重慶房地產(chǎn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)——從重慶七普結(jié)果說起
貝殼研究院重慶分院 賀賢華
上周，在全國(guó)第七次人口普查結(jié)果公布后，重慶也發(fā)布了七普的公告。
房地產(chǎn)行業(yè)有句話叫“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”，這句話怎么理解？
我們看一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先，長(zhǎng)期要判斷的就是人口，有人口才會(huì)有需求，一個(gè)人口持續(xù)流入的城市，需求源源不斷，必然市場(chǎng)向好、房?jī)r(jià)攀升；反之，一個(gè)人口持續(xù)流出的城市，需求不斷萎縮，自然就漲不動(dòng)。
其次，中期要看的就是土地，土地本質(zhì)上代表了供應(yīng)，有地才能有房，但房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到交房，至少2年周期，這里就有一個(gè)時(shí)間差。試想，一個(gè)人口持續(xù)流入的城市，如果政府不供地，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？不斷增加的需求對(duì)應(yīng)有限的供應(yīng)，物以稀為貴，房?jī)r(jià)必然大漲。
最后，短期要看的就是金融，一個(gè)人口持續(xù)流入的城市，政府不怎么供地，恰好國(guó)家又放寬了金融政策，比如降一降房貸利率、松一松貨幣流動(dòng)性——前者讓你買房成本更低、后者讓你手里有更多的錢（或者說讓你手里的現(xiàn)金變得不那么值錢）——那房?jī)r(jià)自然要暴漲了。
從這個(gè)邏輯來看，對(duì)七普結(jié)果的分析，就顯得非常必要了，至少能讓我們對(duì)大方向有所了解，好的堅(jiān)定信心，差的想法規(guī)避。
先看看幾個(gè)關(guān)鍵的整體數(shù)據(jù)。
截至2020年，重慶全市常住人口3205萬人，其中城鎮(zhèn)人口2226萬人，城鎮(zhèn)化率69.5%；就總?cè)丝诙?，在各省市中排名?9，直轄市中排名第1，城鎮(zhèn)化率高于全國(guó)水平（63.9%），占全國(guó)人口的比重也在上升，從2010年六普的2.15%提高到2.27%。
咋一看，還不錯(cuò)。
但在詳細(xì)指標(biāo)上，重慶人口又有著明顯的“偏科”。
性別比方面，重慶102.21，位居全國(guó)第7低；年齡構(gòu)成方面，0-14歲占比15.91%，全國(guó)第10低，60歲以上人口占比21.87%，全國(guó)第5高；在這三項(xiàng)指標(biāo)上排名都比重慶高的，只有東北三省，黑龍江、吉林和遼寧，均是多年的人口流出大省。
但如果我們和六普的數(shù)據(jù)做一個(gè)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，重慶這十年來人口凈增321萬人，居全國(guó)第11位，年均增長(zhǎng)率1.06%，比六普0.12%的增速大幅上升，妥妥的人口流入大市，且人口流入有加速傾向。
這看起來矛盾的數(shù)據(jù)背后，實(shí)質(zhì)上凸顯了一個(gè)問題：重慶以“市”的名義，承載了“省”的規(guī)模；而且，這個(gè)“省”的內(nèi)部發(fā)展極不均衡。
我們繼續(xù)深挖一下重慶市的七普詳細(xì)數(shù)據(jù)。
首先看最為重要的各年齡段人口分布方面。
從全市范圍人口占比來看，0-14歲下降1.09個(gè)百分點(diǎn)，15-59歲下降3.36個(gè)百分點(diǎn)，60歲及以上增加4.45個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上增加5.36個(gè)百分點(diǎn)；從人口增量占比來看，重慶這十年人口凈增321萬人，0-14歲占比6%，15-59歲占比32%，60歲及以上占比62%，其中65歲及以上占比超過65%。
可以發(fā)現(xiàn)，年齡越大，增加越多，重慶市整體的老齡化趨勢(shì)相當(dāng)明顯。
那么，是否說明重慶面臨失去活力的危機(jī)呢？
我們將數(shù)據(jù)拆開來看，按照目前重慶市政府的區(qū)劃，重慶全市可以分為中心城區(qū)、新區(qū)、渝東南、渝東北四個(gè)部分。
從人口占比來看，中心城區(qū)上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，其余三區(qū)均為下降，新區(qū)下降1.7、渝東北下降3.8、渝東南下降0.9。按人口增量來算，中心城區(qū)過去十年凈增人口289萬，占到全市的90%，顯然，重慶的人口在向中心城區(qū)集中。
如果按年齡構(gòu)成劃分，這種差異更加顯著：0-14歲人口，全市凈增20萬，其中中心城區(qū)凈增63萬，中心城區(qū)以外凈減少43萬；15-59歲人口，全市凈增103萬，其中中心城區(qū)凈增144萬，其余各區(qū)凈減少41萬；60歲及以上人口，全市凈增199萬，其中中心城區(qū)凈增82萬，其余各區(qū)凈增117萬；65歲及以上人口，全市凈增209萬，其中中心城區(qū)僅凈增66萬，其余各區(qū)凈增143萬！
如果按比例算，在中心城區(qū)289萬新增人口中，60歲及以上人口不足30%，遠(yuǎn)低于全市62%的水平。
顯而易見，重慶市的老齡化，基本由周邊區(qū)縣承擔(dān)，而年輕人口則進(jìn)一步涌進(jìn)主城。
但也要注意到，重慶近十年常住人口的回升以老年人為主，65歲及以上占比超過65%，這意味著回升人口的主體，很大程度上可能是過去外出打工潮的人口回流，這部分人口，在事實(shí)上增加了全市的社會(huì)撫養(yǎng)壓力，而周邊區(qū)縣顯然承擔(dān)了其中的絕大部分。
這與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫鐵軍教授關(guān)于“城鄉(xiāng)二元”及“成本轉(zhuǎn)嫁”的理論也高度一致。
其他細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)受限于目前公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果精細(xì)度，我們做一個(gè)總體分析。
性別比方面，中心城區(qū)罕見地出現(xiàn)女多男少的現(xiàn)象，男性占比49.97%，女性占比50.03%，而中心城區(qū)以外各區(qū)，男性占比50.82%，女性占比49.18%；與六普數(shù)據(jù)相比，中心城區(qū)女性人口增加更多、男女占比差距反轉(zhuǎn)，而周邊各區(qū)則是男性人口增加更多、男女占比差距拉大。
在受教育程度方面，無論平均受教育年限還是學(xué)歷情況，盡管全市都在增長(zhǎng)，但中心城區(qū)仍然存在明顯優(yōu)勢(shì)。
戶均人口方面，六普平均每戶2.7人，七普則降低到2.45人。
大致上我們可以推斷，隨著教育水平的提高、年輕人獨(dú)立意識(shí)的增強(qiáng)、生活水平的不斷改善，中心城區(qū)出現(xiàn)了更多獨(dú)立居住的年輕人，而其中女性的增長(zhǎng)數(shù)量相對(duì)較多。
簡(jiǎn)單總結(jié)一下。
從2010年到2020年，重慶人口加速增長(zhǎng)，進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中后期，但人口凈增以老年人為主（很可能為過去外出打工人群的回流），老齡化問題凸顯；同時(shí)內(nèi)部分化嚴(yán)重，中心城區(qū)常住人口超過1000萬，對(duì)年輕人的虹吸能力增強(qiáng)，但周邊區(qū)縣不僅在喪失年輕人，還吸納了增加的絕大部分老年人。
不難看出，在這樣的人口變化趨勢(shì)下，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心城區(qū)對(duì)年輕人的吸引力將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。而周邊區(qū)縣由于年輕人的流失、老年人的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期或許因總?cè)丝诘膬粼鲩L(zhǎng)有一定表現(xiàn)，但長(zhǎng)期將逐步趨于平淡，直至重慶中心城區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增加，開始向外輻射，屆時(shí)環(huán)主城區(qū)縣將逐步受益。
而具體在客戶上，隨著重慶市單個(gè)家庭規(guī)模逐步變小，中心城區(qū)出現(xiàn)了更多獨(dú)立居住的年輕人，而其中女性的增長(zhǎng)數(shù)量相對(duì)較多。
