導(dǎo)讀：READ金融機(jī)構(gòu)最常見的不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押的不良貸款，其特點(diǎn)可以概括為——資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大、房產(chǎn)屬性多、處置過程中變數(shù)較多。今天，我們就來聊聊房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)究竟是如何處置的。
金融機(jī)構(gòu)最常見的不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押的不良貸款，今天我們來了解一下房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)是如何處置的。
一般情況下，不良資產(chǎn)的出處是銀行和信托投資公司，然后會(huì)流動(dòng)到四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司(長(zhǎng)城、信達(dá)、東方、華融)或省級(jí)資產(chǎn)管理公司，最后再流動(dòng)到民間不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)。
房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)的特點(diǎn)
房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)的特點(diǎn)可以概括為：資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大、房產(chǎn)屬性多、處置過程中變數(shù)較多。
由于房產(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動(dòng)性程度差異較大。抵押房產(chǎn)的屬性有商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不同的房產(chǎn)處理方式都不一樣，在處置過程中遇到的問題和變數(shù)也非常多。
由此可見，房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)的特點(diǎn)就是極度不標(biāo)準(zhǔn)化。因?yàn)闃O度不標(biāo)準(zhǔn)化，不良資產(chǎn)處置也是非常不容易，所以一般的不良資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先選擇抵押物為城市中的商品住宅的不良資產(chǎn)作為收購(gòu)標(biāo)的。
房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)處置流程
下面是有商品住宅房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)的兩種不同的處置辦法。
一
假設(shè)不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)購(gòu)買此不良貸款，成為了不良資產(chǎn)的債權(quán)人，其合法合理的做法如下：
合法合理的方式
1、處置機(jī)構(gòu)到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時(shí)間。
2、法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時(shí)間。
-
勝訴后，法院會(huì)執(zhí)行判決，將房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣，在進(jìn)入司法拍賣程序前，還有一道資產(chǎn)評(píng)估的流程，這也會(huì)花一些時(shí)間。
4、在執(zhí)行判決后最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合處置，共同商議了一個(gè)合理的出售價(jià)格，順利進(jìn)入司法拍賣程序，司法拍賣過程也需要一段時(shí)間。
最終，司法拍賣后所得資金一部分覆蓋債務(wù)人的債務(wù)和其它費(fèi)用，剩余部分退回給借款人。
以上是最順利的處置流程，即便如此，其中也有兩個(gè)不可控時(shí)間：
1、法院開庭時(shí)間；
2、司法拍賣時(shí)間。
除此之外，在處置過程中還可能出現(xiàn)如下變數(shù)：
1、在法院發(fā)送《訴訟文書》后，發(fā)現(xiàn)借款人跑路了，在借款人跑路的情況下，需要等待60日，才能被告缺席審判。這個(gè)時(shí)候處置機(jī)構(gòu)已經(jīng)浪費(fèi)了60天了。
2、一般來說開審后處置機(jī)構(gòu)勝訴的可能性極大，但是不排除敗訴的可能性，如果敗訴那么又得上訴，上訴時(shí)間會(huì)非常漫長(zhǎng)而且不可控，如果超過了債務(wù)追訴期，那么這筆不良資產(chǎn)就可能是失敗的投資。
3、在很多情況下，處置機(jī)構(gòu)都會(huì)勝訴。但是在執(zhí)行判決的時(shí)候，還有可能遇到如下兩種不利情況：
第一種情況是房子有租戶，并且租戶與債務(wù)人簽訂了很長(zhǎng)時(shí)間的租賃協(xié)議。這種情況下最好的方式是法院勸離租客，但是也可能無法勸離，這里一般會(huì)有一個(gè)不短的談判期。
第二種情況是這個(gè)房子是借款人的唯一住房房產(chǎn)。這種情況下法院無法強(qiáng)制執(zhí)行，只能是處置機(jī)構(gòu)和借款人長(zhǎng)期談判，如果發(fā)生這種情況基本不用考慮賺錢了。
一般來說處理一套商品房抵押的不良資產(chǎn)需要大約九個(gè)月到一年。目前有了淘寶的司法拍賣，最快處置不良資產(chǎn)的時(shí)間可以縮短到6個(gè)月。如果把上面的變數(shù)都加上，除了是唯一房產(chǎn)的情況，最長(zhǎng)的不良資產(chǎn)處置時(shí)間差不多是一年半。
二
上述的不良資產(chǎn)處理方式是合理合法的，但是這樣的處置方式效率太低，以下是合理不違法的處理方式：
合理不違法的方式
1、首先，尋找借款人。不良資產(chǎn)處置方如果通過不違法的方式找到借款人就可以直接和借款人商議還款事宜。
2、當(dāng)處置方找到了借款人后，會(huì)和借款人商議直接私下把房產(chǎn)過戶給處置方，處置方會(huì)承諾退回一些款作為補(bǔ)償。
3、房產(chǎn)一旦過戶給債權(quán)人或處置方后，處置方會(huì)委托房地產(chǎn)中介迅速出售房產(chǎn)，由于處置方的購(gòu)買資產(chǎn)的價(jià)格非常低，所以處置方可以給房地產(chǎn)中介相對(duì)偏高的傭金。
這種處理方式減少了許多變數(shù)，資金回流會(huì)很快。如果順利，三個(gè)月就能夠銷售掉房產(chǎn)。但是唯一變數(shù)是房產(chǎn)中有租客居住，由于是不違法的處理方式，處置方有許多途徑驅(qū)逐租客，最終將此問題快速解決。
以上兩種方式處理房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)各有優(yōu)劣，但是單從資本收益的方面考慮，最好的方式是第二種。但是從合法合規(guī)的角度，最好的處理方式為第一種。實(shí)操中其實(shí)更多是兩種方式相結(jié)合。
實(shí)操：房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)處置方法
在房產(chǎn)抵押類不良資產(chǎn)的實(shí)際處置過程中，要加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣⒎ㄔ骸鶆?wù)人、以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通，努力控制風(fēng)險(xiǎn)，尋找有效的解決問題和資產(chǎn)處置的途徑：
1、多方取證
在訴訟階段，債權(quán)人或代理方應(yīng)多方調(diào)查取證，了解其名下是否還有其他房產(chǎn)信息。若債務(wù)人名下尚有其他房產(chǎn)，就不存在“唯一住房”的問題。此時(shí)，債權(quán)人應(yīng)該積極向執(zhí)行法院舉證，順利通過處置抵押物來受償。
2、以租抵債
當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)“唯一住房”的情況時(shí)，我們可以借鑒國(guó)外法律，與借款人和談，向法院申請(qǐng)采取以租抵債的方式，裁定將此住房?jī)?yōu)先租賃給債務(wù)人，用租金抵債。
3、以大房換小房
如果借款人提供的抵押房產(chǎn)人均居住面積，超過當(dāng)?shù)亓夥咳司幼∶娣e最低標(biāo)準(zhǔn)線，可以采取“大房換小房”形式，尋找一個(gè)符合當(dāng)?shù)刈畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的“小房”來?yè)Q抵押“大房”，確保執(zhí)行順利進(jìn)行。
4、及時(shí)行使合法權(quán)利
一旦發(fā)生“建筑工程款優(yōu)先權(quán)”與“抵押權(quán)”沖突的問題，開發(fā)企業(yè)與施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，建議債權(quán)人向法院申請(qǐng)以第三人的身份參與訴訟，行使抗辯權(quán)，保護(hù)自己的受償權(quán)。
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靈活處置手段
目前我國(guó)房抵類不良的處置方式通常有兩種：一是債權(quán)人向法院起訴走法律流程，二是債權(quán)人和借款人達(dá)成和解，協(xié)議處置房產(chǎn)。
不良資產(chǎn)的處置方法不是一成不變的，必須在實(shí)踐過程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，隨機(jī)應(yīng)變，靈活處理。
潤(rùn)泰洋行特殊機(jī)遇投資價(jià)值重塑平臺(tái)
專注資產(chǎn)重塑與價(jià)值發(fā)現(xiàn)
潤(rùn)泰洋行成立于2013年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為過橋墊資，不良資產(chǎn)（房地產(chǎn)類）收購(gòu)處置等相關(guān)金融服務(wù)，顧問團(tuán)隊(duì)均為業(yè)內(nèi)資深投資專家，公司高管在融、投、管、退四個(gè)專業(yè)層面，均有多年專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
經(jīng)過多年的潛心研究，我司找到了一條切實(shí)有效的處置不良資產(chǎn)的方法，歡迎各大項(xiàng)目、房地產(chǎn)樓盤開發(fā)商及其他有識(shí)之士洽談合作，幫助各位處理不良資產(chǎn)。
現(xiàn)收購(gòu)不良資產(chǎn)、收爛尾樓
1、全國(guó)范圍內(nèi)收爛尾樓，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不開的，法院拍賣的。
2、現(xiàn)款付包裝后短期出售或長(zhǎng)期投資持有。
3、住宅、商業(yè)寫字樓、商鋪等。
