來源：中國企業報·青財經
9月11日，頻繁提供擔保的中南建設，公開披露了《關于為溫州錦藤等公司提供擔保的進展公告》。截至公告日，江蘇中南建設集團股份有限公司及控股子公司對外擔保余額為 662.47 億元，占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的 309%。
近年來中南建設的擔保余額保持著逐年大幅增長的態勢，2017-2019年的數字分別約263.81億、396.98億和663.86億，占期末公司凈資產的187.73%、228.17%和309.65%。
截至9月11日的最新公告，雖然中南建設提供擔保的余額較2019年期末有所下降，但是根據其以往提供擔保的頻率，難以保證到2020年年末中南建設整體的擔保余額不會再繼續增長。
同時被擔保對象中，部分公司資產負債率超過 70%，多家公司曾被監管部門多次處罰。一旦這些公司因經營問題無法償還借款，無疑是雪上加霜，將中南建設的債務風險進一步推高。
三條紅線壓頂
本來就扣著高負債的帽子，加之頻繁的提供擔保，難以不讓人再次聯想到中南建設債務問題。2020年半年報顯示，中南建設的資產負債率為89.48%，較2019年期末的90.77%下降1.29個百分點，而這一數字在2016-2018年分別為86.17%、90.52%、91.69%，資產負債率在top20房企陣營排名靠前。
資產負債率居高不下，深交所對其2019年的資產負債率進行問詢。中南建設做出回應，表示因房地產開發經營模式的特殊性，中南建設2019 年末 2637.5 億元全部負債中，銷售房屋產品收到的現金，在有關房屋產品沒有竣工確認收入前視為負債，基本沒有償債風險的預收賬款 1233.6 億元，在全部負債中占比 46.77%。扣除預收賬款之后的負債與總資產的比值，中南建設 2019 年末為 48.31%，低于大多數房地產上市公司。
而如今結合半年報季之后剛推出的房企融資新規，中南建設的資產負債率則完全不樂觀。新規中“三條紅線”考察的是剔除預收款后的資產負債率(資產和負債同時剔除預收款)，該數字不得大于70%，而中南建設2020年六月底剔除預收款后的資產負債率已經達到82.86%，遠高于紅線標準。
結合“三條紅線”的其余兩條規定，即房企的凈負債率不得大于100%和現金短債比小于1，中南建設2020年6月底的現金短債比為1.19，暫時勉強處于安全狀態，而147.17%的凈負債率和82.86%的剔除預收款后的資產負債率，則意味著中南建設踩中“三條紅線”中的兩條。雖然目前“三條紅線”還沒有在行業內鋪開，但是如果后續全面落地，按照規定，中南建設的有息負債規模年增速也無法超過5%。
截止到2020年6月底，中南建設有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債 237.0 億元，現金余額 281.5 億元，勉強能夠覆蓋。但是對于后續投資拿地和還債等問題，如果“靴子”落地，其“快周轉”的傳統或將改變，中南建設面臨的資金困擾也難以避免會更加嚴重。
利潤含金量待“煉”
與高負債、高頻擔保同樣被質疑的，還有利潤的含金量和過低的毛利率。
8月24日晚間，中南建設披露了2020年半年報。報告顯示，上半年中南建設營業收入實現296.9億元，同比增長27.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%。
但是仔細觀察可以發現，31.67億的利潤總額中，有約17.67億元、占比超過55%的投資收益，而這17.67億，又包含超過5.85億元以權益法核算的長期股權投資收益，這部分收益來自資產重估，完全不產生現金流。而此種“利潤”的增長，在2019年也發生過。
另外2020 年上半年中南建設房地產業務結算收入 208.3 億元，同比增長 35.1%。因為結算結構差異，結算毛利率 19.40%，同比下降 4%;而建筑業務實現營業收入 96.8 億元，受完工項目結構的影響，2020 年上半年綜合毛利率 11.10%，較去年同期下降 0.84 %。
房產、建筑業務營收約七三占比，中南建設2020上半年毛利率 17.28%，同比下降 2.63 個百分點;而2019年底中南建設房地產業務的結算毛利率為 17.93%，對比2018年下降2.3個百分點。由于毛利率持續下滑，中南建設遭到深交所問詢。
對于深交所的問詢，中南建設承認毛利率確實低于行業平均水平并回復，由于公司起點低、凈資產積累少，融資成本高，所以中南建設房地產業務不能像行業其他公司一樣依賴提高杠桿，儲備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅持快速周轉，提高運營效率，以更好的運營管理和回款管理，獲得生產住宅產品的收益。
而事實上，中南建設的杠桿率和負債水平一直處于高位，正如上文所說已經觸及“三條紅線”。而融資成本高確是事實，以今年中南建設發行債券的利率為例，不完全統計下，中南建設2019年內發行債券的利率基本都在7.5%以上，個別超過10%。
而三費費率也不低，上半年公司銷售費用率 2.36%，同比下降1.19 個百分點;管理費用率 4.59%，同比下降 1.07 個百分點;而財務費用則從2019年同期約2630萬大幅上漲到4.35億元，漲幅超過1500%。
來源：中南建設2020年半年報
躋身2000億 尚需再努力
高負債之下，2020年中南建設還是喊出銷售業績要增長15%、沖擊2300億的目標。事實上，上半年中南建設房地產業務實現合同銷售金額 813.9 億元，雖然同比增長 0.2%，但是相對于全年銷售目標，也僅完成約36%;截止到8月份，中南建設累計合同銷售金額達1194.7 億元，較上年同期增長 7.6%，完成全年銷售目標約53%。
在2019年的基礎上增長15%，對應的2020年中南建設的銷售業績就是2255.15億元，這一目標已經超過top20同梯隊的金科股份、中國金茂、陽光城。而根據克爾瑞2020年1-8月銷售業績榜單和企業報告推算，金科股份全年銷售目標已經完成約56.32%、陽光城完成了64%，而中國金茂則完成了73%。
在距離2020年結束僅剩不到4個月的時間，即使今年能夠出現“金九銀十”小熱度，也難以確保目標的實現，接下來的時間，中南建設的壓力不能說不大。(林生)
