重慶房地產的長期趨勢——從重慶七普結果說起
貝殼研究院重慶分院 賀賢華
上周,在全國第七次人口普查結果公布后,重慶也發布了七普的公告。
房地產行業有句話叫“長期看人口,中期看土地,短期看金融”,這句話怎么理解?
我們看一個地方的房地產市場,首先,長期要判斷的就是人口,有人口才會有需求,一個人口持續流入的城市,需求源源不斷,必然市場向好、房價攀升;反之,一個人口持續流出的城市,需求不斷萎縮,自然就漲不動。
其次,中期要看的就是土地,土地本質上代表了供應,有地才能有房,但房地產開發從拿地到交房,至少2年周期,這里就有一個時間差。試想,一個人口持續流入的城市,如果政府不供地,房地產市場會怎樣?不斷增加的需求對應有限的供應,物以稀為貴,房價必然大漲。
最后,短期要看的就是金融,一個人口持續流入的城市,政府不怎么供地,恰好國家又放寬了金融政策,比如降一降房貸利率、松一松貨幣流動性——前者讓你買房成本更低、后者讓你手里有更多的錢(或者說讓你手里的現金變得不那么值錢)——那房價自然要暴漲了。
從這個邏輯來看,對七普結果的分析,就顯得非常必要了,至少能讓我們對大方向有所了解,好的堅定信心,差的想法規避。
先看看幾個關鍵的整體數據。
截至2020年,重慶全市常住人口3205萬人,其中城鎮人口2226萬人,城鎮化率69.5%;就總人口而言,在各省市中排名第19,直轄市中排名第1,城鎮化率高于全國水平(63.9%),占全國人口的比重也在上升,從2010年六普的2.15%提高到2.27%。
咋一看,還不錯。
但在詳細指標上,重慶人口又有著明顯的“偏科”。
性別比方面,重慶102.21,位居全國第7低;年齡構成方面,0-14歲占比15.91%,全國第10低,60歲以上人口占比21.87%,全國第5高;在這三項指標上排名都比重慶高的,只有東北三省,黑龍江、吉林和遼寧,均是多年的人口流出大省。
但如果我們和六普的數據做一個對比,可以發現,重慶這十年來人口凈增321萬人,居全國第11位,年均增長率1.06%,比六普0.12%的增速大幅上升,妥妥的人口流入大市,且人口流入有加速傾向。
這看起來矛盾的數據背后,實質上凸顯了一個問題:重慶以“市”的名義,承載了“省”的規模;而且,這個“省”的內部發展極不均衡。
我們繼續深挖一下重慶市的七普詳細數據。
首先看最為重要的各年齡段人口分布方面。
從全市范圍人口占比來看,0-14歲下降1.09個百分點,15-59歲下降3.36個百分點,60歲及以上增加4.45個百分點,其中65歲及以上增加5.36個百分點;從人口增量占比來看,重慶這十年人口凈增321萬人,0-14歲占比6%,15-59歲占比32%,60歲及以上占比62%,其中65歲及以上占比超過65%。
可以發現,年齡越大,增加越多,重慶市整體的老齡化趨勢相當明顯。
那么,是否說明重慶面臨失去活力的危機呢?
我們將數據拆開來看,按照目前重慶市政府的區劃,重慶全市可以分為中心城區、新區、渝東南、渝東北四個部分。
從人口占比來看,中心城區上升6.4個百分點,其余三區均為下降,新區下降1.7、渝東北下降3.8、渝東南下降0.9。按人口增量來算,中心城區過去十年凈增人口289萬,占到全市的90%,顯然,重慶的人口在向中心城區集中。
如果按年齡構成劃分,這種差異更加顯著:0-14歲人口,全市凈增20萬,其中中心城區凈增63萬,中心城區以外凈減少43萬;15-59歲人口,全市凈增103萬,其中中心城區凈增144萬,其余各區凈減少41萬;60歲及以上人口,全市凈增199萬,其中中心城區凈增82萬,其余各區凈增117萬;65歲及以上人口,全市凈增209萬,其中中心城區僅凈增66萬,其余各區凈增143萬!
如果按比例算,在中心城區289萬新增人口中,60歲及以上人口不足30%,遠低于全市62%的水平。
顯而易見,重慶市的老齡化,基本由周邊區縣承擔,而年輕人口則進一步涌進主城。
但也要注意到,重慶近十年常住人口的回升以老年人為主,65歲及以上占比超過65%,這意味著回升人口的主體,很大程度上可能是過去外出打工潮的人口回流,這部分人口,在事實上增加了全市的社會撫養壓力,而周邊區縣顯然承擔了其中的絕大部分。
這與著名經濟學家溫鐵軍教授關于“城鄉二元”及“成本轉嫁”的理論也高度一致。
其他細分數據受限于目前公布的統計結果精細度,我們做一個總體分析。
性別比方面,中心城區罕見地出現女多男少的現象,男性占比49.97%,女性占比50.03%,而中心城區以外各區,男性占比50.82%,女性占比49.18%;與六普數據相比,中心城區女性人口增加更多、男女占比差距反轉,而周邊各區則是男性人口增加更多、男女占比差距拉大。
在受教育程度方面,無論平均受教育年限還是學歷情況,盡管全市都在增長,但中心城區仍然存在明顯優勢。
戶均人口方面,六普平均每戶2.7人,七普則降低到2.45人。
大致上我們可以推斷,隨著教育水平的提高、年輕人獨立意識的增強、生活水平的不斷改善,中心城區出現了更多獨立居住的年輕人,而其中女性的增長數量相對較多。
簡單總結一下。
從2010年到2020年,重慶人口加速增長,進入城鎮化快速發展的中后期,但人口凈增以老年人為主(很可能為過去外出打工人群的回流),老齡化問題凸顯;同時內部分化嚴重,中心城區常住人口超過1000萬,對年輕人的虹吸能力增強,但周邊區縣不僅在喪失年輕人,還吸納了增加的絕大部分老年人。
不難看出,在這樣的人口變化趨勢下,隨著重慶經濟的發展,中心城區對年輕人的吸引力將繼續增加,房地產市場長期看好。而周邊區縣由于年輕人的流失、老年人的增加,房地產市場短期或許因總人口的凈增長有一定表現,但長期將逐步趨于平淡,直至重慶中心城區因經濟發展人口增加,開始向外輻射,屆時環主城區縣將逐步受益。
而具體在客戶上,隨著重慶市單個家庭規模逐步變小,中心城區出現了更多獨立居住的年輕人,而其中女性的增長數量相對較多。