投資房地產(chǎn)信托有什么技巧？
固定收益信托里面那種信托收益最高？成熟的信托投資者可能閉著眼睛就能想到：房地產(chǎn)信托！沒(méi)錯(cuò)，與政信類、上市公司類、工商貸款類信托相比，一般而言房地產(chǎn)信托的收益要比同期的其他類信托平均高0.5%~1%左右。如果要再深究一下，為什么房地產(chǎn)信托收益高？可能投資者就要想一想了。
房地產(chǎn)信托特點(diǎn)：高收益→高融資成本
關(guān)于房地產(chǎn)信托的定義、分類詳見(jiàn)：什么是房地產(chǎn)信托？有哪些種類？
實(shí)際上，跟高收益對(duì)應(yīng)的是高融資成本。那么，為什么房地產(chǎn)信托融資成本高呢？一方面，是房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性使然，房地產(chǎn)行業(yè)天然屬于對(duì)現(xiàn)金流要求極高的行業(yè)，無(wú)論是前期拿地、建設(shè)，還是后期營(yíng)銷、去化，少了錢一天都不行，而房企只有賣了房才能資金回籠，周期較長(zhǎng)；另一方面，也跟現(xiàn)在的政策息息相關(guān)。目前處于加息周期，銀根收緊，用通俗的話說(shuō)就是錢變得“又少又貴”，房企現(xiàn)金流需求大，只好高息融資；最后一點(diǎn)，也是源于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率，換言之，除了房地產(chǎn)之外，其他行業(yè)的回報(bào)很難支撐這么高的融資成本。
那么，如何優(yōu)選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？愛(ài)信托這里為投資者介紹幾個(gè)重要的方面。
1、四三二標(biāo)準(zhǔn)
之前愛(ài)信托曾為大家介紹了一個(gè)業(yè)內(nèi)通行的“四三二標(biāo)準(zhǔn)”。
大體說(shuō)來(lái)，就是：
ａ、房地產(chǎn)公司4證齊全
ｂ、項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金
ｃ、指融資方至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)
四三二標(biāo)準(zhǔn)是銀行和其他大型金融機(jī)構(gòu)衡量放款的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，因此也一定程度上反映了房產(chǎn)商的再融資能力，是投資者優(yōu)選房產(chǎn)項(xiàng)目的重要參考。
2、融資主體-大房企VS當(dāng)?shù)胤科?/strong>
融資項(xiàng)目融資主體的資質(zhì)自然是我們應(yīng)當(dāng)考察的第一要素。房地產(chǎn)信托背景大致可分為央企、國(guó)企、上市公司背景、地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)和當(dāng)?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商。顯而易見(jiàn)，不同背景的房產(chǎn)商的管理能力、融資能力不可同日而語(yǔ)。例如中糧地產(chǎn)能拿到銀行10年6%的貸款，但地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)可能成本就要到2年10%以上。碧桂園債務(wù)違約和中弘地產(chǎn)違約，造成的影響也不盡相同。
那么，強(qiáng)背景的房產(chǎn)商一定比稍弱的房產(chǎn)商項(xiàng)目好嗎？也不盡然，一個(gè)重要的指標(biāo)就是負(fù)債率。房地產(chǎn)是公認(rèn)的高負(fù)債率行業(yè)，一般房產(chǎn)商的負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等。尤其要關(guān)注的是短期負(fù)債（一年內(nèi)需償還的債務(wù)）在房地產(chǎn)大周期下行的過(guò)程中，現(xiàn)金為王，負(fù)債越大、現(xiàn)金越少的房企，違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就會(huì)更高一些。
3、融資項(xiàng)目本身能否迅速回籠資金
在《信托的獨(dú)立性》中，信托的各個(gè)項(xiàng)目之間是相互獨(dú)立的。舉個(gè)例子，恒大目前存續(xù)的信托項(xiàng)目大概有數(shù)十個(gè)，假設(shè)恒大鹽城的項(xiàng)目出了問(wèn)題，資金回籠不及預(yù)期，項(xiàng)目公司沒(méi)錢還款；而恒大珠海的項(xiàng)目房子緊俏，那么珠海的融資項(xiàng)目?jī)陡毒筒粫?huì)受到鹽城的項(xiàng)目影響。
這一點(diǎn)從同一個(gè)融資主體不同的融資成本上也能看出來(lái)。例如都是恒大擔(dān)保，項(xiàng)目公司融資，恒大長(zhǎng)三角的項(xiàng)目收益總是低于恒大其他地區(qū)的收益，原因也是市場(chǎng)認(rèn)為長(zhǎng)三角地區(qū)房子不愁賣，風(fēng)險(xiǎn)低，自然收益也就低了。
反映到投資者這里，就要考慮到：我買的這個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的是哪里的地產(chǎn)？這個(gè)地產(chǎn)位置怎么樣，接下來(lái)具體要做什么建設(shè)？舉個(gè)例子就很容易想到，在離城區(qū)80公里之外的地方建一座購(gòu)物中心，和在城區(qū)地鐵口建一個(gè)學(xué)區(qū)房，哪個(gè)項(xiàng)目更安全呢？
房產(chǎn)商拿來(lái)回購(gòu)、償還債務(wù)的款項(xiàng)通常都是項(xiàng)目的回籠資金，因此，房產(chǎn)項(xiàng)目本身資質(zhì)如何，能不能快速流轉(zhuǎn)去化，拿到錢還款就是投資者應(yīng)當(dāng)考慮的核心問(wèn)題。大體上來(lái)說(shuō)，一二線城市比三四線城市項(xiàng)目安全，學(xué)區(qū)房比購(gòu)物中心安全，就是這個(gè)原因。
4、風(fēng)控措施：純信用VS實(shí)物抵押
風(fēng)控措施往往是我們考慮項(xiàng)目的最后一步。假設(shè)房地產(chǎn)去化不計(jì)預(yù)期，融資方不能及時(shí)還款，這時(shí)項(xiàng)目的擔(dān)保方、抵押物就要派上用場(chǎng)。
上面那個(gè)例子中，假設(shè)恒大鹽城的房子錢不能到位，而恒大集團(tuán)提供了擔(dān)保，信托公司就會(huì)向恒大集團(tuán)申請(qǐng)償還。大型房產(chǎn)商出于品牌、再融資考慮，通常也會(huì)內(nèi)部做好資金周轉(zhuǎn)，需要格外重視的是中小型房地產(chǎn)商的擔(dān)保方是否有償還能力。
信托的風(fēng)控中，往往還有其他抵押措施：例如土地抵押、住宅抵押、商住樓抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速處理也是我們考慮的重點(diǎn)。例如一棟上海的居民樓抵押和一塊三線城市的遠(yuǎn)郊地塊抵押，顯然流動(dòng)性更好的居民樓抵押是更好的選擇。
掌握了上述幾個(gè)方面，大致上就可以判斷出一個(gè)信托項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)。但中間又涉及諸多細(xì)節(jié)，諸如房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表的分析、存貨的水平估計(jì)，項(xiàng)目去化壓力測(cè)算，風(fēng)控措施有效性的計(jì)算等，還涉及專業(yè)的范疇。愛(ài)信托還將另文列出如何排查出違約風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。介紹這些標(biāo)準(zhǔn)，是提供投資者判斷的角度，并不是倡導(dǎo)投資者認(rèn)為讀一篇文章，就能迅速看出一個(gè)項(xiàng)目安不安全。高凈值投資始終具有較高的專業(yè)壁壘，建議投資者必要時(shí)仍要借助專業(yè)理財(cái)顧問(wèn)的力量，幫助自己做出理性決策。
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