“中國房地產用30年跨過生產資料價值時代，目前正處于信息價值時代，未來將進入服務者價值時代”，3月29日，貝殼找房CEO彭永東在博鰲亞洲論壇參加題為“樓市30年”的分論壇時分享最新行業觀察。
據了解，博鰲亞洲論壇2019年年會于3月26—29日在海南博鰲舉行，來自世界各地的2000余名政要、商界領袖齊聚，就當前經濟、社會等熱點議題展開深入探討。作為居住服務行業數字化推動者，彭永東首次受邀出席博鰲亞洲論壇，與來自海內外金融、地產、投資管理等領域的學者和商界精英共同探討中國樓市30年變遷。
論壇上，彭永東用詳實的數據，還原了房產行業背后隱藏的發展規律與趨勢。
“中國房地產30年可以用‘321’來概括：三個時代、兩條曲線、一種力量。三個時代，即房地產跨越了生產資料價值時代，當前處在信息價值時代，未來進入服務者價值時代。兩條曲線，即1988-2009年，增量為主的曲線，2009年至今，存量崛起曲線。一種力量，即服務者價值崛起將越來越成為驅動整個行業最重要的一種力量。”彭永東說。
彭永東進一步指出，存量房市場的崛起、互聯網工具的應用，服務者的價值受到前所未有的重視與挖掘，未來，房產行業將進入服務者價值時代，并帶來聚合“人”的價值的平臺崛起與居住服務綜合服務商的孕育。
樓市變遷30年，房地產將進入“服務價值崛起”時代粗
一個國家的樓市變遷，離不開城鎮化進程。
彭永東介紹，中國過去30年經歷了人類歷史上規模最大、速度最快的城市化，城市化率從26%提高到58%，在住房市場化改革的背景下，掀起了舉世矚目的住房建設浪潮。
也正是這30年間，讓中國城市居民基本告別了住房短缺。
在彭永東看來，從價值鏈的維度，房地產市場經歷三個時代。第一個時代是生產資料價值時代，為解決住房短缺而大規模建設，土地、資金是決定產出的關鍵因素。第二個時代是信息價值時代，住房告別短缺，由數量擴張向存量流通轉變，通過信息將人和房屋進行串聯匹配，服務限于信息傳遞撮合、低質淺層。
彭永東認為，前兩個階段，消費者對服務者本身的要求并不高，交易過程和服務者也多是分散和缺乏秩序的。
在彭永東眼里，判斷服務者價值時代到來的依據有兩個：宏觀上，全國超過20城進入存量時代，微觀上，越來越多的消費者通過線上找信息、線下找服務時，越來越關注效率、體驗和品質。
隨著居住物理條件的改善，消費者追求更高品質的居住和流通服務，其所需的個性化服務也將更多依賴服務者得以兌現。“與前兩個階段不同，房地產行業第三個時代最大的特征是服務者價值的崛起。”彭永東介紹，在這個階段，圍繞住房的服務比房屋本身更加重要，服務的廣度更廣、深度更深。行業的進化從過去重視信息轉變到重視人本身，服務者要對服務的結果負責，人成為最大的變量。服務者知識水平、專業技能、服務標準、誠信水平等會直接關系到服務體驗，服務者的角色和價值將被重新定義。
價值鏈構成重構，服務占比超五成粗
存量房時代對服務者價值的重新挖掘，隱藏著行業變革的機會——這是彭永東在此次論壇上闡釋的一個重要觀點。
數據顯示，當前，中國正在進入住房存量時代，僅2018年，全國約20個城市二手房交易量超過新房;另一方面，在租購并舉政策的推動下，租賃市場正在進入規范發展的快車道，專業化租賃運營快速興起。
在彭永東看來，存量時代正在到來，且這一趨勢還自帶“加速度”。隨著城軌、高鐵等城市軌道交通的建設，加速了城市與城市間人口的流動;另一方面，租與購之間的界限被打破，房地產持有和流通成本的改變也將加速房屋流通。
透過數據，彭永東預測，在流通率趨勢性上升的驅動下，中國2.5億套存量資產將被充分盤活，形成全球最高的存量住房。
活躍的存量房交易，自然需要與之匹配的房產交易服務。
彭永東表示，目前，中國住房服務的基礎已經初具規模。二手房買賣經紀滲透率達到70%以上，一線城市接近90%。另一方面，雖然當前中國房地產開發建設占房地產業的比例仍是主導地位，但在不遠的將來，伴隨著房產開發向著個性化、定制化發展，數據和信息將改造整個開發鏈條，房地產服務的比重會超過50%。
“如果說過去制造業時代的價值鏈是土地與人的‘物理反應’，在服務時代，價值鏈就會演變為土地、人、信息、資金的‘化學反應’。彭永東介紹，巨大的固定資產將推動巨大的服務需求，住房服務又會使存量資產產生增值，從而形成螺旋上升的正循環。
平臺崛起成趨勢，居住服務綜合服務商孕育中粗
存量需求加速釋放，服務者的價值急需被挖掘，然而行業不得不面對的現實則是，服務者專業水準和從業規范有限，能夠整合交易上下游各環節的“領路人”更是少之又少。現實如此，如何應對?
彭永東分析，中國的互聯網平臺是連接服務者的載體，互聯網的信息透明和無差別分享，在提供優質信息內容的同時，帶給消費者更好的體驗，重塑了人、房關系。同時，互聯網平臺的共享規則機制能夠將不同領域的服務者整合起來，形成一套共享共治體系，為參與的服務者賦能，加快行業進化迭代。
“聚合人的價值的平臺崛起，以及居住服務綜合服務商的孕育是‘服務者價值時代’的兩大機遇。”彭永東坦言，能夠最大限度聚攏一批高水平、職業化的服務者，滿足用戶品質居住的需求，是平臺最大的價值。而制定公認的行業規則、擁有行業發展基礎設施、整合上下游供應鏈，是一個平臺競爭力和號召力的核心。
“服務者時代到來的核心標志是行業全面構建標準，如構建人的標準、構建物的標準、構建流程的標準。當服務者價值全面崛起，服務紅利就會顯現，好的服務者將享受個人溢價、形成個人品牌。中國居住領域平臺公司的誕生，將為服務者構建基礎設施，并助力優質服務者長期發展和耕耘。”彭永東指出。
他的論斷，與一些經濟學者的觀點不謀而合。
財政部財政科學研究所前所長、華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康也認為，對于居住服務相關領域而言，未來需求仍將是擴大趨勢，而且在市場分化和越來越多樣化的諸種變量影響下，更需要專業化的從業者給予消費者咨詢和引導，充分利用互聯網、大數據和新技術的力量，提升服務效率和專業水平。
“‘互聯網+’的上半場，衣食住行四個領域，衣、食、行幾乎都完成了線上化改造，越來越能滿足用戶多層級、定制化的需求，相比之下，‘互聯網+’對‘住’的領域改造相對較少，大量痛點還未解決。在互聯網發展的下半場，‘住’需要迎頭趕上，提升居住供給體系效率和服務水平。”賈康說。
另一方面，彭永東同時指出，服務者價值崛起將促使房地產領域“生產者”的角色向居住服務綜合運營商角色轉變：以地產業務為軸心進行業務延伸、走多元化道路，城市運營商模式等或是未來房地產開發企業轉型的方向。
“作為技術驅動的新居住服務平臺，貝殼找房致力推動行業數字化和產業互聯網發展，迎接服務者價值時代，貝殼將充分發揮‘人’的價值，努力為行業創造更大的想象空間。”彭永東總結。
