重慶房地產的長期趨勢——從重慶七普結果說起
貝殼研究院重慶分院 賀賢華
上周，在全國第七次人口普查結果公布后，重慶也發布了七普的公告。
房地產行業有句話叫“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，這句話怎么理解？
我們看一個地方的房地產市場，首先，長期要判斷的就是人口，有人口才會有需求，一個人口持續流入的城市，需求源源不斷，必然市場向好、房價攀升；反之，一個人口持續流出的城市，需求不斷萎縮，自然就漲不動。
其次，中期要看的就是土地，土地本質上代表了供應，有地才能有房，但房地產開發從拿地到交房，至少2年周期，這里就有一個時間差。試想，一個人口持續流入的城市，如果政府不供地，房地產市場會怎樣？不斷增加的需求對應有限的供應，物以稀為貴，房價必然大漲。
最后，短期要看的就是金融，一個人口持續流入的城市，政府不怎么供地，恰好國家又放寬了金融政策，比如降一降房貸利率、松一松貨幣流動性——前者讓你買房成本更低、后者讓你手里有更多的錢（或者說讓你手里的現金變得不那么值錢）——那房價自然要暴漲了。
從這個邏輯來看，對七普結果的分析，就顯得非常必要了，至少能讓我們對大方向有所了解，好的堅定信心，差的想法規避。
先看看幾個關鍵的整體數據。
截至2020年，重慶全市常住人口3205萬人，其中城鎮人口2226萬人，城鎮化率69.5%；就總人口而言，在各省市中排名第19，直轄市中排名第1，城鎮化率高于全國水平（63.9%），占全國人口的比重也在上升，從2010年六普的2.15%提高到2.27%。
咋一看，還不錯。
但在詳細指標上，重慶人口又有著明顯的“偏科”。
性別比方面，重慶102.21，位居全國第7低；年齡構成方面，0-14歲占比15.91%，全國第10低，60歲以上人口占比21.87%，全國第5高；在這三項指標上排名都比重慶高的，只有東北三省，黑龍江、吉林和遼寧，均是多年的人口流出大省。
但如果我們和六普的數據做一個對比，可以發現，重慶這十年來人口凈增321萬人，居全國第11位，年均增長率1.06%，比六普0.12%的增速大幅上升，妥妥的人口流入大市，且人口流入有加速傾向。
這看起來矛盾的數據背后，實質上凸顯了一個問題：重慶以“市”的名義，承載了“省”的規模；而且，這個“省”的內部發展極不均衡。
我們繼續深挖一下重慶市的七普詳細數據。
首先看最為重要的各年齡段人口分布方面。
從全市范圍人口占比來看，0-14歲下降1.09個百分點，15-59歲下降3.36個百分點，60歲及以上增加4.45個百分點，其中65歲及以上增加5.36個百分點；從人口增量占比來看，重慶這十年人口凈增321萬人，0-14歲占比6%，15-59歲占比32%，60歲及以上占比62%，其中65歲及以上占比超過65%。
可以發現，年齡越大，增加越多，重慶市整體的老齡化趨勢相當明顯。
那么，是否說明重慶面臨失去活力的危機呢？
我們將數據拆開來看，按照目前重慶市政府的區劃，重慶全市可以分為中心城區、新區、渝東南、渝東北四個部分。
從人口占比來看，中心城區上升6.4個百分點，其余三區均為下降，新區下降1.7、渝東北下降3.8、渝東南下降0.9。按人口增量來算，中心城區過去十年凈增人口289萬，占到全市的90%，顯然，重慶的人口在向中心城區集中。
如果按年齡構成劃分，這種差異更加顯著：0-14歲人口，全市凈增20萬，其中中心城區凈增63萬，中心城區以外凈減少43萬；15-59歲人口，全市凈增103萬，其中中心城區凈增144萬，其余各區凈減少41萬；60歲及以上人口，全市凈增199萬，其中中心城區凈增82萬，其余各區凈增117萬；65歲及以上人口，全市凈增209萬，其中中心城區僅凈增66萬，其余各區凈增143萬！
如果按比例算，在中心城區289萬新增人口中，60歲及以上人口不足30%，遠低于全市62%的水平。
顯而易見，重慶市的老齡化，基本由周邊區縣承擔，而年輕人口則進一步涌進主城。
但也要注意到，重慶近十年常住人口的回升以老年人為主，65歲及以上占比超過65%，這意味著回升人口的主體，很大程度上可能是過去外出打工潮的人口回流，這部分人口，在事實上增加了全市的社會撫養壓力，而周邊區縣顯然承擔了其中的絕大部分。
這與著名經濟學家溫鐵軍教授關于“城鄉二元”及“成本轉嫁”的理論也高度一致。
其他細分數據受限于目前公布的統計結果精細度，我們做一個總體分析。
性別比方面，中心城區罕見地出現女多男少的現象，男性占比49.97%，女性占比50.03%，而中心城區以外各區，男性占比50.82%，女性占比49.18%；與六普數據相比，中心城區女性人口增加更多、男女占比差距反轉，而周邊各區則是男性人口增加更多、男女占比差距拉大。
在受教育程度方面，無論平均受教育年限還是學歷情況，盡管全市都在增長，但中心城區仍然存在明顯優勢。
戶均人口方面，六普平均每戶2.7人，七普則降低到2.45人。
大致上我們可以推斷，隨著教育水平的提高、年輕人獨立意識的增強、生活水平的不斷改善，中心城區出現了更多獨立居住的年輕人，而其中女性的增長數量相對較多。
簡單總結一下。
從2010年到2020年，重慶人口加速增長，進入城鎮化快速發展的中后期，但人口凈增以老年人為主（很可能為過去外出打工人群的回流），老齡化問題凸顯；同時內部分化嚴重，中心城區常住人口超過1000萬，對年輕人的虹吸能力增強，但周邊區縣不僅在喪失年輕人，還吸納了增加的絕大部分老年人。
不難看出，在這樣的人口變化趨勢下，隨著重慶經濟的發展，中心城區對年輕人的吸引力將繼續增加，房地產市場長期看好。而周邊區縣由于年輕人的流失、老年人的增加，房地產市場短期或許因總人口的凈增長有一定表現，但長期將逐步趨于平淡，直至重慶中心城區因經濟發展人口增加，開始向外輻射，屆時環主城區縣將逐步受益。
而具體在客戶上，隨著重慶市單個家庭規模逐步變小，中心城區出現了更多獨立居住的年輕人，而其中女性的增長數量相對較多。
