放眼市場，西安二手豪宅就像他們的主人一樣神秘。
本次我們就以數據為依托，淺聊一波，這些換手就翻倍的溢價之王。
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此處我們以總價千萬為門檻定義豪宅，包含住宅/別墅/公寓等項目。數據統計周期為2019年6月至今的40個月，數據抽取平臺為西安貝殼。
2019年6月至今，西安有千萬級二手豪宅交易記錄的社區總計36個，小區總計房源31385套，千萬豪宅掛牌量437套，掛牌占比僅1.39%。
2022年11月，中大國際掛牌量僅為1套，還有三分之一的小區，掛牌量不超過10套。
富豪們傾向于將優質資產握在手中，西安豪宅出手意愿很低。
從成交上占比上看，曲江一馬當先，以55套占比達到了63%。高新以23套緊隨其后，其余由浐灞6套，航天3套瓜分完畢。
從成交套數上看，從2019年起西安千萬豪宅成交量明顯上漲，到2021年已經達到34套，而2022年截止9月已成交27套，大概率會超過去年。
從成交套數排名上看，2019年至今成交排名前三為華僑城108坊、中海鉑宮以及紫薇公園時光。
從成交價格上看，2019年至今成交排名前三為長安龍胤、中大國際九號和金地九璽。
沒錯，中大國際九號的豪宅NO1已經易主給了萬達。
備注：總價及均價為成交掛牌價，僅供參考
因此能得出幾個結論——
第一，豪宅二手房市場熱度上升，溢價能力強，已是不容置疑的事實。
中大國際九號2016年下半年入市均價3.9萬元/㎡，2018年清盤價5萬元/㎡，2020年二手起售始終穩在8萬元/㎡，實現了6年翻番。新晉王者長安龍胤2019年起售5萬元/㎡，如今已沖進10萬元/㎡，3年實現翻番。
第二，值得注意的是，在投資基礎理論“不可能三角”中，高收益、高安全性、高流動性，三個目標不可兼得。豪宅作為高收益、高安全性的王者，三者占其二，流動性就表現的比較隨性。
例如同小區同房源同價格，交易時間長達3年，短則1天。豪宅成交取決于欣賞它的人。
如同文首所述，富豪們并不急于出手，他們更相信產品的價值和時間的力量。隨著財富洗牌，欣賞豪宅的人必將越來越多。
02
確實如此，對于西安來講，豪宅正迎來新的機遇。
首先，買得起豪宅的人變多了。
2021年胡潤百富榜陜西上榜人數創新高，西安是陜西富豪最集中地區。
新上榜的陜西富豪，大部分是上市公司掌控者，除去隆基、榮民之外，康拓醫療、藍曉科技等同樣表現搶眼，折射出城市在經濟結構轉型中，新興產業的可持續生命力。
截止2020年12月31日，西安擁有千萬人民幣資產的“高凈值家庭”數量為7510個，較上年增長4.02%；陜西擁有千萬人民幣資產的“高凈值家庭”數量為1.97萬個，較上年增長3.68%。
西安擁有億元人民幣資產的“超高凈值家庭”數量為680個，較上年增長6.25%；陜西擁有億元人民幣資產的“超高凈值家庭”數量為1280個，較上年增長3.23%。
西安擁有億元人民幣可投資資產的“超高凈值家庭”數量為410個，陜西為750個；西安擁有3000萬美元“國際超高凈值家庭”數量為410個，陜西為740個，分別較上年增長5.13%、2.78%。
其次，富豪們需要更多豪宅。
《2022年財富報告》顯示，有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。這與世界發展趨勢一致。
而就筆者的親身感受，這其中也有情感需求。
與很多人的認知不同，二手房豪宅的成交率不高，甚至長期有價無市，是因為富豪們通常不會置換，而是添置。
因為富豪們會有多套資產——女人衣柜里永遠缺一件衣服，富豪們的清單里永遠缺一套豪宅。
筆者認識的好幾個朋友，就是兜里揣著2000萬，只是在市場巡游，只要看上就全款拿下。
他們不缺錢，但他們只要最好的。
這還不包括陜北、甘肅、新疆等，源源不斷涌入的外地富豪們。
備注：關中城市群示意圖
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那么什么樣的作品，更能俘獲富豪們的心？
我們也可以從這些數據中，找到一些答案。
第一，區域在變化。
所謂最好的地段，正在悄然變化。
曲江和高新聲名在外，但也面臨著每個城市發展的通病——擁堵、噪音、人口密度。這些都在影響老牌豪宅的舒適度。
以豪宅聚集地曲江池為例，逢年過節，開車回家的困難程度無需贅述。
因此，一些居住環境好，交通便捷，有獨特的自然資源成為豪宅的新貴。
第二，產品在迭代。
最好的產品，自然經受得住時間的考驗。
不必厭舊，但喜新是本能，尤其是在進化頂端內卷的豪宅賽道。
當舊時代的審美與新時代技術相會，以科技呵護人性的居住空間，更符合現代生活的奢闊橫廳和三房設計，特立獨行的曲面建筑外觀等都是全新的居住體驗。
富豪們傾向于一起擁有。
當然最近西安新房市場的豪宅熱，也已經體現了這一點。今年國慶節7天假期，招商西安序成交了11套，成交額1.53億元，表現不俗。此外，同樣是千萬級別的自然界成交也較好。
第三，圈層在細分。
比起傳統別墅，西安大平層的溢價能力更強且成交周期更短。這與全球頂豪搶位賽中，大平層屢屢勝出的趨勢完全一致。
無論是西安亦或世界，大平層正在獲得更多富豪的青睞。
別墅和大平層就如同海山之別，各有各的魅力，但其吸引的人群更為細分。
從客群上看，別墅的前堂后院更符合舊時代隱士的審美，選擇它們的，不少是剛剛完成階層跨越的企業家；而大平層則更具備城市資源一手掌控的俯瞰視角，其擁有者，多半是新興行業的貴胄或是城市頂級咖位的收藏家。
前者更像越過山丘后的嘉獎，后者則更像是旅程的起點，更加游刃有余，這種審美趨勢的變化，也無形中讓其圈層更為純粹。
無論如何，隨著西安城市能量的不斷放大，我們已經預見到了豪宅市場，那片瑰麗藍海的碧波。
來源：公眾號【端樓】
