- 風口上的長租公寓
- 流血上市
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風口上的長租公寓
作為人口大國，再加上地區之間在經濟發展上的差異，我國在長期發展的過程中，因為外出務工、求學形成了巨大的流動人口。據統計數據顯示，到 2010 年，我國流動人口總數已達到2. 21 億。
而到 2010 年之后，由于 90 后步入社會，都市白領人群快速增加，再加上消費升級的影響，城市中漂泊奮斗的年輕人在對居住提出了更高的要求的同時，也給租房市場帶來了巨大的商業機遇。
2011 年前后，第一批看到這片藍海市場的企業開始探索長租公寓的經營模式。 2011 年 5 月，自如友家正式上線運營;次年，青客公寓，優客逸家成立;到 2014 年末，行業內數得上名字的長租公寓品牌已經接近 30 家。
到這個時候，后來長租公寓市場上的主要玩家就已經基本集結完畢;而同時，長租公寓行業也迎來密集的投融資活動：
2014 年 6 月，途家完成C輪 1 億美元融資
2014 年 9 月，青客公寓獲得達晨創投的數千萬美元A輪融資;
2014 年 11 月，優客逸家獲2200 萬美元 B 輪融資;
2014 年底，蘑菇公寓完成 2500 萬美元B輪融資;
2015 年初，寓見公寓獲得順為資本領投的A輪融資;
2015 年 5 月 11 日，蛋殼公寓完成數千萬人民幣A輪融資。
一直到 2017 年前后，隨著資本的持續涌入，再加上當時共享單車的熱度下降和隱憂初現，長租公寓正式成為那只接替共享單車而站在風口上的豬。
在當時，東方證券就有研究報告指出， 2017 年我國租賃人口預計為1. 9 億人，因此租賃市場規模已超萬億元。而市場越是廣闊，資本就越是瘋狂，可以說，長租公寓在很大程度上繼承了資本在共享單車領域殺紅了眼的熱情。
但事實上，資本在嗜血的同時也被迷住了雙眼，因為在廣闊的租房市場背后，長租公寓并不是一門十分賺錢的生意。
在長租公寓發展的歷史中，復雜的市場環境催生了三種主流業態。
其中有以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，他們在各個小區住宅樓里承租房間，再通過裝修改造之后出租;也有如新派公寓、魔方公寓為代表的集中式長租公寓，它們通常將一整棟樓租下來，改造成公寓出租;還有如萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房地產自持土地建設的項目，他們由房地產公司自行拿地，自主建設，然后出租，相對來說顯得更為規范。
但除了房地產自建的公寓之外，無論是分散式長租公寓還是集中式長租公寓，本質上都是運營方扮演的二房東的角色，通過“低進高出”的租金差和后續的維護服務賺錢。甚至對于分散式長租公寓來講，由于后續維護服務的缺失，盈利空間變得更為狹窄。
早年間，一直致力于地產租賃生意的潘石屹就曾在采訪中表示，“租房價格再翻番還是虧本的。”因為在潘石屹看來，房屋出租的投資回報率不超過5%、6%，回報率最高也不超過1%，如果再加上企業管理費用和營業成本，這個生意就基本是虧的。
而如果說潘屹石的判斷更多的是基于其豐富的行業經驗，那么 36 氪在之前的報道中根據當時數據對長租公寓的息稅前利潤率做的敏感性分析就更具有客觀的參考價值。結果顯示，長租公寓在入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率為0，人房比達到 11 人/百間則息稅前利潤率也將為0。
有人說，這樣看來，長租公寓似乎仍然有很大的利潤空間。但事實是，即使不提在價格敏感且競爭激烈的租房市場上，高溢價長租公寓是否有足夠的競爭力，單就以每套公寓的溢價來說，企業還需要支付房屋的裝修、材料、運維，租賃，品牌宣傳、人工等各項費用，能不能攤平還有待兩說。更難的是，企業必須保證旗下所有房屋有超過95%以上的入住率。
這個入住率有多難呢?要知道，除了小規模做精細化運營的青客公寓之外，自如公寓到 2019 年底才宣布達到95%，而同樣在美股上市的蛋殼公寓到 2020 年 3 月，入住率也才75.5%。
因此，長租公寓盈利困難基本上已經成為市場的共識。但是，既然大家都知道這門生意很難賺錢，那為什么長租公寓又會在最近幾年里瘋狂擴張呢?
商業的吊詭之處，往往就在這里。
2019 年，在資本市場認清了長租公寓盈利艱難，且短期內虧損都無法收窄的情況下，融資陷入困境的長租公寓又給市場講出了一個新的故事——單位經濟模型盈利。
所謂的單位經濟模型盈利，即在長租公寓領域，企業拋開管理、營銷等所有公攤費用，僅就單個房間的盈虧平衡來看，如果單位經濟模型盈利，則企業就可以通過擴大規模來攤薄固定成本以實現盈利。
對于這種邏輯，蛋殼公寓就是其中的典型代表。據蛋殼公寓的招股書顯示，從 2015 年到 2019 年，在短短 4 年的時間里，蛋殼公寓的運營房間數量增長了 166 倍，而截至 2019 年 11 月 30 日，蛋殼運營的公寓數量更是達到43. 2 萬間。
但事實上，這種所謂的單位經濟模型盈利，本質仍然是一種市場的規模效應，而對于規模的擴張，長租公寓從站上風口的那一天起，就從來沒有停止過對它的渴望。
據公開數據顯示，從 2016 年 9 月到 2019 年 11 月，短短不到三年的時間里，自如管理房間從 25 萬間增長到了 100 萬間，增長幅度達到 4 倍。而即使并不以增長聞名，注重于精細化運營的青客公寓，其房間運營數量也從 2016 年的4. 42 萬間增長到 2019 年的9. 73 萬間。
而在長租公寓瘋狂擴張，搶占市場的同時，租房市場的價格也開始呈現出一種水漲船高的態勢。
2018 年 9 月，一位自稱是北京天通苑房東的人在房地產論壇水木社區里發布了一篇標題為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血》的帖子，并掀起了一陣關于房租漲價的全民大討論。
在帖子中，這位自稱是天通苑房東的人寫到，自己擁有一套 120 平方米的三居室，出租時預期價位在 7500 元/月，而后引來自如和蛋殼公寓的爭搶，兩家中介公司相繼抬價之后，房子最終以 10800 元托給了蛋殼公寓。
幾乎在這篇帖子火爆的同時，原我愛我家副總裁胡景暉高調辭職，并公開表示“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場”。
也正是在這樣的背景下，為了加快市場擴張進度，同時降低資金成本，吸引租客入駐，長租公寓的租金貸開始出現。
所謂租金貸，實際上就是租客通過貸款租房。合同簽訂后，金融平臺就會一次性將租客合同期內的所有租金支付給公寓方。反過來，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺進行還款。
在這個過程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結款。而這中間由于時間差出現的資金沉淀，也就成了公寓可以自由支配現金。
通過這樣的方式，長租公寓獲得了更低成本的資金來源用于市場擴張，但同時，風險也隨之而至。
一方面，長租公寓通過租金貸獲得的資金實際上是長租公寓在未來需要支付給房東的租金。所以當公寓將這筆錢用作市場擴張時，公寓就必須保證新開發房源的入住率。因為只有這樣，公寓方才能用新租客預付的租金來支付之前應當付給房東的房租。
所以在這種情況下，一旦市場出現波動，例如擴張不順利，入住率不及預期、或者有突然有大量租客退房等情況出現，長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風險。
而另一方面，由于資金缺乏監管，還會有一些長租公寓并不會將資金用作市場擴張，反而是為了追求更高投資回報率將資金投入到股市或者其他資本市場，而這樣做，也進一步增加了資金虧損的風險。
也正是在這種背景下， 2018 年 1 月，上海好租好住卷款跑路; 3 月，愛生活愛公寓資金鏈斷裂; 5 月，長沙優租客法人自曝資金鏈問題，關門整頓。
同年 8 月，杭州長租公寓品牌鼎家稱公司因經營不善導致資金斷裂停止運營，成為第一家爆雷的長租公寓明星品牌;而僅僅兩個月之后，獲得軟銀、順為資本加持的寓見公寓也因為資金鏈斷裂，房東開始上門趕人。
而這一切的一切，也僅僅只是拉開了長租公寓從風光走向沉寂的序幕。
流血上市
2019 年，經歷過爆雷的長租公寓市場顯然冷靜了許多。
一方面，新增長租公寓企業開始減少，人們不再爭相涌入這個行業;另一方面，“風口”一詞開始和長租公寓漸行漸遠。所以，當光環褪下，長租公寓也必須重新審視市場的殘酷。
但是，風口雖然過去，資本卻并沒有放棄多年投入的打算。相反，在 2019 年，長租公寓仍然以123. 01 億人民幣的融資額再創歷史新高，成為過去 8 年以來融資數額最大的年份。
只是，與曾經群雄并起的時代不同，在 2019 年，資本市場顯然更青睞那些規模巨大的頭部企業。其中，以自如、蛋殼、魔方公寓和城家公寓為代表的頭部企業共計融資16. 4 億美元，超過當年總融資額的90%。
而與之對應，自 2018 年 4 月，青客公寓宣布完成數千萬美元C輪融資，累計融資額達到 1 億美元。但這之后，青客公寓就再沒有傳出融資相關的消息。
所以到 2019 年 6 月底，據和訊網報道，青客現金及現金等價物和限制性現金合計約為4. 5 億人民幣，按其虧損比例，已經不足以支撐過去一年的虧損。
而與青客相反，在 2019 年連續完成C輪和D輪共計6. 9 億美元融資的蛋殼公寓，日子也同樣如履薄冰。
受長租公寓集中爆雷影響， 2018 年之后，國家開始收緊租金貸相關管控，而這其中，蛋殼公寓便首當其沖。
據蛋殼公寓招股書顯示，從 2017 年到 2019 年的前 9 個月，蛋殼公寓的租客中使用租金貸的租客占比分別為91.3%、75.8% 和 67.9%。
而在 2019 年的前 9 月當中，蛋殼公寓從租客處獲得的預付款為1. 1 億元，從金融機構處獲得的租金預付款則高達31. 6 億元，占蛋殼公寓租金收入的80%。
而另一方面，在融資和租金貸帶來資金鏈風險的同時，蛋殼和青客的財務狀況也同樣不容樂觀。
據蛋殼公寓招股書顯示，從 2017 年到 2019 年前三個季度，蛋殼公寓分別實現營收6. 57 億元、26. 75 億元和49. 99 億元，凈虧損分別為2. 72 億元、13. 70 億元、25. 16 億元。
另據青客公寓提交的招股書顯示，2017、 2018 年青客公寓分別營收5. 23 億、8. 9 億人民幣，凈虧損分別為2. 45 億元、4. 99 億人民幣;而截至 2019 年 6 月 30 的前 9 個月，青客公寓營收8. 98 億元，凈虧損3. 73 億。
也就是說，無論是青客還是蛋殼，雖然營收隨著規模的擴張不斷增長，但虧損也在同步擴大，且沒有收窄的跡象。而更為嚴重的是，據青客招股書顯示，到 2019 年 6 月 30 日，青客總資產為20. 3 億，負債為 27 億，負債率超過133%。青客公寓事實上已經出現了資不抵債的情況。
所以，走到這個時候，對于急需救命的青客和蛋殼來說，除了上市，已經別無選擇。
2019 年 10 月 8 日，青客公寓率先向美國證監會遞交招股書，欲以發行ADS(美國存托股票)的形式募資至多 1 億美元。而僅僅 20 天之后，蛋殼公寓也同步遞交招股書，預計將以“DNK”為交易代碼在紐交所上市。
此后， 2019 年 11 月 5 日，青客公寓正式在納斯達克上市，成為國內長租公寓第一股;次年 1 月，蛋殼公寓也正式在紐交所掛牌。
只是，與大多數企業上市的喜慶不同，對青客和蛋殼來說，上市可能僅僅是另一個艱難歲月的開始。
上市之后，青客公寓發行價為17. 00 美元，開盤價為17. 37 美元，此后三天，青客公寓股價雖然一度漲到19. 42 美元，但三天之后，股價便開始了迅速下跌。
到 11 月 13 日，距離上市僅僅 8 天，青客公寓跌破發行價，到目前，青客公寓的股價已跌到 7 元左右，不足發行時的一半。
而對于這種情況，急于上市的青客或許早有預料。畢竟，就在即將上市的前一天，青客公寓還再次更新了招股書，將此次IPO發行規模從此前 520 萬股ADS下調至 270 萬股ADS，其募資規模也相應的下降了將近一半。這其中，似乎也透露出了一種對于自身和行業前景的不自信。
而與青客類似，蛋殼上市當天，開盤價13. 5 美元，之后不到一個小時，股價便跌破發行價。而截至 2020 年 9 月 14 日，蛋殼股價報5. 79 美元，也已經不足發行時的一半。
可以說，對于蛋殼和青客，匆忙上市只是在走投無路時的無奈之舉，但對于已經陷入水深火熱之中的長租公寓來說，在復雜的市場環境下，也沒有什么能比活著更重要。
這也正如青客公寓CEO金光杰，從納斯達克敲鐘回來后見到同業說的第一句話：“我還活著!”
不過“活著”，也意味著“不確定性”的如影隨形，是“蓋棺定論”的反義詞。
而這層不確定性在 2020 年年初被放大到了極點。隨著 1 月初疫情在武漢爆發，全國各個省、自治區、直轄市相繼啟動一級防疫響應，嚴格執行全國范圍內的居家隔離和停工停產，長租公寓因此行業的特殊性，開始最先也最鮮明地受到了嚴重沖擊：
一方面，由于停工停產，許多還在城市里的房客開始大面積退房;另一方面，由于時值春節，更多的房客已經返鄉，這個時候，租金減免就成了長租公寓面臨的另外一個難題。
2020 年 2 月 2 日，據深圳當地媒體報道，深圳房東林女士主動降低半個月房租，合計減免 80 萬， 1200 多租戶受益。此后，相關話題登上微博熱搜，累計閱讀2. 4 億。由此，許多身在外地，受疫情影響無法及時返程的租客也紛紛要求減免房租。
2 月 4 日，蛋殼公寓在其官方APP發布公告，公布疫情期間對全體租客的補貼政策;而在蛋殼公寓首發帶領下，魔方公寓、微領地等多家長租公寓也開始減免武漢乃至湖北地區不能返回租客的租金。但，在公益背后，長租公寓企業的生存也同樣艱難。
魔方公寓CEO柳佳曾表示，“減免的租金約占我們營收的10%，大企業勉強可以消化。但讓企業面臨壓力的是多地不讓租客返程導致的大面積退租，以及銀行不續貸的財務危機。”
另一家知名長租公寓品牌運營商CEO也向瞭望智庫表示，“疫情之下如何維持現金流，是他最為頭疼的問題。租賃機構在申請貸款時，銀行主要是看現金流。”
而同時，由于房客大面積退房以及租金減免等問題，長租公寓本就緊張的現金流更加岌岌可危。
而就在蛋殼、青客、魔方公寓等行業頭部企業還在為生存苦苦掙扎時，在這個市場的尾部，卻又有許多本地的小長租公寓在疫情之后悄然興起。
據在成都的工作，今年 4 月份剛完成租房的小北介紹，在租房的過程中，他就曾遇到許多來自長租公寓的套路。
“我通過許多方式找房子， 58 同城、貝殼、豆瓣小組，但無論哪個平臺，無論房源認證的是個人還是房東，最后見面看房的時候，來的都是托管平臺。”
“之前在成都東站附近看到一套房子，萬科的樓盤，房子很新，套二、精裝修，平臺報價1800/月，但要求必須年付。
“小區環境很好，交通方便，距離上班的地方也挺近。”小北說：“主要是價格特別低，這樣的房子，之前看的價格都在 2500 往上，說實話，(當時)特別心動。”
“心動歸心動，但之前長租公寓爆雷的事情我們也知道。出于謹慎，我打聽了一下他的公司背景。”小北說：“一開始問他(公司名稱)，他自稱是貝殼旗下的長租公寓品牌。但當我提出質疑，幾次追問之后，這個業務員才改口，說只是公司的名字叫做貝殼寓。”
而據企查查顯示，這家名叫成都貝殼寓科技有限公司的企業，注冊資本僅僅只有 30 萬。
我們簡單算了一筆賬，如果以 1800 元的房租年付的話，一年房租就是 21600 元，假如這家公司經營了 50 套房源，那么通過收房租集中起來的資金就超過 100 萬。而這，已經遠遠超過了一個注冊資本只有 30 萬的公司所能夠承擔的風險范圍。
后來，小北并沒有租下那套房子，幾次奔波之后，小北最終通過一個正規的中介選擇了相隔不遠的另外一套房子。
“那套房子價格雖然便宜，房子也很好，但卻并不讓人安心。”小北說，當時業務員看我們猶豫，也曾主動給我們降房租，最后談下來是 1450 一個月，但他卻堅持必須年付。
價格越低，我們心里其實越不安，當時我們也提出說，能不能直接跟房東簽合同，但業務員都幾番推辭。問得緊了，他就說和房東簽合同要漲價，月租要達到 2000 往上，而且還要另付他一個月的房租作為中介費。
后來在微博看到成都長租公寓集體跑路，并且大多都是“高進低出”的新聞，心里還是很后怕的，但更多的還是慶幸，畢竟如果當時沒忍住誘惑，現在深陷套中的，說不定就是自己。
在小北看來，現實往往就是這么魔幻，充滿了各種各樣的套路和誘惑。所以很多時候，我們還得靠自己擦亮眼睛。
而長租公寓，從萬眾矚目走到頻繁爆雷。到今天，仍然很難說這種商業模式是否真的可持續。畢竟，在國外，那些早就實現穩定盈利的長租公寓品牌并不鮮見，他們的存在就好像說，再堅持一下，過了這個寒冬，就是美好的春天。
但真實情況又有誰知道呢?這可能就像共享單車一樣，有些企業死了，有些企業卻又在廢墟上開出了花。
