導言：地產企業面臨著獨特的數字化轉型難題：業務廣泛、資源龐雜、管理瑣碎，導致了數據體系的凌亂，沒有使數據資產真正發揮應有的價值。如何將數據分析工作真正的聚焦到企業獨特的業務發展需求上？這篇文章告訴你。
商業地產企業當前面臨的挑戰
經過二三十年的發展，地產行業增速放緩，進入“狹路相逢勇者勝”的存量時代，傳統的標準化復制產品和服務難以應對市場需求和行業的激烈競爭，加速房企向多元化經營和精細化運營轉型。對于商業地產來說，已經由開發競爭階段到了運營競爭階段，最大的考驗就是運營能力，這是發展趨勢，也意味著地產企業的經營思路需要改變。
當前地產行業的主要挑戰包括：
1.一部分城市的商業地產盲目投資和建設帶來非常大的過剩，開發速度快于消費者需求增長速度，帶來運營和去化壓力的提升，有數據顯示，現在商業地產空置率已接近30%。
2、商業地產承載功能復雜，如餐飲、教育、服裝、娛樂等，管理難度高，同時缺乏先進的信息化技術、經營方式和管理模式。
3、同質化競爭壓力大，實體門店租金和人力上漲，消費者購買渠道日益豐富，購物選擇日益增多，電商沖擊及社區商務進一步加大壓力，消費者忠誠度挑戰大。
4、從消費者的角度，人口結構在不斷的變化，居民收入水平提升，新一代的年輕人消費傾向更追求個性化，更注重體驗，消費需求端在全面升級，構成了商業地產的業務挑戰。
圖1 商業地產面臨的業務挑戰
商業地產經營數字化的痛點
面對新的挑戰，數字化成為了商業地產在運營競爭階段的法寶。然而，在數字化轉型過程中，普遍存在以下痛點：
1、數據分散，數據指標口徑不統一
業務系統繁多，信息孤島嚴重，無統一的數據中心，數據處理能力弱，數據無法下沉，數據指標口徑繁雜，缺乏統一的數據監控和調度體系。
2、無統一的數據應用平臺
數據分析報表統計口徑不一致，導致報表數據結果不同，不利于做出好的判斷；沒有統一平臺，各個層級人員需求無法統一滿足，也不利于數據分析體系的標準化建設。
3、單一報表，缺乏數據體系應用
單一的報表展現，沒有企業數據應用體系的搭建；不同層級間對于不同數據分析需求的滿快速靈活的需求響應能力不足；分析維度單一，形式簡單固化。
4、管理未閉環，問題難追溯
管理未形成閉環，只能看到最終的結果，沒有分析過程，企業問題難以找到更不原因；數據結果實效性較差，財務月報、年報滯后性結果；不能滿足職能領導層對運營決策需要。
圖2 地產行業數據調整
數據分析平臺建設原則與思路
結合服務經驗，永洪科技總結了一套服務于地產行業的數據分析方案。由于地產企業的規模往往較為龐大，涉及的業務面廣泛，因此需要分階段、分步驟的進行數據分析體系搭建。
1.要做到“自上而下”，一開始就做好框架和頂層設計。如果只是自下而上的野蠻生長，后續為了理順集團的數字化架構，還得再一次進行顛覆的數字化升級。因此，要完成總部的數字化升級后，再細化各個公司（業態）的數字化。
2.要做到“由淺入深”，由點到線，由線到面，從局部到整體，能讓集團組織有一個漸進式的學習和成長過程，讓組織成員逐步適應集團數字化轉型升級的組織架構調整和不斷提高的組織能力要求。建議的成功路徑：搭骨架、填血肉、整體融合、持續提升。
① 搭骨架：一方面要構建軟件層面的骨架，另一方面還要搭建組織層面的骨架，建設數字化轉型組織，以及對應的組織能力培養。可以先從數據整合的資源數字化入手。搭骨架階段要整合子公司（各業態）的生產經營活動數據及用戶數據。整合之后，短期可實現管理駕駛艙、業務監控、風險預警、決策輔助等幾方面應用。長期可以基于數據資源帶來更多的盈利。讓集團上下習慣用數據說話，對數據異常的每一次刨根問底都會帶來數字化意識和數字化能力的提升。資源數字化可以將集團資源發揮出更大的價值。
② 填血肉：搭完骨架后，就要對各個環節進行細化，從集團層面，逐步深入各子公司、各部門的數字化。包括具體事項：數據治理、指標體系構建、分析主題構建。
③ 整體融合：有血有肉后，還要將其進行整體的融合，成為一個有機整體。主要工作是將數據、業務、資源進行整合，業務產生數據、數據支撐業務，并在業務和數據中投入相應的資源，以此使三者深度融合，形成閉環。
④ 持續提升：數據的特點，就是“越用越好用”，當數據量越來越大、數據的屬性越來越適配于企業和業務時，產生的價值就越大，因此數據具有持續迭代和提升的屬性，繼續深入挖掘數據的價值，為企業提供科學的決策輔助。
圖3 永洪BI數據分析體系建設原則與思路
圍繞企業價值的數據分析框架搭建
數據系統的部署，最終目的還是為企業創造價值。要做到這一點，首先要做價值分解，找到企業的核心能力要求，例如地產企業的銷售管理能力、產品管理能力、成本管控能力等。再搭建出相應分析主題，最后再到具體的指標，這樣就構建出了基于企業價值的數據整體框架。
圖4 永洪BI數據主題分析構建思路
企業價值通常可以分解成兩個大的部分，一是要提升盈利能力，二是要提高運營效率。
怎么提升盈利能力？兩個方向，一個是開源增加銷售收入，第二部分可以叫節能，提升費用回報。
以銷售收入為例進行拆解，有幾個方面：
1.加強招商管理。要把更多的客戶招進來，就要提高出租率，加強招商管理，增強創收能力，這是非常核心的一點。
2.加強客戶管理。從客戶的視角出發，要對招進來的客戶的需求深入了解，才能更好的服務客戶、盤活客戶、提升復租率。
3.加強產品管理。產品是不是有差異化和競爭力？如何提升整個產品的吸引力？
4.加強市場研判。前面這三個部分是企業內向視角，市場研判則是外向視角，洞察市場的整體情況，包括行業競爭情況、企業市場定位、現狀等，以此來獲得更好地市場機會。
繼續分解，以加強招商管理為例，可以從哪些方面去分解？招商的第一步是什么？帶看。所以要吸引更多的人來帶看，要對帶看的情況進行分析，并以此設定一個分析主題。帶看之后就是客戶轉化，什么樣的客戶租了我們的地產？他們的行業是怎樣的？出租率是怎樣的？以此形成一個核心的招商租賃分析。除此之外，商業地產企業還會非常看重租金欠費情況，要及時的收繳租金，以此形成另外一個子主題。
圖5 永洪BI主題分析之招商管理
永洪BI以商業地產企業價值為出發點，結合實際業務行為，進行層層的分解，建立各項數據分析主題，可以使各項指標與業務邏輯的契合度非常高，使數據分析更加聚焦，真正讓數據的價值得到最大化的釋放。
結合實際業務場景構建分析指標
在構建數據指標體系的過程中，需要結合業務對指標的意義深入思考，即所有指標都要配上業務解釋性，后續進行數據分析時更能做到知其所以然。
歸集完所涉及的指標后，會發現指標很多。但在具體的業務中，可能不同業務階段重點關注的指標不一樣，所以我們需要挑選出該階段的核心指標，然后進行拆解，再根據拆解的指標去重點關注。
以地產企業最重要的物業管理和資產管理為例。
物業管理主題的類別，一是費用報銷也就是成本；二是工單統計，包括工單類型分布、頻次、時長等；三是工單效率，包括工單數量、完效率等；此外還有滿意度，對于商業地產企業，主要就是物業，比如響應速度滿意度、現場服務滿意度等。整體來說，每一個分析主題都會包含核心的指標。那么分析的目的是什么？主要是為了控制成本，提高工單的效率，提升整體的滿意度，優化物業的服務。
圖6 永洪BI主題分析之物業管理
資產管理分了幾個部分：
1.不動產分析。地產企業通常“家大業大”，有許多資產，各項資產所涉及的方面又較多，管理起來非常雜亂，因此需要進行統一的梳理，包括分布情況、業態明細、控制信息提醒等，各個主題下又可以進一步細分具體指標，如通過項目空置率、業態空置面積、業態空置率等單一或綜合的設置指標，當數據達到設置指標時，就會自動發出提醒。以此，全方位了解其區域分布、租賃客戶情況、租賃面積及價格、租賃空置等情況，幫助制定不動產優化策略。
2.非工程設施設備資產分析
非工程設施設備的特點，就是更換率要高于工程設施設備，如電燈、辦公用具等，這些資產一方面要有原值、凈值、折舊等的統計計算，此外因為這些設備的新增頻率較高，因此需要一個獨立的、準確的評估，例如每月新增資產總價值、當月新增資產分布、當月新增資產各類型價值等。
3. 工程設備設施資產分析
這類資產主要需要兩個方面的分析與監控：年限分析和資產明細。因為工程設施設備會涉及到大修，因此年限分析非常重要，如使用年限分布、剩余年限分布、大修資產分布等，通過數據對這些資產進行預測性的維修和管理。
圖7 永洪BI主題分析之資產管理
數據分析的意義，是為企業創造和實現價值。因此，永洪BI以企業價值出發點的數據分析體系搭建，可以使數據更加精準的服務于企業真實的經營發展需求，為企業提供基于數據的科學預測決策，使數據的價值得到最大化的釋放。
圖8 永洪BI地產行業Demo
