億達中國高級副總裁 于大海
2020年3月6日
大家好，感謝億翰智庫在這樣一個特殊時期組織了線上論壇。很高興有機會和優秀的同行、廣大網友進行交流。
應主辦方要求，我首先談一談疫情對產城的影響和政策的預判。新冠肺炎較非典具有傳播性高、速度快、范圍廣、隱蔽性強這樣一些特點，是否會出現持續時間更久、影響面更大的局面尚不可知。當中國的疫情防控出現穩定的跡象，疫情又在全球多個國家出現蔓延。與十七年前相比，地球村上的每個成員都更難以獨善其身，疫情對全球的衛生安全、經濟增長乃至于政治平衡等方面的長期影響值得關注。國際貨幣基金組織預計，如果疫情盡快結束，中國經濟將迅速反彈，若疫情長期持續，將會導致中國經濟放緩加劇，對全球也將造成更大的影響。
具體談到對產城的影響，我想分三個方面：
一、對在建項目，我們看到許多地方，在農民工的返程、抵達項目地后的隔離、施工材料的供應，因降低工作和居住密度而產生的成本和費用增加等方面都普遍存在一些困難和問題。未來一個月，如果疫情能夠有所好轉，以上這些問題才有可能得到改觀，對于在建項目，我對工期影響的判斷，應該在兩個月以上。
第二是對于在招商項目，影響非常大。產業園區不同于普通住宅，線上推廣、談判對接和促進成交的難度更大。意向客戶購置辦公樓宇的信心和支付能力都將受到影響，一些前期招商質量不高的合同可能出現違約。總體看，疫情對招商的影響，可能會大于對工期的影響。
第三方面就是對于已經投入運營的項目，首先體現在運營方和物業方在投入運維成本增加這方面所產生的壓力。以億達服務集團為例，每天在全國所有項目投入的防護消耗物資大約在10萬元以上，對于疫情中心區的項目，以及高鐵、機場等特殊服務項目的在崗人員，還要給予額外的補貼，截至目前，補貼發放已經超過1000萬元。這樣的成本增加，對于一些中小型的產城運營商來說是個不小的壓力。但是從長遠來看，負責任的企業在疫情當中這種資金的投入以及科學嚴謹的管控，將會換來業主和租戶的信任與好感。我也借此機會呼吁全行業共同克服困難，繼續加大投入，為整個疫情的防控、為地方、為我們眾多的服務對象，真正負起責任、做出貢獻。另一方面，一段時間以來的延遲開工和經濟的停擺，對企業客戶產生較大影響，一些以中小型企業客戶為主的園區，可能會出現階段性的減租和退租潮。
盡管國家針對這次疫情已經出臺了一系列穩投資、穩就業的金融和財政政策，但是考慮到政策落地并收取效果會有一定的遲滯性，一方面我們希望政府要加大加快政策實施的力度和速度，另一方面要精準施策，對社會經濟的基本組成細胞也就是企業，給予切實有效的支持和幫助。
這次疫情作為重大的公共衛生事件，對全社會的普遍影響和短期負面沖擊是客觀存在的。自力更生、自救紓困是我們絕大多數企業要面對的現實。當然我們也寄望于在二季度疫情形勢能夠得到根本好轉，我們的企業客戶和我們一道趕工加班、補救損失的局面早日到來。
第二方面，我想結合億達中國的實際情況對如何積極應對疫情的沖擊作以介紹。
億達中國在22年前就成功轉型為專業的產城融合開發商和產業園區運營商。項目廣泛布局于京津冀、長三角、大灣區和中西部，已經在全國超過20個一線和二線省會城市，開發運營了40余個商務園區，產業面積超過1200萬方。這次疫情對億達中國的園區是一次嚴峻的考驗，我們的經驗和做法，可以歸納為以下三點：
一是判斷準、反應快、布局早。我們在1月20日就制定和下達了第一輪的防控工作方案和通知，并全面啟動了物資保障措施。
二是統一思想、統一步調、統一標準。成立了疫情應急指揮部，組織全員開展專項培訓，建立全國統一的防控標準，加大檢查督導，開展強力宣傳。
三是緊密配合、依靠政府。形成政府、街道、社區三級聯動，廣泛發動業主和客戶齊心配合，形成高于國家和地方政府要求的防控手段和局面。
舉兩個具體的案例：一是大連軟件園。大連軟件園是目前中國國際化色彩最為濃厚的專業軟件園區，已經成為諸多跨國企業重要的全球業務實施和交付中心，這種特殊性就決定了大連軟件園是全年無休的24小時無間斷的園區，即便是在正式復工前的春節期間，也有近萬人在正常工作。對于承載著幾萬名從業者和包括70多家世界500強企業在內的數百家企業的大連軟件園來說，防疫期間的復工絕對不是一個簡單的時間點，它是一個比較復雜的綜合性進程，我們既不能一刀切地影響園區企業的業務運營，也不能一擁而上、聽之任之，帶來安全隱患。我們與園區企業客戶一道探索出了彈性工時、錯崗上班、輪流到崗、遠程辦公、變通考勤方式等有效方法。率先引進了測溫門，和園區餐飲配套商家共同研究制定特殊的供餐方案，園區工會推出班車方案，為園區從業者提供公共交通以外的出行選擇。應該說整個工作的重點是在疫情防控和保障企業正常運營之間尋求合理的平衡點。
第二是身處疫情中心的武漢軟件新城。武漢軟件新城已經集聚了110多家包括世界500強在內的軟件研發和高科技企業，針對園區已經形成了完整的產業生態鏈和IT基礎設施完備的特點，武漢軟件新城聯合了園區企業共同成立了云復工聯盟，為信息技術類企業免費開放基礎技術支持，為企業定制硬件、技術體系和運維管理培訓，既節省了人力成本，共享了現有的平臺資源，還能為企業升級研發體系，優化作業模式。同時線下重點布局智能防控，加速智慧園區升級，對公寓進行智能化改造等。保生產、促發展，是抗疫最好的良藥。武漢軟件新城也將攜手園區企業共克時艱，準備迎接隨時可能到來的復工潮。
億達中國位于北京、上海、深圳、鄭州、長沙、合肥、成都、重慶等地的園區已經陸續進入到復工復產階段。通過扎實有效的工作，包括武漢項目在內，沒有出現一例園區內的確診病例。
在整個防疫期間，令我印象深刻的還有三點：
一是億達中國旗下的億達服務集團。作為中物協的副會長單位，全國物業百強的第18位，公司在管項目近千個，服務面積超過1億平方米，防疫壓力巨大。通過在全國率先引進使用測溫門、機器人等技術手段，包括無差別的為客戶登門送菜和生活必須品等貼心服務，加之各級管理層和員工共同吃住在項目，嚴防死守，這些有效措施和手段取得了業主和客戶的信任和感動。一些住宅項目的業主主動預交物業費，幫助物業公司緩解資金壓力。
二是我們的園區企業在克服自身困難的同時，積極承擔社會責任。目前億達中國和入園企業客戶一道捐款捐物近億元。
三是已經成功舉辦了25年的億達之聲新年音樂會，遍邀國際知名藝術團體，在全國多地奉獻了百余場藝術精品。在這次疫情期間，歷年參演樂團特別是曾經到過武漢巡演的樂團，比如德國哥廷根交響、捷克交響、烏克蘭國家交響、香港中樂團等紛紛錄制并發來視頻，為武漢市民加油，聲援中國抗疫。
第三方面，我想談談這次疫情給我們帶來的思考。
第一點就是產業園區項目拓展和企業客戶選址產生了更多維度。過去我們的重點關注在GDP、人口、教育資源、產業基礎這些維度上，現在我們首要增加的是醫療發達程度，考量一個城市的醫療發達程度，主要是三甲醫院、百強醫院的數量，每千人的床位數和執業醫師數量等。武漢的醫療資源雖然不及北、上、廣，但也位居二線城市最前列，高居中部城市的首位，在這次疫情當中也捉襟見肘，一方面是疫情沖擊過大、過快，另一方面也引發社會各界對城市治理能力的思考。這也是我們要提到的第二個維度，就是法治文明和城市治理能力。從統計來看，2013年至今，始終保持在全國城市治理能力前20強的城市有北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、長沙、成都、廈門等城市。企業客戶的選址要素除以上談到的幾點之外，在本次抗疫當中表現出了強烈的社會責任感和專業水準的運營商，也會得到客戶的信任和青睞。
第二點是地產運營的數字化進程將會進一步加快。這次疫情也使億達中國進一步增強了對智慧城市、智慧園區方面持續投入的決心。基于我們20多年的園區運營理念和經驗，前年我們在深圳專門成立了易達云圖科技公司，其悉心打造的智慧資管平臺、物聯可視化平臺、產業服務共享平臺、大數據可視化平臺，在這次抗疫中均發揮了重要作用。下步我們將對已建成的園區持續升級，對在建園區進行高標準的硬件投入和軟件配套，持續增強我們的線上服務能力。
第三點是低密度花園式的商務園區將會受到更多歡迎。這次疫情當中，城市中心區的寫字樓由于高容積率、垂直交通單一依賴電梯、人流過于密集等原因使得防控難度極大。億達中國20多年來始終堅持的“低密度、低容積率、低碳”的三低開發理念將會更加符合疫后的客戶選址需求。
第四點是“健康”成為園區設計、建造和運營的重要考量。在這次疫情當中，出現一個概念叫“免疫力是人的核心競爭力”，對于園區來講也是同理。開發商和運營商及客戶不僅關注得房率等經濟指標，也會把更多的注意力轉移到“健康”這個要素上來，空調、新風系統、垂直交通、公共區域、商業設施、餐飲配套等都需要運用新理念和新技術加以改進和提升。
第五點是先線上、后線下的招商模式將被廣泛采用。疫情來襲，傳統的行商招商、會議招商、活動招商這些手段被瞬間叫停。之前高度重視并廣泛應用互聯網、新媒體、自媒體進行推廣的企業和項目，得以保持項目在市場上的熱度。剛才提到的易達云圖整合了我們全國的產業項目，推出產業選址云服務平臺，進一步升級億達傳統運營體系中全國客戶選址平臺的概念，打造線上產業資源與招商中心。同時要看到，園區產品由于交易頻次低、決策周期長等特點，也決定了實地考察和面對面的洽商是在疫情過后必須要補上的一課。
第六點是關注新興產業領域一些市場機會。傳統行業在這次疫情中受沖擊較大，而新一代信息技術、智能制造、無人配送、在線教育與消費、遠程醫療等新興產業展現出強大的成長潛力。這些產業內容的共同特點就是平時以便利消費者為主，在特殊時期更加不可或缺。在疫中和疫后，這些企業和行業將會在業績和資本市場上有進一步上佳表現，擴大市場將是他們下一步的必然選擇，也是我們園區企業應當重點關注和爭奪的優質客戶資源。
在去年下半年出席的一些行業論壇上，在回答產業地產行業未來發展趨勢時，我提出過兩個觀點：一是摒棄一味追求速度和規模的粗放增長方式，讓不可再生的土地資源在產業可持續發展過程中發揮最大的價值;二是擺脫傳統租售模式的束縛，在長期服務于客戶并在為客戶不斷創造價值的過程中尋求新的效益增長點。經過這一輪的疫情洗禮，整個行業將會進入到一個加速洗牌和整理的階段。品牌、模式、服務等綜合實力將會促使部分企業加速發展，擴大市場份額，增強客戶粘性和產業聚集能力。我們的企業客戶也會隨著國家出臺一系列促進產業恢復、轉型和發展的政策，煥發出新的生機和活力。
我本人很喜歡王維的一句詩：“行到水窮處，坐看云起時” 。表面上看水勢已盡，實際是換了一種形態，云是水汽蒸騰的聚集，時機到了自然會變成雨落下來。
謝謝大家!
