據艾德證券期貨研究部了解，隨著房地產行業進入存量時代，分拆物業公司上市迎來浪潮。2018年，港交所迎來雅生活服務(03319.HK)、碧桂園服務(06098.HK)、新城悅服務(01755.HK)、佳兆業美好(02168.HK)以及永生生活服務(01995.HK)5家物管行業新客，2019年又相繼有濱江服務(03316.HK)、奧園健康生活(03662.HK)、和泓服務(06093.HK)3家登場。截至目前，港交所已有14只上市內地物業股。
而作為四川房企，四川藍光發展股份有限公司(以下簡稱“藍光發展”)也迎合潮流，擬把旗下物業公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司(以下簡稱“嘉寶股份”)，分拆至港股市場上市。
3月4日，嘉寶股份就已向港交所遞交了上市申請，并于6月10日順利通過港交所聆訊，但未能如期啟動招股。而就在9月5日，通過聆訊后選擇延期上市的嘉寶股份，更新了港股IPO申請材料，并就2019年最新財務數據做了更新，值得大家留心關注。
*本文中涉及金額的數據，如未特殊標注，均為人民幣
艾德證券期貨研究部據公開資料了解到，嘉寶股份成立于2000年，一直專注于為住宅、商業、寫字樓、工業園區等業態社區和項目提供專業、便捷、高效的物業服務、顧問咨詢服務、生活家社區經營業務。藍光發展通過四川藍光和駿實業有限公司持有嘉寶股份95.37%。
此外，艾德證券期貨研究部發現，嘉寶股份曾經在2015年在新三板掛牌，但由于港交所在國際資本市場的知名度和影響力，同時公司為業務進一步擴張，在三年后摘牌，并準備在香港上市。在艾德證券期貨研究部看來，此次的分拆上市是因為嘉寶股份和藍光集團之間業務細分不同，亦是為了給嘉寶股份的物業管理服務提供更好的平臺。
通過并購擴張，規模迅猛增長
據招股書資料，艾德證券期貨研究部了解到，嘉寶股份成立之后，很長一段時間內主要承接藍光發展開發的物業，但在過去三年，嘉寶股份發起了6起收購以減少對母公司的依賴。
2016年，嘉寶股份以1.04億元收購國嘉物業;2017年先后以6000萬元、2400萬元收購杭州綠宇、上海真賢，首次進入長三角地區;2018年，又以5200萬元、3500萬元、230萬元收購成都東景、瀘州天立及成都全程。
艾德證券期貨研究部認為，正是因為收購，加上自然增長，嘉寶股份的業務實現快速擴張并獲得規模優勢。2016年至2018年，嘉寶股份在管總建筑面積分別約為2420萬平方米、4400萬平方米及6060萬平方米。此外，截至2018年年底，嘉寶股份業務版圖已經擴展至國內69個城市，擁有425個在管項目和35個已簽約管理但未交付的項目，已訂約管理額外總建筑面積約為160萬平方米的物業，為赴港上市奠定了良好的基礎。
業績提速，對母公司的依賴逐漸減少
不過，雖然過去三年頻繁發起收購，但艾德證券期貨研究部通過研究其業務板塊及具體營收情況，依舊能夠看到嘉寶股份對于母公司藍光發展的依賴性。
首先，在經營業務板塊方面，嘉寶股份與大部分上市物業公司相類似，主要有三條業務線，即物業管理服務、咨詢服務及社區增值服務。財務數據顯示，2016-2018年及截止6月30日的2019年前6個月，嘉寶股份分別實現營收6.58億元、9.23億元、14.64億元和9.33億元;同期對應的利潤總額分別是1.02億元、1.86億元、2.97億元和1.87億元。
其中，物業管理服務收入分別為3.82億元，5.79億元、8.99億元、5.49億元，分別占總收入比例為58%、62.7%、61.4%、58.8%;咨詢服務收入分別為1.49億元、1.62億元、2.31億元、1.91億元，分別占總收入比例為22.7%、17.6%、15.8%、20.5%;社區增值服務收入分別為1.27億元、1.82億元、3.33億元、1.93億元，分別占總收入比例為19.3%、19.7%、22.8%、20.7%。
從上方數據中，艾德證券期貨研究部能夠看出，在過去三年中，嘉寶股份的收入與利潤在持續穩定地增長，同時物業管理服務作為營收支柱板塊，對收入的貢獻率最高。但通過閱讀招股書，艾德證券期貨研究部亦是得知，母公司藍光發展旗下的地產項目依舊是嘉寶股份收入的重要來源。2016-2018年，嘉寶股份向由藍光集團開發的物業提供管理服務所得收入分別占物業管理服務收入的85%、68.4%及54.9%。不過同時可以發現，占比在逐年下降，這表明嘉寶股份在向外擴張的同時，對母公司的依賴在逐漸減少。
艾德證券期貨研究部觀點
在艾德證券期貨研究部看來，物業行業與房地產開發行業做大做強是必然之路。作為一家全國化布局的物業公司，嘉寶股份可以說是已具備一定的物業管理規模，擁有行業領先的企業管理制度，完成上市只是時間問題。目前，根據中指院的數據，就綜合實力而言，嘉寶股份于2019物業服務百強企業中分別名列四川省第一位及全國第11位。
而此番赴港上市，艾德證券期貨研究部認為，將成為嘉寶股份實現規模進一步擴張的重要途徑，并對其后續發展具備促進作用。根據嘉寶股份計劃，香港上市集資所得款金額首要用途就是用于物業管理服務業務的擴展以擴大業務規模，在鞏固西南地區的市場地位的同時，提高在華東及華南、環渤海經濟圈以及粵港澳大灣區的市場份額。
從成長性層面來看，艾德證券期貨研究部了解到，未來隨著中國經濟快速增長推動城鎮人口的人均可支配收入持續增長，中國消費者日漸需要更好的生活條件和優質物業管理服務，勢必拉動中國物業管理行業繼續增長，增值服務市場成長空間巨大。為此，嘉寶股份日后若能持續提供多元化服務并提升服務質量，建立起自身的護城河，探索新的利潤增長點，或可順勢而上擁抱廣闊的發展前景，搶占更多的市場資源，實現業務拓展、提高盈利能力，讓財務狀況更為健康。
另外，從行業角度來看，由于物業服務屬于輕資產行業，擴張性較強，且行業特性類似于消費行業，具有價值成長屬性，故物業百強市場未來一段時間可能依舊有著穩健的成長空間。投資者亦可對物業服務板塊中，實力強勁、市值大、股價走勢優異的物業服務公司進行多加關注觀察。
艾德證券期貨研究部亦將對嘉寶股份赴港上市進度進行持續關注，感興趣的投資者可以通過官方微信公眾號「艾德證券期貨」(ID:EddidHK)關注我們，最新動態將及時與您分享。更多精彩資訊，歡迎持續關注艾德證券期貨!
注：以上圖片來源于互聯網
作者：艾德證券期貨研究部
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