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重慶房地產(chǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)——從重慶七普結(jié)果說(shuō)起

貝殼研究院重慶分院 賀賢華

上周,在全國(guó)第七次人口普查結(jié)果公布后,重慶也發(fā)布了七普的公告。

房地產(chǎn)行業(yè)有句話叫“長(zhǎng)期看人口,中期看土地,短期看金融”,這句話怎么理解?

我們看一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng),首先,長(zhǎng)期要判斷的就是人口,有人口才會(huì)有需求,一個(gè)人口持續(xù)流入的城市,需求源源不斷,必然市場(chǎng)向好、房?jī)r(jià)攀升;反之,一個(gè)人口持續(xù)流出的城市,需求不斷萎縮,自然就漲不動(dòng)。

其次,中期要看的就是土地,土地本質(zhì)上代表了供應(yīng),有地才能有房,但房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到交房,至少2年周期,這里就有一個(gè)時(shí)間差。試想,一個(gè)人口持續(xù)流入的城市,如果政府不供地,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣?不斷增加的需求對(duì)應(yīng)有限的供應(yīng),物以稀為貴,房?jī)r(jià)必然大漲。

最后,短期要看的就是金融,一個(gè)人口持續(xù)流入的城市,政府不怎么供地,恰好國(guó)家又放寬了金融政策,比如降一降房貸利率、松一松貨幣流動(dòng)性——前者讓你買房成本更低、后者讓你手里有更多的錢(或者說(shuō)讓你手里的現(xiàn)金變得不那么值錢)——那房?jī)r(jià)自然要暴漲了。

從這個(gè)邏輯來(lái)看,對(duì)七普結(jié)果的分析,就顯得非常必要了,至少能讓我們對(duì)大方向有所了解,好的堅(jiān)定信心,差的想法規(guī)避。

先看看幾個(gè)關(guān)鍵的整體數(shù)據(jù)。

截至2020年,重慶全市常住人口3205萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口2226萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率69.5%;就總?cè)丝诙裕诟魇∈兄信琶?9,直轄市中排名第1,城鎮(zhèn)化率高于全國(guó)水平(63.9%),占全國(guó)人口的比重也在上升,從2010年六普的2.15%提高到2.27%。

咋一看,還不錯(cuò)。

但在詳細(xì)指標(biāo)上,重慶人口又有著明顯的“偏科”。

性別比方面,重慶102.21,位居全國(guó)第7低;年齡構(gòu)成方面,0-14歲占比15.91%,全國(guó)第10低,60歲以上人口占比21.87%,全國(guó)第5高;在這三項(xiàng)指標(biāo)上排名都比重慶高的,只有東北三省,黑龍江、吉林和遼寧,均是多年的人口流出大省。

但如果我們和六普的數(shù)據(jù)做一個(gè)對(duì)比,可以發(fā)現(xiàn),重慶這十年來(lái)人口凈增321萬(wàn)人,居全國(guó)第11位,年均增長(zhǎng)率1.06%,比六普0.12%的增速大幅上升,妥妥的人口流入大市,且人口流入有加速傾向。

這看起來(lái)矛盾的數(shù)據(jù)背后,實(shí)質(zhì)上凸顯了一個(gè)問(wèn)題:重慶以“市”的名義,承載了“省”的規(guī)模;而且,這個(gè)“省”的內(nèi)部發(fā)展極不均衡。

我們繼續(xù)深挖一下重慶市的七普詳細(xì)數(shù)據(jù)。

首先看最為重要的各年齡段人口分布方面。

從全市范圍人口占比來(lái)看,0-14歲下降1.09個(gè)百分點(diǎn),15-59歲下降3.36個(gè)百分點(diǎn),60歲及以上增加4.45個(gè)百分點(diǎn),其中65歲及以上增加5.36個(gè)百分點(diǎn);從人口增量占比來(lái)看,重慶這十年人口凈增321萬(wàn)人,0-14歲占比6%,15-59歲占比32%,60歲及以上占比62%,其中65歲及以上占比超過(guò)65%。

可以發(fā)現(xiàn),年齡越大,增加越多,重慶市整體的老齡化趨勢(shì)相當(dāng)明顯。

那么,是否說(shuō)明重慶面臨失去活力的危機(jī)呢?

我們將數(shù)據(jù)拆開來(lái)看,按照目前重慶市政府的區(qū)劃,重慶全市可以分為中心城區(qū)、新區(qū)、渝東南、渝東北四個(gè)部分。

從人口占比來(lái)看,中心城區(qū)上升6.4個(gè)百分點(diǎn),其余三區(qū)均為下降,新區(qū)下降1.7、渝東北下降3.8、渝東南下降0.9。按人口增量來(lái)算,中心城區(qū)過(guò)去十年凈增人口289萬(wàn),占到全市的90%,顯然,重慶的人口在向中心城區(qū)集中。

如果按年齡構(gòu)成劃分,這種差異更加顯著:0-14歲人口,全市凈增20萬(wàn),其中中心城區(qū)凈增63萬(wàn),中心城區(qū)以外凈減少43萬(wàn);15-59歲人口,全市凈增103萬(wàn),其中中心城區(qū)凈增144萬(wàn),其余各區(qū)凈減少41萬(wàn);60歲及以上人口,全市凈增199萬(wàn),其中中心城區(qū)凈增82萬(wàn),其余各區(qū)凈增117萬(wàn);65歲及以上人口,全市凈增209萬(wàn),其中中心城區(qū)僅凈增66萬(wàn),其余各區(qū)凈增143萬(wàn)!

如果按比例算,在中心城區(qū)289萬(wàn)新增人口中,60歲及以上人口不足30%,遠(yuǎn)低于全市62%的水平。

顯而易見,重慶市的老齡化,基本由周邊區(qū)縣承擔(dān),而年輕人口則進(jìn)一步涌進(jìn)主城。

但也要注意到,重慶近十年常住人口的回升以老年人為主,65歲及以上占比超過(guò)65%,這意味著回升人口的主體,很大程度上可能是過(guò)去外出打工潮的人口回流,這部分人口,在事實(shí)上增加了全市的社會(huì)撫養(yǎng)壓力,而周邊區(qū)縣顯然承擔(dān)了其中的絕大部分。

這與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫鐵軍教授關(guān)于“城鄉(xiāng)二元”及“成本轉(zhuǎn)嫁”的理論也高度一致。

其他細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)受限于目前公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果精細(xì)度,我們做一個(gè)總體分析。

性別比方面,中心城區(qū)罕見地出現(xiàn)女多男少的現(xiàn)象,男性占比49.97%,女性占比50.03%,而中心城區(qū)以外各區(qū),男性占比50.82%,女性占比49.18%;與六普數(shù)據(jù)相比,中心城區(qū)女性人口增加更多、男女占比差距反轉(zhuǎn),而周邊各區(qū)則是男性人口增加更多、男女占比差距拉大。

在受教育程度方面,無(wú)論平均受教育年限還是學(xué)歷情況,盡管全市都在增長(zhǎng),但中心城區(qū)仍然存在明顯優(yōu)勢(shì)。

戶均人口方面,六普平均每戶2.7人,七普則降低到2.45人。

大致上我們可以推斷,隨著教育水平的提高、年輕人獨(dú)立意識(shí)的增強(qiáng)、生活水平的不斷改善,中心城區(qū)出現(xiàn)了更多獨(dú)立居住的年輕人,而其中女性的增長(zhǎng)數(shù)量相對(duì)較多。

簡(jiǎn)單總結(jié)一下。

從2010年到2020年,重慶人口加速增長(zhǎng),進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中后期,但人口凈增以老年人為主(很可能為過(guò)去外出打工人群的回流)老齡化問(wèn)題凸顯;同時(shí)內(nèi)部分化嚴(yán)重,中心城區(qū)常住人口超過(guò)1000萬(wàn),對(duì)年輕人的虹吸能力增強(qiáng),周邊區(qū)縣不僅在喪失年輕人,還吸納了增加的絕大部分老年人。

不難看出,在這樣的人口變化趨勢(shì)下,隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中心城區(qū)對(duì)年輕人的吸引力將繼續(xù)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。而周邊區(qū)縣由于年輕人的流失、老年人的增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)短期或許因總?cè)丝诘膬粼鲩L(zhǎng)有一定表現(xiàn),但長(zhǎng)期將逐步趨于平淡,直至重慶中心城區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增加,開始向外輻射,屆時(shí)環(huán)主城區(qū)縣將逐步受益。

而具體在客戶上,隨著重慶市單個(gè)家庭規(guī)模逐步變小,中心城區(qū)出現(xiàn)了更多獨(dú)立居住的年輕人,而其中女性的增長(zhǎng)數(shù)量相對(duì)較多。

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