4月20日，“開源迭代·解碼未來”源碼資本2018年碼會(huì)年會(huì)在北京召開，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉先生分享了題為《不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變與不變》的精彩演講。
左暉表示，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)蕩現(xiàn)在變得越來越劇烈，變化的原因在于中國(guó)目前人口結(jié)構(gòu)和人口聚集的變化等因素。越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。但人口的聚集并不必然帶來一些資源利用效率的低下。
例如，鏈家研究顯示，隨著共享單車的出現(xiàn)，地鐵口周邊的不動(dòng)產(chǎn)租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。
在變與不變的趨勢(shì)中，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)線上化和公共空間的運(yùn)營(yíng)將具備較大的發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)每年新增的房產(chǎn)開發(fā)大概在十萬億左右的規(guī)模，大概有十億平米左右的交付。未來，針對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢(shì)去開發(fā)更適配的住宅也蘊(yùn)藏巨大機(jī)會(huì)。
鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng) 左暉
以下為左暉演講全文
大家上午好!不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)規(guī)模比較大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金而言，往往是繞不過這個(gè)產(chǎn)業(yè)的。去年看到軟銀愿景基金也有幾十億美金投資到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，比如Airbnb，以及其它非常多的品類。整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域都在發(fā)生什么樣的變化，這是一直以來大家比較在意的一個(gè)事情。
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不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的變化
我們可以看到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)蕩現(xiàn)在變得越來越劇烈。我們最近這些年最關(guān)注的，就是中國(guó)的住宅交易未來會(huì)變成什么樣子的。
全世界橫向?qū)Ρ?，可以看一個(gè)指標(biāo)——千人購(gòu)房率，每一千個(gè)城市人口平均發(fā)生多少交易，這些交易是什么樣的狀況。就我們看到的狀況而言，千人購(gòu)房率應(yīng)該是一個(gè)常數(shù)。對(duì)于中國(guó)而言，圍繞這個(gè)常數(shù)的振動(dòng)在過去十年里變得越來越大。
圖片來源：鏈家集團(tuán)
我們可以看到過去十年里，北京的房?jī)r(jià)漲了5倍，上海也差不多，500%增長(zhǎng)背后意味著市場(chǎng)非常急劇的波動(dòng)。同時(shí)也可以看到另外一些城市，例如成都和武漢，房?jī)r(jià)看起來更平穩(wěn)一些，背后千人購(gòu)房率的變化也更平穩(wěn)一些。實(shí)際上，我們看了非常多的地區(qū)數(shù)據(jù)，包括日本、英國(guó)、美國(guó)等等，相對(duì)而言，千人購(gòu)房率變化越小的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也會(huì)更小一些。從組織的經(jīng)營(yíng)上來看，我們?cè)趺磳?duì)抗這些波動(dòng)?其實(shí)，這種波動(dòng)不僅僅發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也發(fā)生在很多其它的領(lǐng)域里面。
我們回顧過去十年時(shí)間各類資產(chǎn)投資回報(bào)率的變化，比如中國(guó)大陸股市的回報(bào)率，一會(huì)兒在各類資產(chǎn)里排第一名，一會(huì)兒排最后一名，也說明各類資產(chǎn)在劇烈波動(dòng)。對(duì)我們來說帶來的確實(shí)是一種市場(chǎng)的波動(dòng)。我們不管是做投資也好，還是做企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也好，我們核心就是怎么樣去應(yīng)對(duì)波動(dòng)，這是我們要面對(duì)的很重要的命題。
回顧北京過去十年房?jī)r(jià)月度環(huán)比的狀況，我們可以看到500%的漲幅里面，真正劇烈的波動(dòng)就是在12個(gè)月的時(shí)間里面，這12個(gè)月貢獻(xiàn)了將近一半的漲幅，這是一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象。換句話說，就是我們的這種變化不是均勻的，而是在某些時(shí)段里面發(fā)生了突變。這種突變會(huì)帶來很多應(yīng)激反應(yīng)。
鏈家今天也已經(jīng)是一個(gè)比較大的住宅交易平臺(tái)了，我們自己需要考慮怎么去應(yīng)對(duì)各種各樣的應(yīng)激反應(yīng);當(dāng)然，我們也要考慮鏈家是不是有能力為平抑波動(dòng)做一些貢獻(xiàn)，這是我們未來非常重要的思考方向。
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人口結(jié)構(gòu)和人口聚集的變化
第二個(gè)因素，整個(gè)中國(guó)的人口也在發(fā)生一個(gè)非常大的變化。這張圖是0-14歲人口的比例在過去50多年時(shí)間里的變化。大家可以看到，今天中國(guó)年輕人的人口比例已經(jīng)在非?？焖俚南陆?，下降的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP的增速。這件事情經(jīng)常被拿出來討論，但當(dāng)我們看到實(shí)際數(shù)據(jù)的時(shí)候，還是非常觸目驚心的。
可以看到我們今天年輕人的占比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中等收入國(guó)家，跟高收入國(guó)家已經(jīng)非常接近：今天中國(guó)的平均年齡比印度人大10歲，比越南人大15歲。這種情況，對(duì)未來不動(dòng)產(chǎn)和其他商業(yè)都會(huì)產(chǎn)生一些根本性的影響。
在我們的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化的同時(shí)，人口聚集正在發(fā)生一些更大的變化。我們?cè)谝痪€所能觀察到的三百個(gè)城市里面，現(xiàn)在的人口在下降城市比例越來越多，越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。
換句話說，人口仍然在快速地向中心地區(qū)聚集。這是2016年各省的撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)(勞動(dòng)人口和被撫養(yǎng)人口的比例)。廣東的撫養(yǎng)比超過9，說明整個(gè)大灣區(qū)正在匯聚越來越多的年輕人;而前面的東三省，包括內(nèi)蒙卻只有大概1點(diǎn)幾，這是一個(gè)非?？植赖那闆r。
我們可以看到，今天中國(guó)人口聚集的變化很大程度上由一批主力的二線城市發(fā)起。有些情況在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的歷史上也是非常罕見的：住宅供給可以分成三大部分，一部分給C端，一部分給B端，一部分是政府提供。通常而言，政府一般救濟(jì)中低收入群體。而今天中國(guó)一些二線城市發(fā)起的一大波救濟(jì)，是在救濟(jì)有才華、有能力的年輕人，這里面包括武漢、杭州、南京、西安等等這些城市。前段時(shí)間有個(gè)段子，說西安的警察到大馬路抓人，問是不是大學(xué)畢業(yè)，是大學(xué)畢業(yè)回去給辦戶口。
這個(gè)過程中，我們也在看，各個(gè)城市對(duì)年輕人的吸引力到底會(huì)有一些怎樣的變化，哪些城市可能更加的吸引年輕人?這個(gè)和城市的環(huán)境、管理者的理念，甚至城市本身的一些因素都有很大關(guān)系。比如說交通，整個(gè)中國(guó)都是非常擁堵的，今天我們?nèi)木€城市的擁堵情況一點(diǎn)不比北京更好。人口在一個(gè)城市里的生存狀況會(huì)有什么樣的變化，或者說每個(gè)城市的狀況有什么樣的變化，這都和人口未來流動(dòng)的方向息息相關(guān)。
我們有一個(gè)判斷，人口的聚集并不必然的帶來一些資源利用效率的低下。我們有一個(gè)很有價(jià)值的指標(biāo)，就是各個(gè)城市的每個(gè)平方公里的路口數(shù)，可以看到上海浦東和北京，每個(gè)平方公里的路口只有十幾個(gè)，而東京、巴黎大概在一百個(gè)左右。這也是一個(gè)很有意思的情況，因?yàn)槁房诤吐房谥g的距離，對(duì)整個(gè)城市的效率和服務(wù)都有影響。即使在國(guó)內(nèi)，這個(gè)數(shù)據(jù)的差異也是非常大的，上海的浦西大概是80個(gè)左右，浦東和浦西就完全不一樣。中國(guó)的很多城市都在做新區(qū)，一般的新區(qū)都做成馬路非常寬，也見不到什么人，街邊沒有什么商鋪。我們看東京，東京過去十年里也經(jīng)歷了人口的進(jìn)一步聚集，現(xiàn)在東京東西區(qū)的白天和晚上的人口比例大概已經(jīng)到了85%，也就是說，到了白天，100個(gè)人有85個(gè)是不會(huì)走的。這種趨勢(shì)下城市本身發(fā)生什么樣的變化，對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有很大的影響。
我們最近做了一個(gè)研究，研究一些基礎(chǔ)設(shè)施的變化——比如共享單車對(duì)整個(gè)城市的租金的影響。我們看到的結(jié)果是，隨著共享單車的出現(xiàn)，地鐵口周邊的不動(dòng)產(chǎn)租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。由此可見，有才華的年輕人在中國(guó)的都市到底怎么去分布，這也是未來一個(gè)非常大的變量。
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不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)線上化趨勢(shì)
還有一個(gè)重要的趨勢(shì)，就是線上化。在我看來，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)最后一個(gè)或者最后幾個(gè)正在艱難線上化的產(chǎn)業(yè)。為什么這么艱難，是因?yàn)檎麄€(gè)鏈條過長(zhǎng)。在這樣的情況下，真正推動(dòng)消費(fèi)者進(jìn)行大量線上消費(fèi)是比較困難的。
這個(gè)是我們看到的每一筆不動(dòng)產(chǎn)交易背后的PV和UV的數(shù)據(jù)。大家不要看美國(guó)，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易是一個(gè)非常特殊的存在，因?yàn)樗麄冇蠱LS(多重上市服務(wù))，它壓制了整個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展。但是我們可以看到很多其他國(guó)家，包括英國(guó)、澳大利亞等等，都有很明顯的線上化的過程。從鏈家的數(shù)據(jù)來看，每一筆交易對(duì)著10，000個(gè)PV，北京對(duì)著20，000個(gè)PV。這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平，行業(yè)平均水平大約是3，000個(gè)PV左右。這意味著，房地產(chǎn)領(lǐng)域第一批線上用戶以及相關(guān)的數(shù)據(jù)正在產(chǎn)生，這是不動(dòng)產(chǎn)線上化交易的開端。今天很多的行業(yè)，從制造業(yè)到交易平臺(tái)、服務(wù)業(yè)都有一個(gè)數(shù)據(jù)線上化的過程，我們自己也覺得這是未來很大的機(jī)會(huì)。
另外，中國(guó)每年新增的房產(chǎn)開發(fā)大概在十萬億左右的規(guī)模，大概有十億平米左右的交付。但是，我們看到好像非常少的開發(fā)商會(huì)針對(duì)今天新的時(shí)代，針對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，比如外賣等，去開發(fā)更適配的住宅。
我們看到今天的住宅跟幾十年前比，大門修的是越來越堂皇，但住宅的基本使用，跟10前、20年前沒有本質(zhì)的區(qū)別。換句話說，現(xiàn)在的承載物對(duì)時(shí)代變化的承載能力變得越來越不夠，當(dāng)然，這也帶來了新的機(jī)會(huì)。
美國(guó)有一個(gè)新的建筑科技企業(yè)叫Katerra，也是軟銀投的。我相信未來中國(guó)也有很多建筑科技領(lǐng)域的企業(yè)出現(xiàn)，比如BIM技術(shù)，最終把不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)承載物數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)線上化，這是我們今天看到的一個(gè)很大的趨勢(shì)。
相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)交易鏈條是非常長(zhǎng)的。今天我們看到有很多長(zhǎng)鏈條的行業(yè)，房地產(chǎn)交易和裝修家居都是非常典型的，規(guī)模也都在幾萬億GMV的規(guī)模。然而，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)里面，今天市值最高的企業(yè)不到100億美金，裝修家居行業(yè)的企業(yè)就更小更分散了。這個(gè)是什么原因?現(xiàn)在來看，在商業(yè)領(lǐng)域交付相對(duì)簡(jiǎn)單的事情被已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)做完了，剩下都是復(fù)雜交付的業(yè)態(tài)。在這些復(fù)雜交付的領(lǐng)域，新的價(jià)值創(chuàng)造到底來自于哪里?這也是我們自己非常關(guān)注的事情。
在我們看來，整個(gè)復(fù)雜交付業(yè)態(tài)里最主要的問題就是多元角色的協(xié)同，我們?cè)趺慈?chuàng)造新角色，怎么去消滅老角色，在多元角色中——所謂平臺(tái)和B、C之間——怎么創(chuàng)造更有價(jià)值的協(xié)同，怎么讓數(shù)據(jù)都體現(xiàn)在線上，這都是我們未來希望看到的核心變化。這種變化在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域已經(jīng)在發(fā)生，在裝修家居這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面則是剛剛開始，未來還會(huì)有很大的方向性的變化。
我們可以看到，中國(guó)和美國(guó)一些創(chuàng)業(yè)公司都在往這個(gè)方向努力，嘗試把長(zhǎng)的價(jià)值鏈里面的多元角色分解得更清楚，讓協(xié)同更有效率。所以，我覺得這是未來房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)一個(gè)重要的變化方向。
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公共空間的運(yùn)營(yíng)
最后一點(diǎn)，我感覺未來還有一個(gè)很大的方向，就是公共空間的運(yùn)營(yíng)。我們可以看到，今天各個(gè)城市的商業(yè)綜合體正在變得越來越大，商業(yè)綜合體已經(jīng)變成了一個(gè)城市核心的標(biāo)配;綜合體中聚集了大量的商業(yè)，包括各種吃喝玩樂、藝術(shù)品等等，綜合體會(huì)變得越來越多元，本質(zhì)上就是一個(gè)城市的公共空間。再比如說共享辦公，共享辦公和傳統(tǒng)辦公的核心差異主要在于公共空間的運(yùn)營(yíng)上。
如何把公共空間運(yùn)營(yíng)好，有兩個(gè)核心的特質(zhì)，一個(gè)公共空間的運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是會(huì)員的運(yùn)營(yíng)。像北京這種城市大概八百萬的流動(dòng)人口，這些人其實(shí)大多數(shù)是藍(lán)領(lǐng)，他們的居住怎么去解決，實(shí)際上是一個(gè)非常大的問題。原來我們通過各種非標(biāo)住宅去解決，未來會(huì)遇到很多問題。
今天大家經(jīng)常討論如何讓市場(chǎng)提供1000-1500元/月租金的標(biāo)準(zhǔn)住宅，這是非常大的問題。可以看到圖中是我們做的藍(lán)領(lǐng)公寓的房間，非常小，大概只有8平米，這8平米做到1500元的房租本身就非常緊張了，這是中國(guó)的現(xiàn)狀，沒有辦法。8平米的房間，除去一個(gè)1.2米的床，剩下的空間就很有限了，但房間外面就是公共區(qū)域。在藍(lán)領(lǐng)公寓這類低端產(chǎn)品里面，怎么通過小的獨(dú)享面積，配備有效運(yùn)營(yíng)的公共空間，提升產(chǎn)品整體的體驗(yàn)，這也是非常大的變化。類似于這樣的變化很多，比如我們今天的社區(qū)，我們今天的社區(qū)基本上沒有什么公共空間。未來社區(qū)也會(huì)誕生一些新的公共空間，在公共空間里面到底該如何運(yùn)營(yíng)也是待解決的問題。
簡(jiǎn)單總結(jié)一下，我們感覺今天整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)還在發(fā)生非常大的變化，會(huì)有更多的錢投到這個(gè)領(lǐng)域里面來。借此機(jī)會(huì)，我想在這里給大家一些方向性的參考。
謝謝大家!
