許家印的熱情又在3月被點(diǎn)燃。2008年首次躋身房企銷售百億俱樂部，而3月3日廣東省出臺的“粵十五條”則讓老許直接受益：廣東員村地王41億元的土地出讓金可以暫緩繳款，身在北京的老許禁不住形勢大好，公開表示恒大仍“齊心協(xié)力準(zhǔn)備赴港上市”。
另一方面，停止近7個月的國內(nèi)IPO融資也有望破冰。3月6日，證監(jiān)會副主席范福春表示，IPO重啟工作雖沒有時間表，但勢在必行。
兩地股市轉(zhuǎn)暖無疑讓預(yù)備上市房企看到IPO成行的希望，然而何時能吃到這塊垂涎已久的奶酪，眾房企心里都沒有底。
赴港：枕戈待旦
“公司上市如今已是萬事俱備，只欠東風(fēng)。”恒大地產(chǎn)一位中層對《中國經(jīng)營報(bào)》記者透露，恒大希望成為市場回暖后赴港上市的“第一單”，“無論是銷售業(yè)績，還是土地儲備，我們都有這個實(shí)力。”
高達(dá)4580萬平方米的土地儲備，曾被質(zhì)疑將是壓垮恒大的最后稻草，市場更傳聞恒大資金缺口一度達(dá)到160億元。“恒大最困難的時候已經(jīng)過去了”，3月份，在北京開兩會的全國政協(xié)委員許家印如是說。
據(jù)記者獲悉，讓老許有如此底氣的原因是，恒大與淡馬錫、美林等機(jī)構(gòu)投資者簽訂的對賭協(xié)議原本將于今年5月到期，若上市不成功，恒大就有“資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)”。不過，許家印對記者表示，這一協(xié)議已經(jīng)被展期，具體何時到期，許家印未能透漏。
和恒大地產(chǎn)相熟的人士透露，2008年，恒大銷售突破百億元，完成了很多上市企業(yè)都做不到的任務(wù)，許家印也認(rèn)為，這就是上市實(shí)力所在。
但是老許并不輕松。巨量土地需要開動工，資金從哪里來？2008年，為解決上市未成的資金問題，恒大向新世界集團(tuán)主席鄭裕彤以及美林銀行、德意志銀行等私募6億美元資金，據(jù)傳其中一筆私募的年利率高達(dá)40％，6億美元的融資顯然讓恒大背上了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
“關(guān)鍵在于融資規(guī)模”，上述恒大中層告訴記者，如今碧桂園、雅居樂股價(jià)都在3港元上下，恒大目前的情況很難維持原有的融資規(guī)模。
2008年3月，恒大招股價(jià)定在3.5港元至5.6港元之間，預(yù)計(jì)募資104億至166億港元。“上頭的意見是，至少要與上次融資的額度持平才好。”該人士稱。
普華永道早前預(yù)計(jì)稱，2009年將有35家企業(yè)在香港上市，集資金額約為700億港元，略高于2008年的600億港元。
而分析人士認(rèn)為，當(dāng)前赴港IPO的核心難題在兩點(diǎn)，一是當(dāng)前投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)股的接受程度，二是當(dāng)前H股市場對內(nèi)地房地產(chǎn)股的估值已經(jīng)低于其凈值，在此基礎(chǔ)上新股IPO很難達(dá)到其融資目的。
記者發(fā)現(xiàn)，龍湖、星河灣、卓越、方圓，這些在2007年排隊(duì)上市的企業(yè)，如今很少談及上市的話題。一位不愿具名的星河灣人士告訴記者，盡管星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕對外表示暫緩上市，但公司已為上市做過充分整合，從“宏宇”更名“星河灣”，在市場不景氣之際塑造全新品牌。
A股：等待破冰
意欲赴港上市的企業(yè)在低調(diào)中潛行，而希望在A股IPO的企業(yè)則在苦等閘門放開，范福春一句話無疑讓他們看到曙光。
“僅是一句表態(tài)而已”，平安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉細(xì)輝表示，IPO放開還需等待證監(jiān)會完善新股發(fā)行制度，即使制度出臺，也還要先選擇幾家公司IPO，以試驗(yàn)新股發(fā)行制度的效果。這可能又是一個漫長的過程。
“但是市場已經(jīng)不正常了，2007年只有廣宇集團(tuán)和榮盛發(fā)展，2008年是合肥城建和濱江房產(chǎn)兩例，長達(dá)近7個月的IPO關(guān)閘很大程度上截?cái)嗔藘?yōu)質(zhì)房企上市融資的路徑。”有證券機(jī)構(gòu)人士向記者表示。
如今的現(xiàn)實(shí)是，目前房地產(chǎn)融資渠道單一，主要依賴銀行體系，但對負(fù)債比率動輒60%以上的房企來說，增加銀行貸款并不是最佳選擇。同時，房地產(chǎn)配套的信托、基金、債券等融資渠道尚沒有大規(guī)模運(yùn)作。
盡管IPO放開尚無時間表，但I(xiàn)PO這座窄橋上已經(jīng)擁擠著萬達(dá)、綠地等十幾家房企等待通過。
“2009年上半年力爭完成私募工作，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作，擇機(jī)上市。”萬達(dá)老總王健林如是說。而綠地則逆勢儲地增加砝碼，1月份綠地拿下上海嘉定、寶山、徐匯將近100萬平方米的住宅和商辦項(xiàng)目，2月又將天津薊縣一幅1013畝的土地收入囊中，表現(xiàn)尤其搶眼。
http://news.sohu.com/20200727/n552907118.shtml
