- 規(guī)模再上臺階，營收利潤雙增
- 掘金增值服務藍海，多元化、智能化并行
- 龍頭大PK，誰才是物業(yè)之王?
聲明：本文來自于微信公眾號 財經涂鴉（ID：caijingtuya），作者：蒼穹，授權轉載發(fā)布。
近年來物業(yè)公司上市熱潮持續(xù)不斷，資本涌動背后是整個行業(yè)被愈加看好。年初疫情大考使得物業(yè)服務的價值進一步凸顯，物業(yè)公司作為“資產管理師”和“美好生活服務師”的形象更加深入人心。碧桂園服務(06098.HK)是物管行業(yè)最具典型的代表，其在受益于行業(yè)利好的同時推動行業(yè)的發(fā)展。
肇始于 1992 年，碧桂園現(xiàn)已成為中國領先的綜合物業(yè)管理服務運營商，公司業(yè)務涵蓋住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業(yè)園、高速公路服務站、公園及學校等多種業(yè)態(tài)。截至 2020 年 6 月末，碧桂園服務在全國 31 個省/直轄市/自治區(qū)超 350 個城市擁有 2405 個物業(yè)項目，涉及合同管理面積約7. 46 億平方米，服務業(yè)主 1000 余萬人。
憑借龐大的管理規(guī)模、亮眼的經營業(yè)績、領先的客戶滿意度及高度的社會責任感，年內碧桂園服務榮獲中指研究院頒發(fā)的 2020 年中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力第一、經營績效第一及服務規(guī)模第一;并獲億翰智庫發(fā)布的 2020 年中國物業(yè)企業(yè)綜合實力TOP1、投資價值十強TOP1 及中國上市物業(yè)企業(yè)百強TOP1 等權威獎項。
而自 2018 年 6 月 19 日上市以來，碧桂園服務的市值從起先的 256 億港元增加至如今的逾 1400 億港元，漲幅約為4. 5 倍，成為港股物業(yè)板塊絕對的市值霸主;僅是今年以來，碧桂園服務股價就從去年年末的每股25. 38 港元上行至 9 月 23 日的每股51. 05 港元，相當于翻了一倍，遠甚同期港股物業(yè)板塊56.5%的漲幅。
股價上漲也是一場造富運動，碧桂園服務由是締造數(shù)個富豪高管。按照 2020 中報披露的股權數(shù)據(jù)，公司總經理李長江、副總經理肖華、副總經理郭戰(zhàn)軍分別持有碧桂園服務已發(fā)行股份的0.31%、0.11%、0.11%，在手股票市值悉數(shù)上億元。
規(guī)模再上臺階，營收利潤雙增
規(guī)模是衡量一家物業(yè)公司的重要指標，上市物管企業(yè)發(fā)展的主旋律就是擴大在管面積和增大市場份額。于碧桂園服務而言，其的規(guī)模增長既靠內生式增長，也依賴收購整合實現(xiàn)外延式增長。
內生增長層面，碧桂園服務兄弟公司碧桂園(02007.HK)是中國最大的開發(fā)商，每年都能為其帶來數(shù)以千萬平米計的在管面積。目前碧桂園已獲取的權益可售資源達到 16698 億元、潛在的權益可售資源為 6706 億元，其龐大的儲備量決定碧桂園服務未來的確定性空間。
外拓層面， 2019 年碧桂園服務收購上海聯(lián)源、佛山元海、港聯(lián)不動產、嘉凱城物業(yè)等 7 家物管公司，合計增加 4000 萬平米的合同管理面積;今年上半年，碧桂園服務以 135 萬元收購浙江嘉杭物業(yè)27%的股權， 5 月又收購上海金晨物業(yè)，另外還以1382. 3 萬元向第三方收購若干其它物業(yè)管理公司。
通過內延外拓，過往碧桂園服務的管理規(guī)模放量增長。于 2020 年 6 月 30 日，除“三供一業(yè)”外，碧桂園服務的收費管理面積約為3. 2 億平方米，較 2019 年底新增43. 4 百萬平方米。其中，來自碧桂園集團的收費管理面積為2. 34 億平方米，同比增長36.05%;來自獨立第三方的收費管理面積為8591. 5 萬平方米，同比增長93.5%。特別的是，第三方收費管理面積占比由 2019 年同期約20.5%上升6. 4 個百分點至約26.9%。
碧桂園服務關聯(lián)方物管面積及收入情況(來源： 2020 半年報)
碧桂園服務年初表示，預計今年增加不少于 9000 萬平方米的收費管理面積。以此計算， 2020 年末其的收費管理面積將達到約3. 6 億平方米。
由于規(guī)模的增加，碧桂園服務的財務業(yè)績亦是相當出彩。2015- 2019 年其營收從16. 72 億元增至96. 45 億元，復合年增長率為56.2%;同期利潤從2. 20 億元增至17. 18 億元，復合年增長率為67.2%。而在 2020 上半年，碧桂園服務營收同比增加27. 56 億元至62. 71 億元，盡管疫情導致成本支出擴大，利潤仍較去年同期增長61.6%至13. 35 億元。
碧桂園服務利潤表(來源： 2020 半年報)
尤為一提的是，因為“三供一業(yè)”業(yè)務毛利率較低，上半年碧桂園服務整體毛利率由去年同期的39.2%下降2. 0 個百分點至37.2%。饒是如此，其的盈利能力卻處于行業(yè)領先水平。據(jù)不完全統(tǒng)計， A股、H股已上市內地物業(yè)公司上半年的平均毛利率為28.69%，意味著碧桂園服務的毛利率高出平均8.5%。
掘金增值服務藍海，多元化、智能化并行
碧桂園服務旗下設有物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務及“三供一業(yè)”四條業(yè)務主線，共同構成其向客戶提供的綜合服務并覆蓋整個物業(yè)管理價值鏈。雖說物業(yè)管理服務仍是碧桂園服務的收入大頭，這一項業(yè)務于上半年實現(xiàn)收入39. 99 億元，占總收入比重的63.8%，但不可否認社區(qū)增值服務越來越為碧桂園服務所倚重。
碧桂園服務收入結構(來源： 2020 半年報)
圍繞社區(qū)成熟發(fā)展周期、業(yè)主家庭成長周期和房產價值周期，碧桂園服務為業(yè)主提供全方位的社區(qū)增值服務，現(xiàn)已形成家政服務、入住服務、社區(qū)傳媒服務、增值創(chuàng)新服務、房地產經紀服務及園區(qū)空間服務六大板塊的社區(qū)增值服務。
隨著拎包入住服務和增值創(chuàng)新服務等新業(yè)務的逐漸成熟，碧桂園服務社區(qū)增值服務經歷快速增長。 2020 上半年該項業(yè)務收入由 2019 年同期的3. 07 億元增加約96.2%至6. 03 億元，收入貢獻率則由8.7%增加1.2%至9.6%。
李長江曾經表示，如果說物業(yè)服務是萬億級藍海的話，那么增值服務是 10 萬級藍海，碧桂園服務目前才剛剛起步。其還曾透露對公司增值服務的希冀，即要在未來實現(xiàn)增值服務收入占比翻1- 2 倍，甚至更多，利潤占比可能比收入占比還要更高。
面對偌大的市場，碧桂園服務進行了一系列布局，堅持以服務業(yè)主需求為中心，驅使公司朝著資產服務、科技服務的路徑行進。
第三方物業(yè)收購之外，年內碧桂園服務通過收并購加碼多元化業(yè)務的動作頻頻。今年 3 月碧桂園服務同碧桂園訂立合作協(xié)議，約定向碧桂園提供電梯產品安裝、配套服務及其他服務; 4 月又收購文津國際100%股權及相關債權，由此進軍社區(qū)保險，并于同月收購房地產代理公司合富輝煌約3.53%的股權，不過據(jù)其稱該筆交易系純粹的財務投資;今年 7 月 30 日碧桂園服務則宣布分兩階段收購城市縱橫，后者為一家文化傳媒公司。
李長江直言，無論是早期的房屋管理、資產打理還是新進入的社區(qū)傳媒領域，加上今年以來進行的并購事項，均是為了拓展社區(qū)增值服務而做。針對收購目標，碧桂園服務一負責人接受媒體采訪時表示，“潛在收購仍將圍繞公司‘大物業(yè)管理’的核心戰(zhàn)略，聚焦設施設備管理領域、提供高技術含量的專業(yè)服務公司。”
互聯(lián)網時代下，數(shù)字化、智能化成為物企發(fā)展的內生需求，也是對業(yè)主需求體驗的積極響應。碧桂園服務是推動物業(yè)行業(yè)科技升級、智能化發(fā)展的先行者，其成功推出行業(yè)首個完整的AI全棧方案及天石云平臺，以AI技術解決行業(yè)提效賦能的難題，還與阿里、華為、騰訊等科技企業(yè)達成戰(zhàn)略合作，并向上百家物業(yè)管理企業(yè)提供社區(qū)智能化解決方案，助力物業(yè)行業(yè)的智能化升級。
龍頭大PK，誰才是物業(yè)之王?
毋庸置疑，如今物業(yè)管理已然駛入黃金賽道，但其仍是一個相當分散的市場。數(shù)據(jù)顯示， 2019 年全國物業(yè)公司TOP10、TOP30 及TOP50 集中度分別為10.06%、16.02%及18.91%。即便如此，物管行業(yè)仍存在不少佼佼者，分散特征使得每一家都有沖刺行業(yè)榜首的可能。
以截至 2020 年 6 月的數(shù)據(jù)衡量，既有上市公司之中，在管面積超過 3 億平米的有彩生活(01778.HK)、雅生活(03319.HK)、碧桂園服務、保利物業(yè)(06049.HK )四家，其中彩生活以3. 6 億平米的在管面積暫列第一，但同后三者拉開的距離并不大。
在管面積上億的上市物管公司(來源：公開資料整理，數(shù)據(jù)截至2020/6/30)
而在收并購的大潮下，一筆大交易即可輕易抹平如上差距，如去年 9 月雅生活耗資20. 6 億元收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%股權一舉拿下1. 59 億平米在管面積。算上儲備面積的話，碧桂園服務逾 7 億平米的合約管理面積足可笑傲群雄，畢竟該項指標第二名的彩生活才5. 6 億平米，較之少了1. 86 億平米。
碧桂園亦是營收最強、市盈率較高的上市物業(yè)公司。以收入計，上半年第二梯隊綠城服務、雅生活、招商積余、保利物業(yè)四家平均約為 40 億元，僅是碧桂園服務收入的63%;以市盈率計，碧桂園服務以逾 70 倍的數(shù)字位居港股物業(yè)板塊前五，而同期該板塊平均市盈率在 50 倍左右。
綜上來看，碧桂園服務無疑在上市物企中占據(jù)先機。但放眼整個市場，或許情況沒有想象那么樂觀。
前一段“碧萬恒融”之二的恒大和融創(chuàng)傳出分拆物業(yè)業(yè)務上市的消息，恒大金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務在管面積分別是 4 億平米、 1 億平米，對應收入為29. 7 億元及32. 9 億元，均是不容小覷的體量。恒大更是在 8 月 13 日宣布為金碧物業(yè)引入紅杉資本、騰訊控股等 14 家機構及個人戰(zhàn)略投資者，估值不低于 750 億元。
上半年“碧萬恒融”四家物業(yè)公司表現(xiàn)(來源：公開資料整理，*表2020/5/ 31 日數(shù)據(jù))
但碧桂園服務最大的對手當屬低調的萬科物業(yè)，其至今尚未透露上市的口風。根據(jù)萬科中報，截至 2020 年物業(yè)累計簽約建筑面積6.8 億平方米、接管面積5.2 億平方米，并在上半年實現(xiàn)營收 67 億元，較碧桂園服務尚多4. 3 億元。
對比幾家強力的潛在對手，碧桂園服務確可利用上市平臺的優(yōu)勢發(fā)展自身。然而物業(yè)上市潮來勢洶洶，這在長期來看并不可行，或許服務好業(yè)主才是王道。
