能造出“四室”，并不是開發(fā)商把每個房間做的足夠小，而是得房率可以超過100%。
不要指望買在最低點、賣在最高點
這是不可能的
：從目前來看，房價是否已經(jīng)筑底？
張波：人的心理都是這樣，賣的時候擔(dān)心賣便宜了，買的時候擔(dān)心買的貴，這是很正常的。但我要強調(diào)一點，不要指望自己買在最低點，賣在最高點，這是不可能的，這是一種美好理想，但是不存在，極個別人可能踏準(zhǔn)，但群體性都賣在高點、買在低點，那誰去在高點接盤，所以不可能。
如果是換房需求，那無所謂賣在高點，還是買在低點。為什么呢？因為真正有換房需求群體，很少有人賣房后，租房住三五年再去買房，這種可能性非常小，不可能一直等著。大多情況是，賣房兩個月之內(nèi)就一定會再買房，這是正常的換房操作。
在這種情況下，除非兩個月之內(nèi)房價出現(xiàn)大的變化，才會產(chǎn)生比較大的損失，否則沒什么影響，因為賣的便宜時，再買也便宜；賣的貴時，再買時也貴。
所以換房群體不要太在意當(dāng)下是什么節(jié)點，更重要的是，自己是否真正有換房需求。尤其是與學(xué)區(qū)相關(guān)的換房需求，很多人結(jié)婚時沒考慮學(xué)區(qū)因素，到孩子出生要上學(xué)時就想換房，這類需求則需要謹(jǐn)慎，因為學(xué)區(qū)政策，各個城市包括一線都在調(diào)整。
第二類較為明顯的換房需求，是以小換大，我們看到的線上數(shù)據(jù)很清晰，10月份的新房和二手房搜索中，找“三室”戶型的占比持續(xù)提升，每個月提成的比例都在1%至2%。
第三類換房需求是“降級型換房”，但是量不大。這類家庭原先可能住三室或四室，五六十歲人群比較多，但隨著子女成家立業(yè)、搬離出去單獨居住，認(rèn)為住大房子的意義不大了，就回去換小戶型房子，手里還會多出一筆錢作為靈活配置自用，但這個占比不高。
所以，在人生的不同階段，匹配不同的住房戶型，這是最合適的。
最后一類需求就是投資人群，想把手里的房子變現(xiàn)，這類人群其實更關(guān)注當(dāng)下房價是不是處于最合理的區(qū)間狀態(tài)，資產(chǎn)處置收益能不能最大化。
對于這類人群，我的建議是房價不可能再出現(xiàn)所謂的大漲行情，包括一線城市也是如此。房價以維持穩(wěn)定為主，每年會有漲，但漲的幅度肯定沒有原來那么高。如果秉持這樣一個觀點，賣房只是想落袋為安，那今年賣和明年賣價格不會差太多。
投資人群還有一類收益也可以考慮，就是將房屋出租，如果租金低于1%，建議直接將房子賣掉獲利；如果租金收益率在3%以上，且租金持續(xù)穩(wěn)定，可以考慮長期持有。
：從您的角度看，10月成交突破新高，購房者的心理發(fā)生了哪些變化？
張波：從當(dāng)下購房者的心態(tài)來看，購房更加堅定的是改善人群。當(dāng)下市場最猶豫的一批人是首套置業(yè)者。因為對于改善人群而言，付出的僅是差額成本，從90平到120平，只付了30平方米的房價；首套置業(yè)者則不同，一入手就要把所有的錢投入，變成一大筆的投入。
首套置業(yè)者也會擔(dān)憂，未來工作是不是穩(wěn)定，因為這類人群大多較為年輕，剛進(jìn)入職場三五年左右，最多不超過十年；改善人群基本上在十年以上，工作會相對穩(wěn)定一些。
改善人群對于房價非常敏感，因為他們是明確需要買房的，所以對房價非常敏感；對于首套人群，對于房價也敏感，但更多是對房價的大趨勢敏感，以及對自己的工作和收入是否穩(wěn)定。
雖然當(dāng)下出臺了很多利好政策，但還沒有讓所有的購房群信心特別堅決，只是讓一部分人當(dāng)下入場堅決一些。
樓市目前在底部徘徊
今年四季度到明年上半年是買房好時機
：當(dāng)下是買房的合適時機嗎？
張波：你永遠(yuǎn)不可能買在最底部，因為在最底部的時候，其實是大家信心最差的時候，是不會入場的，因為覺得它還沒有在底部。但是你一旦開始回升，知道它是底部的時候，基本已經(jīng)錯過那個點了。所以，不用去想買在底部這件事情，越想越買不到底部。
如果一定要定義，我認(rèn)為現(xiàn)在是處于底部徘徊階段，徘徊就是有上有下，這一輪調(diào)整與以往最大的差別就是，往期漲跌非常清晰，漲就是漲，跌就是跌，當(dāng)中不會出現(xiàn)停頓、上下不定的情形。
這一輪調(diào)整，脈沖式的表現(xiàn)非常明顯，去年取消“認(rèn)房又房貸”后成交量回暖，然后下跌，今年517新政后又上漲，甚至不少城市的房價也有所上漲，7月、8月又下跌，9月底又開始回升，所以是脈沖式的態(tài)勢，體現(xiàn)在當(dāng)下就是市場在底部徘徊。
在底部徘徊階段，未來的大趨勢一定是明確的，明年下半年或者是后年，一線城市的房價一定會往上走，但走幅不會太高。今年四季度到明年上半年，對于自住人群而言，是一個買房的好時機。
在當(dāng)下環(huán)境下，如果看中的房子能議價5%-10%，我認(rèn)為基本接近于底部。所以，與其判斷當(dāng)下市場是不是底部，不如去做好相應(yīng)的功課。什么叫做功課？就是想買的區(qū)域成交價是多少、成交量多不多、掛牌量高不高等，然后鎖定意向小區(qū)或房源。
以上海為例，整體房價沒有上漲，二手房甚至在下跌，但徐家匯的東方曼哈頓這些項目，二手房房價在上漲。所以，一直等沒有用，大趨勢可能沒有漲，但如果你想要買的小區(qū)，由于位置不錯、掛牌量減少，價格可能就會上漲。
所以，真正有購房需求的人，不要僅看大趨勢的漲與跌，更需求盯緊自己想要買的區(qū)域，甚至是具體樓盤或項目。
：一線城市的房價，會迎來一波上漲行情嗎？
張波：我認(rèn)為這個不用關(guān)注太多，如果房價每年的漲幅在2%左右，與存款利率進(jìn)行對比，那基本上就等于不漲，例如一套房子100萬，每年漲2萬，基本與銀行存款收益差不多，沒有形成真正的超額回報。
一線城市未來房價的上漲，我認(rèn)為會略高于貸款利率水平。不要指望像2015年那樣，一年漲30-40%，這種情況不會再出現(xiàn)。
：現(xiàn)在有一些跡象，住建部近期提出100萬套棚改貨幣化，以及存款利率再次下調(diào)后，“老破小”頗受追捧，既可以博拆遷，又能賺取租金。對這件事您怎么看？
張波：這件事的前提是哪些房子會被先拆？一是自主動遷意愿比較強的小區(qū)，二是小區(qū)本身出現(xiàn)一些明顯的安全隱患，這種房子其實房子非常老，至少是在上世紀(jì)80年代以前，所謂真正的老破小，但這種房子一般也沒人買。現(xiàn)在比較搶手的“老破小”，大多是1990年之后的房子，房齡在30年左右。
可以去博拆遷，但時間成本不可控，可能會很長，三年、五年、十年都可能。拆遷帶來的收益，未必能達(dá)到預(yù)期。所以我個人是不建議購買“老破小”博拆遷。
：自9月底新政出臺后，很多房企和樓盤項目便取消折扣，或者宣布漲價，包括近期又有樓盤宣布11月1日起漲價，從您的了解來看，這是一種引流噱頭，還是真漲價？
張波：我說一個很明確的觀點，如果是在房價上做動作、宣稱要上漲，99%都是噱頭。項目方會先把房子做價格處理，然后再漲價。
如果房價不漲，但是隱性成本增多，也是真正的漲價，例如“茶水費”，目前有一些項目確實出現(xiàn)“茶水費”，這種才是所謂真正嚴(yán)格意義漲價的項目。
