聲明：本文來自于微信公眾號 連線Insight（ID：xxxxx），作者 | 韓瀅 ，編輯 | 李信，授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。
互聯(lián)網(wǎng)大廠，一直熱衷于“買地蓋樓”。
近期，小米在上海徐匯拿地一事引發(fā)了公眾的關(guān)注。據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站顯示，上海徐匯區(qū)成交1宗商業(yè)辦公用地，由謐空間（上海）信息科技有限公司競得，成交價(jià)15.5億元。這個(gè)公司是小米間接全資附屬的企業(yè)。
謐空間（上海）信息科技有限公司競得地塊，圖源上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站
此前，小米發(fā)布了駐扎上海的整車制造相關(guān)職位，這次拿地也引發(fā)外界對于小米為造車拿地的猜想。隨后，小米回應(yīng)該地將用來做其上海總部的辦公用地。
互聯(lián)網(wǎng)大廠買地辦公，小米顯然不是個(gè)例。
巨頭們一直熱衷于買地，有的是因?yàn)楣締T工人數(shù)增多，有的是公司新業(yè)務(wù)的場地需要，還有的是與公司業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張相匹配。
更重要的是，這類“不動(dòng)產(chǎn)”的商業(yè)價(jià)值，本身就是一種投資。當(dāng)年陷入資金鏈斷裂困境的樂視，就曾拿出樂視大廈作為抵押以解燃眉之急。
值得關(guān)注的是，按著規(guī)律來講，房地產(chǎn)公司才是買地蓋樓的主角，但現(xiàn)在這句話前面應(yīng)該加個(gè)“曾經(jīng)”。如今，行業(yè)政策的調(diào)控下，“入冬”“回歸”變成房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，很多房地產(chǎn)公司不再熱衷于買地蓋樓。地產(chǎn)公司恒大，近期就表示原則上十年內(nèi)都不會(huì)再拿地。
對比之下，互聯(lián)網(wǎng)大廠買地蓋樓的速度明顯快了些。前有“BAT”十年前買地建總部，后有“TMD”近幾年迎風(fēng)趕上。對于這些互聯(lián)網(wǎng)大廠來說，有了足夠的資金做支撐后，買地蓋樓就成了順理成章的事。
如今，經(jīng)歷了成長、遷徙，置地、安家成為互聯(lián)網(wǎng)公司的新動(dòng)態(tài)。
01大廠有多愛買地?
買地蓋樓，似乎成了互聯(lián)網(wǎng)大廠發(fā)展到一定規(guī)模后的標(biāo)配。
通常來講，企業(yè)買地蓋樓的速度和員工規(guī)模擴(kuò)大的步伐保持一致。處于“TMD”頭部的字節(jié)跳動(dòng)，是動(dòng)作最大的一個(gè)。
今年8月，字節(jié)跳動(dòng)官方數(shù)據(jù)顯示，全球員工人數(shù)突破11萬人。作為一家員工數(shù)量直線增長的企業(yè)，字節(jié)跳動(dòng)也必須為員工尋找更多的辦公場地。
此前，這個(gè)超級獨(dú)角獸一直沒有自己的辦公樓。無論是北京總部的中航廣場辦公樓，還是分散在海淀區(qū)三四環(huán)的辦公樓，都是租賃而來。
但從去年開始，字節(jié)跳動(dòng)開始買地建樓。去年6月，今日頭條買下深圳粵海街道上的一塊地，打算自建辦公樓。同年，字節(jié)跳動(dòng)花費(fèi)50億在北京方恒時(shí)尚中心購買了一處辦公地，這也是其首個(gè)自有產(chǎn)權(quán)辦公樓。
如果說字節(jié)跳動(dòng)在深圳、北京買地買樓是為了員工有個(gè)穩(wěn)定的辦公區(qū)，那今年購入上海和杭州的土地，則是字節(jié)跳動(dòng)在業(yè)務(wù)上的考量。
據(jù)36氪報(bào)道，字節(jié)跳動(dòng)正籌備抖音電商整合落地至上海，抖音電商的產(chǎn)研和運(yùn)營整個(gè)閉環(huán)都將整合至上海，同時(shí)招聘也在向上海大幅度傾斜。
同樣是為了給上海員工一個(gè)穩(wěn)定的辦公場地，今年7月字節(jié)跳動(dòng)購入了上海尚浦領(lǐng)世辦公樓。在買下這塊地皮之前，字節(jié)跳動(dòng)已于3月租下尚浦領(lǐng)世一期尚浦中心辦公。兩個(gè)月后，上海字跳智浦科技有限公司買下楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)某地塊，而上海字跳智浦公司正是歸字節(jié)跳動(dòng)所有。
除此之外，抖音在杭州建立電商直播基地后，后續(xù)字節(jié)跳動(dòng)也買下了位于杭州市余杭區(qū)77號地塊。值得一提的是，根據(jù)開發(fā)建設(shè)監(jiān)管協(xié)議，這塊地的產(chǎn)業(yè)定位即“互聯(lián)網(wǎng)、短視頻媒體等行業(yè)”，這與字節(jié)跳動(dòng)的整體業(yè)務(wù)不謀而合。
同樣是大廠買地，B站和美團(tuán)則選擇在上海駐扎。今年3月，B站官方確認(rèn)其在上海黃浦江邊拿了一塊地。因該塊辦公定位為企業(yè)總部型辦公樓，所以外界猜測B站或在此建立新的上海總部。巧合的是，挨著B站的新地皮，美團(tuán)很早就買下了一宗楊浦定海社區(qū)地塊，用于建設(shè)其新上海總部。
無獨(dú)有偶，小米此次在上海買地也是為了建設(shè)上海總部。值得一提的是，此次上海總部建成后，小米同時(shí)擁有北京、武漢、深圳（在建）、南京(在建)、上海(在建)五個(gè)總部。
兩年時(shí)間，建成兩個(gè)總部、三個(gè)待建，小米“買地”的速度和數(shù)量都很驚人。正如彼時(shí)北京小米總部建成時(shí)，小米創(chuàng)始人雷軍所言，“北漂，奮斗9年多，終于買房了!”。
幾乎在小米去上海買地的同一時(shí)間，另一家科技公司華為，在深圳拿了塊新地。據(jù)連線Insight了解，這塊地的準(zhǔn)入行業(yè)類別A06新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、A02新能源產(chǎn)業(yè)，正好滿足華為現(xiàn)階段大力發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)所需。
相比于字節(jié)、美團(tuán)、B站等互聯(lián)網(wǎng)新貴，騰訊、阿里這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭的地產(chǎn)版圖則遍布全國各地。
騰訊在北京、上海、廣州、成都等城市都建立了騰訊大廈，阿里則是圍繞電商等業(yè)務(wù)，在廣州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房產(chǎn)。僅是在杭州，阿里便有菜鳥網(wǎng)絡(luò)、淘寶城、阿里云和螞蟻金服四大總部園區(qū)。
另一個(gè)以電商業(yè)務(wù)起家的公司京東，除了擁有位于北京亦莊的京東總部，其背后還有一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)園。從京東物流官網(wǎng)可知，截至2021年6月30日，京東物流運(yùn)營約1200個(gè)倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內(nèi)，京東物流倉儲(chǔ)總面積約2300萬平方米。
明顯的不同是，京東各大物流園區(qū)的占地面積很大。作為互聯(lián)網(wǎng)公司中唯一擁有上市物流企業(yè)的京東，京東物流是其做電商業(yè)務(wù)的基本支撐。對于京東來說，要鞏固好倉儲(chǔ)物流這一核心競爭力，勢必要繼續(xù)拿地加碼物流建設(shè)，以此來鞏固自身的護(hù)城河。
顯然，眾多互聯(lián)網(wǎng)公司買地的心思各不相同。那么，這些年，它們都在“買地”上花了多少錢?
02誰是“買地王”?
這番四處建樓的景象背后，是互聯(lián)網(wǎng)公司擴(kuò)張的本質(zhì)所在。
從圈地蓋樓的范圍來看，騰訊無疑是“廣撒網(wǎng)”的頭號選手。在北京、上海、廣州、深圳、成都等多個(gè)城市都能看到騰訊大廈的身影。
2015年，騰訊更是在深圳南山區(qū)新蓋了騰訊濱海大廈，這也是騰訊的全球總部。作為從大灣區(qū)走出來的企業(yè)，騰訊深圳大鏟灣港區(qū)的全球新總部已經(jīng)動(dòng)土興建。這座被稱為“企鵝島”的項(xiàng)目，占地總面積80.9萬平方米，總建筑面積高達(dá)200萬平方米，規(guī)模為騰訊大廈、騰訊濱海大廈和騰訊前海大廈（在建中）加起來的16倍。
另一位在全國置業(yè)的公司是字節(jié)跳動(dòng)。可以說，字節(jié)跳動(dòng)正在全國一線城市，與其他互聯(lián)網(wǎng)公司做“鄰居”。
首先是去年今日頭條入駐深圳粵海街道，這是對標(biāo)“硅谷”而建設(shè)的區(qū)域，也是坐擁112家上市公司的街道。
據(jù)連線Insight梳理發(fā)現(xiàn)，這個(gè)街道相繼入駐華為、中興、百度、阿里巴巴、小米等眾多互聯(lián)網(wǎng)公司，就連地產(chǎn)大鱷許家印也將恒大總部遷到了這條街上。
除了深圳，字節(jié)跳動(dòng)在上海還買了兩次地，這也可以看出其對上海的看重程度。在上海楊浦區(qū)，字節(jié)和B站、美團(tuán)做起了“鄰居”。此外，在電商之都杭州，字節(jié)跳動(dòng)在余杭區(qū)所買的地塊，其東南位置是釘釘總部，西南則為vivo全球AI研發(fā)中心，北面則是OPPO全球移動(dòng)端開發(fā)總部。
值得關(guān)注的還有2019年躋身于全球500強(qiáng)的科技公司小米。彼時(shí)，小米成立九年，是最年輕的世界500強(qiáng)，截止目前相繼建設(shè)并規(guī)劃五個(gè)總部的速度非常之快。再加上此前，小米官方表示，其汽車業(yè)務(wù)將落地北京亦莊，建設(shè)工廠也是必然趨勢。
總體來看，在占有面積上，騰訊、京東、字節(jié)跳動(dòng)、小米都是“地皮大戶”。快速置地的字節(jié)是員工人數(shù)激增和業(yè)務(wù)調(diào)整的結(jié)果;騰訊、小米則是在各地籌劃總部，以便聯(lián)動(dòng);而作為唯一擁有上市物流公司的京東，物流園區(qū)則是京東的“后花園”。
另一方面，按著市場規(guī)律，資金投入自然和蓋樓的面積、地皮的位置成正比關(guān)系。
2019年，騰訊曾以85.2億元的價(jià)格競得工業(yè)用地，值得一提的是，騰訊只投資建設(shè)了“騰訊全球總部”這一個(gè)項(xiàng)目，即上述提到的“企鵝島”。
據(jù)連線Insight不完全統(tǒng)計(jì)，從2019年開始，騰訊用于買地或買樓的資金總額大約在370億元，無疑是眾多大廠中花得最多的一個(gè)。
緊隨其后的是字節(jié)跳動(dòng)。從2019年開始，字節(jié)跳動(dòng)用于買地或買樓的資金總投入達(dá)到138.24億元。雖然蓋樓面積不大，但字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)始人張一鳴的“地段論”讓他的每個(gè)樓盤和地域都價(jià)值不菲，其中僅北京和上海的辦公區(qū)投入就各達(dá)50億。
與此同時(shí)，小米近幾年的豪擲億元，則在于大面積建設(shè)總部。據(jù)連線Insight不完全統(tǒng)計(jì)，小米近幾年建設(shè)投資總部的費(fèi)用高達(dá)90.7億元。其中，北京小米科技園擁有8棟樓，總建筑面積34.8萬平方米，造價(jià)高達(dá)52億元。另外，選址在上海黃浦江邊的B站，占地面積雖然不大，但由于沿江地帶是稀缺資源，其投資也高達(dá)81億元。
相比之下，同為互聯(lián)網(wǎng)小巨頭的美團(tuán)和快手，買地蓋樓的速度似乎并不快。去年2月上市時(shí)，快手招股書顯示其購買了總建筑面積約11.42萬平方米的區(qū)域，總價(jià)值約人民幣28億元。而美團(tuán)近年來，除了在上海65億買下了其上海總部，并無其他實(shí)質(zhì)性買地動(dòng)作。
再將時(shí)間線提前，“BAT”陣營的阿里、百度的動(dòng)作則更早些。2015年，阿里巴巴買下了北京望京綠地中心3號樓，用作北京總部。幾乎同一時(shí)期，百度也拿下了深圳南山區(qū)一塊6.8萬平米的地塊，用于建設(shè)全球總部大樓，其隔壁便是阿里和騰訊。
如今，阿里“杭州+北京”雙總部計(jì)劃之一的北京新總部正在中關(guān)村朝陽園建設(shè)中，投資64億。此外，據(jù)鯨準(zhǔn)產(chǎn)創(chuàng)中心報(bào)道，近期阿里投資70億在張家口建設(shè)華北地區(qū)首個(gè)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心，占地900畝。
可以看出，無論是從拿地面積還是投入資金來比較，騰訊都可以算是互聯(lián)網(wǎng)大廠中的“地王”，緊隨其后的字節(jié)跳動(dòng)、小米等新銳玩家也是佼佼者。
03大廠四處買地，還能帶來哪些商業(yè)價(jià)值?
隨著互聯(lián)網(wǎng)大廠們業(yè)務(wù)版圖不斷擴(kuò)張，買地?cái)U(kuò)張只是其中一環(huán)。本質(zhì)上，斥巨資買下的房產(chǎn)，不僅可以用來辦公，還可以帶來更多附加價(jià)值。
從長遠(yuǎn)來看，土地是稀缺資源，大廠拿地不虧是不爭的事實(shí)。更何況，房產(chǎn)的價(jià)值不止在于住和辦公，還有很多商業(yè)價(jià)值。
更為重要的是，商業(yè)戰(zhàn)場變幻莫測。互聯(lián)網(wǎng)的紅利已經(jīng)見頂，企業(yè)自身的發(fā)展難免存在低谷期，但地皮和樓房這種“不動(dòng)產(chǎn)”，其升值空間將成為企業(yè)未來增值的儲(chǔ)備糧。
這一點(diǎn)，也許吃到互聯(lián)網(wǎng)第一波紅利的公司感觸最深，而搜狐則是極具代表性的一個(gè)。
近幾年，搜狐在市場上的聲量越來越小。近期和搜狐有關(guān)的最大事件，還是旗下獨(dú)立公司搜狗被騰訊花12億美元收購一事，但這與搜狐本身其實(shí)并無太多關(guān)系。
其實(shí)，作為互聯(lián)網(wǎng)“老炮”的搜狐，在21年前就登陸納斯達(dá)克，這也讓其成為紅極一時(shí)的企業(yè)。彼時(shí)，搜狐員工人數(shù)激增，大規(guī)模買樓擴(kuò)建辦公場地成為一項(xiàng)必要?jiǎng)幼鳌?/p>
2007年，搜狐買下了北京威新國際大廈8層物業(yè)，并將該大廈命名權(quán)買下，也就是現(xiàn)在的搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈。彼時(shí)，連同大廈的命名權(quán)及10個(gè)停車位，搜狐投資金額共2.77億美元，它位于中關(guān)村核心區(qū)五道口，總建筑面積達(dá)2.6萬平方米。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，如今這棟樓價(jià)值5億美元（34億元）左右。
與此同時(shí)，2010年搜狗花1.1億美元買下了一塊地，即為現(xiàn)在的搜狐媒體大廈。根據(jù)安居客顯示，該位置周邊寫字樓單價(jià)約每平米3萬元。而據(jù)了解，搜狐媒體大廈總建筑面積4.1萬平方米，如今其總價(jià)超過12億。同年，搜狐旗下游戲事業(yè)部暢游以9億元價(jià)格買下石景山區(qū)八角東街的搜狐暢游大廈，總建筑面積約為4.6萬平米。根據(jù)安居客顯示，該地段寫字樓房價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平米2.5萬元，如今其總價(jià)超過11億。
明顯的對比是，雖然搜狐如今走下了互聯(lián)網(wǎng)的“神壇”，市場上早已沒有了搜狐的聲響。與此同時(shí)，其市值也不復(fù)往日。截止發(fā)稿，搜狐市值僅為52.9億元。而如今，搜狐旗下的搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、搜狐媒體大廈、搜狐暢游大廈加起來的估值約在67億元。這家公司的市值還不及它旗下樓盤價(jià)值高。
或許是早就看中了樓盤的商用價(jià)值，搜狐現(xiàn)在已經(jīng)開始出租辦公樓來賺錢了。根據(jù)安居客顯示，在搜狐媒體大廈和搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈的樓盤內(nèi)，均有辦公區(qū)在出租。平均計(jì)算下來，搜狐樓盤的出租價(jià)格為每天每平方米300元左右。
搜狐媒體大廈和搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈正在出租，圖源安居客
對于現(xiàn)在的搜狐來說，即便業(yè)務(wù)表現(xiàn)平平，營收也并非樂觀。但至少，作為中國互聯(lián)網(wǎng)開拓者的一員，早年的房產(chǎn)投資至今仍是穩(wěn)賺不賠的生意。
除了隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樓盤地皮的價(jià)值水漲船高外，事實(shí)上，圍繞公司樓盤展開的故事不在少數(shù)，尤其是在企業(yè)遇到難關(guān)時(shí)。
當(dāng)年樂視大廈被抵押一事，至今仍在互聯(lián)網(wǎng)圈子里留有記憶。
2016年底，樂視體系爆發(fā)資金鏈危機(jī)，樂視大廈作為地產(chǎn)資產(chǎn)用于質(zhì)押，換得了浙江中泰創(chuàng)展企業(yè)管理有限公司（簡稱“中泰創(chuàng)展”）的14億元貸款資金。盡管樂視大廈處于“一直被拍賣，但一直無人買”的境地，但在當(dāng)時(shí)還是短暫地救了樂視。就在上個(gè)月，樂視大廈還進(jìn)行了第二次拍賣，此次評估價(jià)為8.18億元。從這一點(diǎn)看，樂視大廈未來很可能變成賣樓變現(xiàn)的籌碼。
除了互聯(lián)網(wǎng)公司看中了土地的生意，本身從房地產(chǎn)行業(yè)起家的房產(chǎn)公司對土地商業(yè)價(jià)值的理解則更深刻。像恒大、寶能這類老牌房企，跨界造車后，一直被“造車圈地”傳聞纏身。
此前，寶能在杭州建立新能源造車基地時(shí)，還獲得了杭州新天地工業(yè)城市綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目未來將建成集商業(yè)、辦公、居住于一體的商業(yè)綜合體。據(jù)汽車之家報(bào)道，在確定昆明基地之前，寶能已獲得8500畝當(dāng)?shù)匚幕糜雾?xiàng)目。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)通過新能源造車拿地一方面可以跨界布局，另一方面也解決了拿地難、拿地價(jià)格高的問題。
值得關(guān)注的是，南方企業(yè)北上，北方企業(yè)南下，四處建總部的互聯(lián)網(wǎng)大廠們也有著新的考量。艾媒咨詢集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO張毅曾在采訪中表示，中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地的舉動(dòng)是坐實(shí)“總部經(jīng)濟(jì)”。
所謂“總部經(jīng)濟(jì)”是指一些區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部——制造基地”功能鏈條輻射帶動(dòng)生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。
而反觀這些大廠扎堆式買地，很大程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
當(dāng)年的阿里巴巴與杭州，拼多多與上海，現(xiàn)在的小米與武漢都在證明，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的到來，地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了新的飛躍神話。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道》報(bào)道，聚集騰訊、字節(jié)、華為等企業(yè)的深圳粵海街道，貢獻(xiàn)了超過3000億元的GDP。這一數(shù)字，令很多地級城市都望塵莫及。
現(xiàn)如今，短期來看，互聯(lián)網(wǎng)大廠買地蓋樓更多是為了業(yè)務(wù)、人員擴(kuò)張的辦公需求;長期來看，此類不動(dòng)產(chǎn)或許會(huì)給互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來更多的收益和價(jià)值。
如果說曾經(jīng)的“遷徙漂泊”是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擁抱變化的證據(jù)，那現(xiàn)在的“置地安家”便是他們公司擴(kuò)張的需要。
短時(shí)期內(nèi)斥巨資買地蓋樓，是一筆不小的收入。但將遠(yuǎn)光放長，這個(gè)舉措可以節(jié)約租金成本，人員流動(dòng)成本。而離開大本營，將觸角伸到更遠(yuǎn)的地方，不僅可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，也勢必會(huì)給自己的總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大基本盤。
新建辦公用地也好，業(yè)務(wù)擴(kuò)張所需也罷，趁著有資金的時(shí)候買些地，總歸不會(huì)是虧本生意，必要的時(shí)候說不定還能“救命”。
