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“715”新政
深圳市住建局聯合市規劃和資源管理局等8部門發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，堪稱“史上最嚴”的“深八條”，重點內容如下：
1、落戶深圳滿3年，連續繳納3年個稅或社保;非深戶連續繳納5年個稅或社保。
2、離婚3年內買房，名下房產套數按離婚前家庭總套數算：
家庭有2套房，離婚3年內禁止買房;
家庭有1套房，離婚后無房一方可以個人名義買房，限購1套;
家庭無房，離婚后任意成員可以個人名義買1套房。
買房家庭無房無貸，首付3成；無房有貸，首付5成；非住宅首付6成起;
家庭有房，首付7成起;非住宅首付8成起。
3、二手房滿5年免增值稅。
4、普通住宅界定標準：容積率1.0以上、套內面積小于120㎡或建面小于144㎡，且成交價低于750萬，三者缺一不可;否則即為豪宅。
5、加強熱點樓盤銷售管理，銷售方案報所在區住建局備案；
6、推行房屋抵押合同網簽管理；
7、加大二手住房交易信息公開力度；
8、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。
上塘紅利盤—中海匯德里限價7.14萬/㎡預計7月20日開放展示中心，開始預約登記中
中海匯德理接駁4號線上塘站
項目占地27390.52㎡，總建面134210㎡，2019年11月12日由中海地產以50.2億拿下（配建13100㎡人才住房），可售樓面價41450元/㎡。
項目由5棟住宅和1棟幼兒園組成
戶型面積81-94-110平米，總計1180套
81 三房一衛 、94三房兩衛 、110四房兩衛
戶型圖如下
目前項目剛出地面，有小道消息稱8月開盤，按照深圳的最新政策，如果是裝配式的建筑，只要出地面即可預售，如果8月開盤，想必匯德理也是采用的裝配式工法.
項目斜對面的金茂府，去年開賣，最小面積125平，平均價格11萬左右；
而匯德理的面積更小，而且拍賣時要求最高均價不超過7.14萬/㎡，即使加上裝修，也不超過8萬/㎡，還是很具有吸引力的！
上塘紅利盤—中海匯德里—預計7月20日開放展示中心，可預約參觀，計劃搖號銷售
中海匯德理戶型面積段為81-94-110㎡，總計1180套。其中81㎡為3房2廳1衛 、94㎡為3房2廳2衛 、110㎡4房2廳2衛結構。目測剛出地面2/3層，展示中心已在搭建中，項目預計20號左右開放展示中心和示范單位，疫情期間，項目采取預約制看房，目前在誠意登記中，需要驗資100萬截圖(理財，基金，股票，余額，保險)和查房證明的截圖。
區位交通
中海匯德理位于騰龍路與潔玉街交匯處西南角，即地鐵4號線上塘站B出口，屬于地鐵口物業，一站之隔的紅山站可換乘6號線，據悉6號線預計8月份通車，該線路串聯寶安、光明、龍華、福田、羅湖五個區。兩站之隔可達目前深圳最大的高鐵站深圳北站，以及換乘5號線。
公交配套方面，項目1公里范圍內有20個公交站臺，除了通達龍華各片區之外，還可通往福田、龍崗、寶安及南山各區。
在干道方面，中海匯德理緊靠布龍路、福龍路兩條主干道，走布龍路可通達龍崗坂田；走福龍路通過橫龍山隧道直達福田香蜜湖；通過福龍立交轉南坪快速可達南山、寶安、龍崗各區。
小結：中海匯德理地鐵、高鐵、公交等公共交通出行都非常便利，且周邊有2條主干道，能快速通往福田、龍崗、南山等附近區域，當然由于龍華人口密度較大，早高峰時期自駕或公共交通出行都會相對擁堵。
樓盤信息
中海匯德理所處地塊為A816-0068宗地，土地用途是二類居住用地，土地使用年限70年，土地面積27390.52㎡，建筑面積134210㎡，該地塊于2019年11月22日，被中海以50.2億競得，要求是建成后宗地普通商品住房入市最高均價為71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆綁精裝修，取得不動產證后三年限售。
根據規劃顯示，中海匯德理住宅分5棟開發，主要為48層的超高層，容積率4.9，綠化率30%，房源總數1206戶，停車位3層共計1250個，車位比超過1:1。
在房源戶型分布上，項目有81-94-110㎡的商品房共計1180戶，另有人才房176戶。其中商品房戶型81㎡為三房2廳1衛 、94㎡為三房2廳2衛 、110㎡四房2廳2衛結構。
小結：車位比超過1:1，容積率4.9，居住舒適度較高。根據平面示意圖顯示，住宅樓棟是圍合式布局，避免了視野遮擋等問題。其中1棟三單元與其他樓棟分隔開來，且從戶型色塊分布來看，該單元是84/96平戶型，與銷售告知的戶型有一定出入，因此 猜測該樓棟大概率是配套的人才房。
主力戶型
銷售告知商品房戶型為81/94/110平，這3個面積段戶型分布在1棟一、二、四單元，及2棟一單元，從前面的平面示意圖來看，主力戶型為81平及94平戶型，而110平戶型在每個樓棟只有1條腿，房源相對較少。
小結：中海匯德理的戶型集合了小中大三種面積段，能滿足剛需及改善型家庭的需求，戶型格局整體相對合理，但所有戶型均帶內陽臺，如不改造空間利用率不高，且部分81㎡衛生間采光面或受影響。
價格對比
紅山、上塘是龍華近年來發展相對較快，且配套較為完善的區域，也是龍華房價的領頭羊片區，但目前該區域范圍內，在售的地鐵住宅物業只有龍華金茂府一盤，龍華金茂府去年11月開盤，整體均價10.3萬/平，在售住宅為125-248平純大戶型產品，而中海匯德理以中小戶型為主，雖然二者的定位不同，但處于同一片區，又僅一路之隔，配套是可以共享的，這樣來看，7字頭的中海還是非常香的。
根據貝殼網顯示，目前紅山上塘掛牌的二手房區間價在6.7-9.6萬/平，其中2010年后較新樓齡的，且位置相對靠近地鐵站的新盤基本在8萬一平以上，這樣看來，中海匯德理與周邊二手房差價至少再1萬一平以上，價格倒掛還是相對明顯。
小結：與一路之隔純新盤金茂府相差近3萬一平的差價，與周邊二手房也相差1至2萬+的差價，中海這波“限價”商品房出來，勢必引起極大的市場關注，雖然可售房源有1180套，但僧多粥少，加上中海的品質市場認可度較高， 猜測該樓盤或也要加入豪華“搖號賣房”的套餐了。
施工進度
去年11月拿地，7月20號就準備開展示中心，半年多的時間面市，中海的速度也是非?？炝?。
在項目現場看到中海匯德理施工圍欄上已經打上了廣告，樓棟主體目測剛出地面2/3層，項目展示中心已在搭建中，但沙盤及區域圖等還未建好，20號就開放展示中心的話，工程進度要抓緊了。
小結：光明中海去年6月拿地，現如今已開放樣板間預備入市，而龍華的中海去年底拿地，現也要開展示中心，可見中海地產的高周轉。前面我們提到，中海匯德理商品房不得捆綁精裝修銷售，若是毛坯交付的話，那么交樓時間又將更快。（預計2022年就能交樓）
項目配套
（1）學區學校
根據現有的學區劃分，中海匯德理目前劃片的學校是上芬小學，龍華實驗學校（初中部）。龍華實驗學校2016年開始招生，2019年參加第一屆中考，據該校公眾號發布，2019年中考成績排名中，校平均分在全區排前4名，可見龍華實驗學校的成績還是中上游的。
而在項目500米范圍內，還有規劃有一所九年制公立學校——華東師范大學附屬深圳龍華學校，該校即岳盟城市更新單元規劃學校，位于民治街道民塘路與建設東路交匯處東南側，用地面積24400㎡，總建筑面積59888㎡。擬規劃54個班，其中小學36個班，學位1620個；初中18個班，學位900個；合計學位2520個。
華東師范大學附屬深圳龍華學校1月份已簽訂了協議，預計2021年9月投入使用。據家在網友爆料，目前該學校已動工，未來中海匯德理能否劃進這所學校，學位劃分是否會有變動，也是未知數，但目前的教育配套來看，在全區算不錯。
（2）商業配套
近年來，龍華的商業也是越來越純熟，家門口的AT MALL上塘薈2018年已開業；1站之隔的紅山片區有龍華九方（龍華天虹購物中心），6月份剛開業的紅山6979，以及未來還有龍光玖鉆自帶的約10萬㎡商業；2站之隔的深圳北站有優越時代廣場、繽果空間；2站之隔的龍華站有鴻榮源壹方天地等，可以說商業配套非常豐富了。
（3）市政配套
很多人需覺得龍華除了房子就是房子，其實不然，除了開發新樓盤之外，近年來龍華的整體規劃也在逐步落實，市政配套也在不斷兌現，像紅山片區的深圳美術館新館、深圳第二圖書館于1月份開始動工，預計2023年建成。
*深圳第二圖書館效果圖
*深圳美術館新館效果圖
新區大道與民寶路交匯處的龍華新華醫院也已在動工，該院是一所三甲醫院，建成后提供2500床，建筑面積503614㎡。另外，位于龍華區民治街道民治大道東側、民康路北側的深圳市第二兒童醫院，該醫院為市屬三級兒科?？漆t院，規劃床位1500張，也在加緊建設中，預計2022年投入使用。
*新華醫院效果圖
*深圳市第二兒童醫院效果圖
另外，深圳市二十一高級中學也開工了，據悉該學校位于民治街道新區大道與中梅路交界處（玖鉆旁邊），總用地面積31000㎡，總建筑面積73220㎡，為一所36班/1800個學位的高中，預計2021年建成并使用。
*深圳市二十一高級中學
小結：地處紅山上塘片區，配套純熟，居住氛圍濃厚，眾多市政規劃距離項目也不遠，且在兩三年內可兌現，加上劃片的學校在區里排名靠前，有這些配套設施加持，項目的“含金量”還是較高的。
總結
優勢：地理位置相對優越，交通配套較為發達，同時周邊不論是商業還是學校，亦或者是美術館、圖書館、醫院等市政配套都距離項目不遠，整體的配套可以說是非常成熟了。另外，項目周邊以中大戶型為主，而自身則主打中小戶型，加上限價，不僅與二手房形成價格倒掛，也比周邊新盤會更有優勢。
劣勢：項目一側挨著小產權房，一側則是萊蒙的辦公產品，而學校及商業都在馬路對側，具體位置上相較金茂府、中海錦城還是要略微弱一點，另外，項目小部分戶型衛生間采光會受遮擋。
“宇宙中心”卷土重來?紅山4新盤PK 誰才會是最后贏家
龍華已經躍身成為了新一代的“豪宅”區，龍華除了“深高北”校區十幾萬一平的二手房掛牌價之外，地鐵沿線的次新盤，基本已經去到了8萬+至10萬+，這個價格放在哪個區都是非常拔尖的。而下半年紅山片區預計有4個住宅新盤要面市，且受新房限價的影響，這些盤是否再掀起一波買房熱潮，再續神話，我們不妨拭目以待。
紅山即將入市的新盤分布在4號線及6號線地鐵沿線，但均不是地鐵口物業。從地鐵距離來看，龍光玖悅臺距離紅山地鐵站約800米；尚譽紅山里距離上塘站步行約1公里；中城宴華府步行至上塘站約720米；萊蒙水榭云上距離上塘站約810米。除了尚譽紅山里之外，其余新盤的地鐵距離相差不大，最近的中城宴華府。
從樓盤數據來看，體量最大的是龍光玖悅臺，總建面達20.9萬㎡，住宅供應量大940套，其余新盤建面均不超過10萬㎡，供應也相對較少；從容積率上來看，萊蒙目前的數據缺失，其余3盤中尚譽紅山里的容積率最大，有5.2；從車位比來看，除了萊蒙之外，龍光玖悅臺的車位比最高，接近1:1.5，而尚譽紅山里的車位比不足1:1。另外，從樓盤節點上來看，龍光已開放了展示中心及樣板間，其余3盤還未開放售樓處，按照這種進度，龍光或率先入市？
