近日， 58 同城、安居客發布《 2021 北京Q3 理想安居指數報告》，報告從樓市政策、住宅土地市場監測、住宅土地市場走勢、購房用戶畫像、理想生活安居榜單等維度對北京樓市進行總結分析。報告顯示， 2021 年第三季度，北京多維度調控舉措落地，針對“假離婚”、“學區房”等影響市場健康發展的現象采取了嚴控措施；第二輪集中土拍，土地市場降溫顯著， 43 宗地塊成交 17 宗，平均溢價率下降明顯；樓市進入了新一輪的調整周期，新房供應量上升銷量回落，二手房成交量也接連走低。未來北京房地產調控將從嚴不變，市場退熱政策顯效，房住不炒、住有所居正在成為新時代房地產市場良性發展的主旋律。
北京土地市場降溫顯著，半數土地延期出讓平均溢價率下降
58 同城、安居客《 2021 北京Q3 理想安居指數報告》顯示，北京市堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標開展了多維度的舉措，樓市的調控逐漸加碼。西城區重申嚴禁炒作“學區房”，各房地產經紀機構不得以學區房為賣點發布房源、不接受價格明顯高于市場價格的委托、不得參與炒作學區房的任何活動。此外，為堵住“假離婚”漏洞，北京出臺了限購新政，即夫妻不符合住房限購政策，離婚三年內不得購房。同時，住建委發布北京銷售新規，預售前應設交付樣板間，持續規范新建商品住房銷售行為，切實保障購房人合法權益。在土地方面， 8 月北京第二批集中供地掛牌，共涉及 43 宗土地，總土地面積約 245 公頃； 10 月北京市規劃和自然資源委員會公告披露，北京第二批土拍 26 宗地塊延期出讓，土拍市場回歸理性。
在集中供地的背景下， 2021 年北京市第二輪集中供地供應建面呈爆發式增長，總供應為495. 94 萬㎡，較首輪增長43.75%。不過土地市場降溫顯著， 43 宗地塊僅 17 宗實現成交，成交建面與成交總金額較首輪均出現下滑，較首輪分別減少52.93%和53.73%，一半以上地塊因無企業報名，延遲至第三輪出讓。在政策與市場的雙重影響之下，成交地塊平均溢價率僅為4%，半數以上地塊延期出讓，平均溢價率下降明顯。
從宅地成交結構來看，北京東北部宅地供應顯著提升，但海淀區成交地塊最多，共成交 4 塊宅地。成交總面積方面，豐臺區以33. 12 萬平方米的成交建筑面積傲居全市。雖然北京優質地塊供應量顯著增多，但成交較少，溢價率均處于低位水平，可見政策調控成效顯著。為保障租賃住房市場平穩發展，第三季度成交宅地中配建公共租賃住房的地塊占比超四成，這也意味著“如何規劃產品的社區均質性”或將成為拿地房企需考慮的必要問題。
分區域來看，第二輪集中供地宅地供應量相比首輪大幅增加，朝陽區供應量最多；海淀區所有供應地全部實現成交，并以6. 34 萬元/㎡平均樓面單價領跑全市；經開、懷柔、順義有供應但無成交。
今年以來，信貸收緊與一系列的調控政策平抑了市場熱度，并傳遞到了土地市場。北京第二輪集中供地宅地平均溢價率僅為4.2%，較首輪集中供地的7.1%溢價率減少了2.9%，不過海淀、豐臺、門頭溝的平均溢價率較上一輪實現了逆勢增長。
新房供應量上升銷量回落，二手房成交走低價格平穩
2021 年第三季度，北京樓市進入了新一輪的調整周期，新房供應量明顯上升，供應面積達到280. 54 萬㎡，環比上漲16.01%，同比漲幅為14.67%。成交面積與成交金額較上一季度微弱下跌，環比分別下降2.36%和1.51%，但較去年同期有所增長，同比分別上漲19.89%和22.91%，成交均價從 7 月開始微升，市場總體保持平穩態勢。
分區域來看，各區第三季度新建商品住宅供應量中，朝陽區遙遙領先，順義、通州分別列居二、三位；在成交量排名方面，順義區成交量躍居全市第一，房山區與經開區緊隨其后。
二手房市場方面，三季度二手房市場成交走低，但成交均價沒有太大變化。在“嚴查炒作學區房”與“封堵假離婚真買房”政策的影響下，北京二手房市場逐漸回歸平穩，三季度累計成交 45913 套，相比去年下降7.04%，較上季度環比下降19.31%。
互聯網行業人群仍為北京購房主力軍，大興蟬聯購房者意向購房區域榜首
市場的變化與漸進的城市發展，都影響著購房者的購房行為。在購房用戶畫像方面， 58 安居客房產研究院統計顯示， 2021 年第三季度，北京新房市場意向購房人群當中，互聯網行業從業人員占比在保持絕對領先的同時，較上季度又迎來強勢上升，占所有購房人群的九成以上。從購房者居住區域來看，來自于北京周邊城市的購房者占比超17%，其次為居住在朝陽、海淀及豐臺的主城區居住人群。
購房者意向購房區域方面， 2021 年前三季度，大興一直蟬聯購房者意向購房區域榜首，豐臺也一直名列前五，京南區域已經成為了購房消費和房企布局的重要片區。受益于更好的生態環境，和日益成熟的軌道交通和產業發展，預計未來一段時間內，京南區域仍將保持領先地位。隨著“房住不炒”政策的逐漸深化，環京市場房產逐漸剝離金融屬性，回歸居住屬性。 2021 年第三季度，環京區域市場熱度較上半年下降 4 個名次，但由于交通完善、產業外遷、部分城市放開落戶等利好政策，環京區域依舊處于購房者意向購房區域TOP10 內。
在用戶搜索偏好層面，從面積需求指數來看，經濟型戶型面積段備受購房者關注，其中60㎡面積段關注度最高，80-110㎡等較受歡迎的面積段關注度占比超四分之一，這也說明，用戶在考慮自身實力的同時也兼顧了房產的流動性。從戶型需求指數來看，三季度二室房型需求占比最高，三室房型需求占比較上半年微弱下降但仍保持高位，可見購房人群仍以剛需及剛改為主。從價格需求指數來看， 500 萬以內價格段的剛需房型占比最多，達到36.41%，同時千萬級價格段的豪宅位居第二，可見北京豪宅市場仍有較強的購買力。
在全方位解析北京房地產市場發展趨勢的同時， 58 同城、安居客還發布了理想生活安居榜單。在 2021 年第三季度最受關注熱盤中，華樾國際·領尚、亦莊金悅郡、和光悅府取得榜單前三甲。 2021 年第三季度成交套數TOP10 中，北京恒大御峰、恒大上和府、梧桐港嘉苑位列前三； 2021 年第三季度成交金額TOP10 中，恒大麗宮、海淀幸福里、中海京叁號院排名榜單前三。
58 安居客房產研究院北部分院首席分析師李震表示， 2021 年第三季度開始，北京樓市進入了回落周期，多項指標下降明顯。在各類調控政策的持續加碼之下，北京新房市場的表現可總結為“供應充足，銷售回落”，連往年備受企業期待的“金九”也略顯成色不足，土拍市場也罕見“遇冷”。預計未來北京房地產調控將從嚴不變，市場退熱在所難免，在“房住不炒+住有所居”的新基調指引下，市場將逐漸回歸平穩與理性。
作為房產信息及交易服務平臺， 58 同城、安居客系統編制的《 2021 北京Q3 理想安居指數報告》，反映了北京房地產市場發展情況，以客觀數據呈現了購房者畫像，給用戶帶來購房參考。與此同時， 58 同城、安居客也不斷通過智能化產品工具以及完善的服務保障體系，為用戶帶來置業新體驗，讓用戶樂享美好安居生活。
