【摘要】 內容提要:(文/王明) 十多年前,開發商和馬陸鎮政府投入約1000萬元,開發了上海包裝城項目。如今這塊土地價值約30億元,土地溢價至少3...
內容提要:
(文/王明) 十多年前,開發商和馬陸鎮政府投入約1000萬元,開發了上海包裝城項目。如今這塊土地價值約30億元,土地溢價至少300倍,無論是開發商還是鎮政府有關領導,他們靠這塊土地足夠賺的滿滿當當。然而,近年來,建筑商因工程款沒拿到仍在投訴;2000戶業主買來的房屋既不能自住,又不能出租。
上海包裝城項目這塊巨大的“肥肉”,背后既有建筑商的血淚,也有上千戶業主的血淚。
張炎悅,浙江諸暨人。是上海包裝城項目的建筑商,因為該項目,張炎悅傾家蕩產、妻離子散。
孫某某,店鋪業主,雖然擁有房屋產權,但是經營權、使用權卻不歸她。自己花錢買的房子,自己不能住,也不能自由出租。只能任由上海包裝城經營支配,所得租金回報還要看上海包裝城臉色。
圖:上海包裝城
此類問題涉及2000戶業主。他們共同向各級“掃黑除惡”辦公室舉報,向有關部門反映,但是該問題卻一直得不到解決。
建筑商傾家蕩產
2001年,陳平出資200萬元,以上海嘉定區馬陸鎮政府名義租用農田385畝,租期50年,開發上海包裝城項目(商品房、商鋪),當時的鎮黨委書記費小妹擔任包裝城工程總指揮。
項目還沒啟動,上海包裝城有限公司就開始了大張旗鼓的銷售樓盤。
為了促進銷售,2001年9月,馬陸鎮政府出臺“關于同意上海嘉定包裝城有關優惠政策的批復”。批復明確,凡投資參與包裝城營業房聯建者,根據實際投資聯建的營業房面積,給予落實房地產產權政策。代辦50年期限的土地使用證和房屋產權證,稅費自理;或由司法機關依法辦理公證文書,確認土地使用權和房屋所有權,不收契稅。聯建戶選擇其中一種方式。
該批復還“出臺”了三年后轉為常住戶口、經營返稅50%、享受子女入學等優惠政策。
各地投資人蜂擁而至,紛紛購買聯建房屋。
直到2002年7月,上海包裝城才取得“建造營業用房”的《施工許可證》(建設面積4.6萬平米),由中國建筑第七工程局組織施工。
上海包裝城有限公司和上海包裝城有限公司建設指揮部在公開文件中記載,工程承包價款為平均676元/平米。
張炎悅以浙江諸暨建筑工程公司名義與上海包裝城有限公司及中國建筑第七工程局(滬)簽定施工合同,并于2003年1月份開工建設。
張炎悅按合同約定以480元每平米包工包料。
2003年春節后非典開始,材料價格猛漲。
非典前,鋼材均價2000元/噸,人工工資180元/平米,水泥180元/噸,砂石28元/噸,多孔磚0.2元/塊。
非典后,鋼材均價3800元/噸,人工工資270元/平米,水泥460元/噸,砂石68元/噸,多孔磚0.55元/塊。樓板、水電材料、涂料、模板、機械設施等都大幅漲價。
非典后,工程造價漲到810元/平米左右,整體漲幅高達近70%。
這種情況在全國較為普遍,2003年6月,最高院發文(2003)72號明確:因非典疫情原因,致使合同一方當事人權益有重大影響的合同糾紛案,可根據具體情況,依公平原則處理。
隨后,上海包裝城有限公司以建筑材料成本上漲為由,向聯建戶收取了1200多元每平米的施工差價。
但是這筆錢沒有到達施工單位手中,張炎悅仍然以480元每平米的價格承包施工。
張炎悅說,“當時我向開發商提出:如果繼續施工,材料價格要按上海建委信息價,人工、機械調整按規定文件執行;如果退場的話則按合同清算。開發商陳平讓我繼續施工。因為是墊資工程,我不太放心,便去找了時任馬陸鎮書記兼包裝城項目工程總指揮費小妹。費小妹書記對我說,‘這是政府參與項目,你們大膽施工,就按陳平的表態結算,出了事找政府’。費書記信誓旦旦的表態讓我吃了顆定心丸”。
2004年8月份,除了合同約定的工程,還有超出的工程量也都完工。張炎悅找開發商陳平結算工程款,但陳平再三推諉,后來鎮政府多次協調也沒有任何結果。
上海包裝城有限公司僅以480元每平米的合同價支付張炎悅工程款,直到現在,開發商也沒對張炎悅超出的工程量進行核算,對于因非典造成的材料漲價,也沒有給予調整。
張炎悅支付四處籌集資金支付材料款、工人工資,面對巨大的虧損,張炎悅破產。
巨大利益背后的交易
2003年9月,上海市嘉定區房屋土地管理局就嘉定人民政府批準上海包裝城有限公司使用集體土地177830平米一事,向嘉定規劃局征詢土地轉性規劃選址的函。
2003年11月,馬陸鎮土地管理所向上海包裝城有限公司發出通知,要求在2004年5月31日之前辦妥國有土地出讓手續,繳納22萬元每畝的土地出讓金差價。
2004年1月,上海包裝城有限公司向聯建戶發出轉變土地使用性質補交土地出讓金辦理產權證的通知。通知稱:“根據國土資源部和上海房土局的有關規范土地市場的精神,決定將公司現有集體土地使用權轉性為國有土地有償使用。原集體土地使用權現可轉為國有土地產權分割到戶辦理產權證,但必須補交國有土地出讓金。”
上海包裝城有限公司以此為由向三類戶型聯建戶分別收取4.5萬元、4.9萬元、5.5萬元的土地出讓金。
2006年,陳平將上海包裝城公司營業樓(無產權證)和40畝土地使用權抵押給馬路鎮政府,馬陸鎮政府籌集5899萬元用于包裝城辦理產權。
而此時,該宗土地使用權仍在馬陸鎮政府下屬的上海馬陸資產經營有限公司手中。
時任馬陸鎮鎮長、上海馬陸資產經營有限公司法人的費小妹主導實施該協議。
有一位神秘人物,在上海包裝城擁有9套房屋,此人姓名叫費解。據傳與費小妹有關。
還有幾位當時在馬陸鎮政府擔任領導職務的人員也擁有上海包裝城多套房屋。
舉報人告訴記者:“原馬陸鎮書記費小妹、原鎮長趙明從該項目中得到多套房子和眾多利益。費小妹和趙明連續升官;陳平成了億萬富翁;而張炎悅卻被害的妻離子散、四處流浪。”
業主的房屋被“霸占”
一些業主紛紛投訴,并舉報陳平涉嫌偷漏稅。
費小妹曾任嘉定區馬陸鎮鎮長、書記,嘉定區房地局局長,嘉定區副區長、嘉定工業區管委會主任,上海虹橋商務區管理委員會副主任等職務。2019年5月,費小妹被免去上海虹橋商務區管理委員會副主任職務。
之后,上海包裝城有限公司負責人陳平也因涉嫌偷漏稅等問題被調查。
但是,費小妹和陳平均沒有因該項目受到影響。
這塊土地的地價每畝高達1200萬左右,385畝土地,價值40億。上海包裝城有限公司超低價獲得土地,而業主買來的高價房,權益還不歸業主。
上海包裝城公司開發商鋪、店面5100間,商務樓12萬平方米,總建筑面積22萬平米。陳平招商時印發的通告中承諾要打造一個全亞洲最好的專業包裝市場;年回報率達投資額的8%并且每年遞增,5至8年收回成本;可以遷入上海戶口;解決子女在當地重點學校就讀等等。
由于土地手續不全等問題,嘉定區政府及相關部門不予辦理房產證,經過業主們兩年多的維權,并補繳了大量的土地轉性費用,區政府經過協調才同意辦理房產證。而陳某卻又趁著業主領取房屋產權證時的迫切心情,收取業主大量滯納金、利息,還強行與業主簽訂不公平協議,強制提供物業服務。
當業主們催發產權證時,上海包裝城公司的向業主提出要補交約6萬元轉性費,后來又一次次不斷加碼加收16萬元才給辦理。有些不愿意繳納高額費用的業主,其滯納金被加到60多萬元。
市場內共有房子2000多套,部分業主想自己居住或出租房屋,但是被上海包裝城公司所禁止;自己住或出租就會被斷水斷電,如果通過上海包裝城公司對外出租,租金中的60%至70%就要被上海包裝城公司收取。
業主李某某認為這些亂收費既不合法又不合理,自己的房屋等于被霸占。他找到陳平說理之后,被人打了一頓。隨后還被調來的廢舊集裝箱堵住了大門,造成他無法營業。
圖:上海包裝城有限公司用集裝箱堵業主門口兩次
很多反映問題的業主被威脅、恐蝦、謾罵、毆打、堵門、砸房、強制停水停電、垃圾堵門,一些業主和經營戶被迫接受花樣繁多的不合理收費,諸如租金分成費、前排費、特殊費、衛生費、停車費、廣告費、保險費、各種保證金等等,收取的費用總和超過房租的70%,而且每年都是一次性收取。
一些業主告訴記者:“上海包裝城公司通過強制手段把業主房屋的經營權控制在自己手里長達10多年,獲取了巨額回報。上海包裝城公司在辦理產權證的時候與業主簽訂有包租協議,但是協議沒有約定時間。他們還擅自將上百戶業主的房子交給陳平胞妹改造,把業主的房子當成自己的資產。然而該協議不是‘賣身契’,廣大業主收回房屋使用權、經營權的決心不會因為一些勢力的打壓而動搖”。
