聲明:本文來自于微信公眾號iFeng科技（ID:ifeng_tech）， 作者 | 薛星星 編輯 | 于浩，授權轉載發布。
自如公寓正在全國開展一起大范圍的房屋解約清退工作。
這家鏈家內部孵化的長租公寓品牌，在全國擁有至少 100萬間房源，服務 50萬名業主、150萬名租客。過去幾年，它成功在一線城市樹立起一個高端白領品牌形象，房屋入住率高達 95%、用戶口碑凈推薦值達 60.55%。甚至在疫情肆虐嚴重的2月份，自如還成功拿到軟銀愿景基金高達 10億美元的投資。
但在長租公寓接連暴雷及疫情帶來的租金下滑影響下，自如也不得不開始一番大面積的內部房源調整。
多名自如業主向鳳凰網科技（微信搜:iFeng科技）表示，近幾個月來密集接到自如管家要求降租的電話，在業主拒絕后演變成為強制解約，“態度強硬，根本不跟你商量”。相關租戶向鳳凰網科技透露，自如在面對業主及租戶采取不同說辭，“對業主說要降租，對租戶說業主要解約”。
此前，已有多家媒體報道廣深地區自如大面積解約事宜。但鳳凰網科技（微信搜:iFeng科技）發現，自如的解約清退工作面積覆蓋全國，涉及北京、上海、廣州、深圳、成都、南京等多個城市。
一位鏈家員工向鳳凰網科技透露，自如此次大規模解約在于清退此前平臺上的不良資產。疫情影響之下，一線城市房屋出租率下滑，據他介紹，部分此前自如大規模簽約的房屋難以出租。
面對平臺強勢的解約浪潮，自如平臺上的業主及租戶均處于弱勢地位。多名業主向鳳凰網科技表示，自如在強制解約過程中要求業主賠付此前對房屋的裝修費用，金額從數千元至數萬元不等，以此抵消違約金。甚至出現在自如違約情況下，業主需向自如賠付錢款的情況。
自如方面向鳳凰網科技表示，房租租賃行業作為受到疫情影響較大的領域，市場需求仍然相對疲軟，租金持續低位運行，個別區域經營狀況仍然難以在短期內得到改善，特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢。
自如方面強調，啟動價格協商的房屋在自如管理的百萬間房源中占很少比例。針對要求業主賠付的裝修及配置損失問題，自如稱，“即使在合同期未滿，我們前期投入的裝修配置成本無法全部收回的情況下，也將與業主進行充分協商，盡力保障業主權益”。
從蛋殼公寓搬進自如剛剛半年，劉恒（化名）不得不再一次搬家。
她在深圳一家互聯網公司工作，收入體面。此前她租住在蛋殼公寓，但被平臺強制解約。“我們那時候才知道，蛋殼租給我們幾個租戶的租金，竟然還沒有給房東的租金高”。她花了好大一番力氣，多方投訴，最終才拿到合同規定的一個月的租金賠償。
她4月份新搬進的自如房間有一扇大大的落地窗，推開可以直接看到遠處的大海，劉恒很滿意，她覺得自如平臺大，“資金鏈會好一些”，應該不會再出現蛋殼的情況。
但才剛搬進新家半年，11月8日，她就接到自如管家的通知，“說房東要賣房子”，要求她在15日之前搬離。
“我剛開始還真的以為是房東要賣房子”，劉恒說，但當她去微博上搜索時，發現與她相似情況的租戶不在少數，“而且都是自如單方面要求解約”。
很快，自如管家向她推薦了一間附近類似的房源，但價格卻比她現在租住的房間貴了500塊。她調侃說，“原來就是為了提高租金”。她有些不樂意，拒絕再換租自如。但自如管家卻稱，“公司這邊只有留存客戶才能賠付”，也就是說，只有她繼續在自如續約，才能拿到違約賠償。
“現在都是這種情況，我也只能申請，因為審批還是總部那邊審”，自如管家對她說。
北京的姜磊最近也在為房子而發愁。他遇到和劉恒同樣的情況，剛搬進自如不到5個月，管家就以房東解約為由，要求他在15日之內搬離。但他聯系房東之后，卻發現解約并非房東主動提起，而是自如提出。
“我畢業就租的自如，一般自如的租金要比周圍平均高10-20%，就是覺得靠譜才選擇租貴一點”，姜磊說，這間兩居室每月租金7000元，他每月收入的一半都要花在房租上。
管家通知他要求搬離之后，他還沒想好下一步應該怎么做。合同上寫著自如會賠償1個月的租金，但微博上也有不少人說自如不會賠。
賠償似乎都還在其次，找房子并不容易，自如管家給出的15天搬離期限遠遠少于合同約定的1個月。“現在就在找房子”，他說，“真怕哪天房子密碼突然被改了，東西被清走”。
房東們最早發現自如“不對勁”，大多是從收到一通通自稱是自如管家的私人電話開始，電話中，對方以房屋收益不景氣或隔斷拆除等原因，要求房東降租，電話最早可追溯至2019年下半年。
北京一位自如業主王薇薇（化名）對鳳凰網科技(微信搜:iFeng科技)表示，去年12月份開始，她密集接到自如管家的電話，要求降租800元，理由是房屋的隔斷被拆除。她在2018年2月委托給自如一間位于大興的三居室，租期4年，要到2022年才到期。
“完全是‘轟炸’”，她說，“不斷有不同的自如的人給你打電話”，她手機上單是備注自如的聯系人就有17人，大多是聯系她要求降租。
另一位同樣被要求降租北京常荷（化名）不堪其擾，她的房子在去年年初委托給自如，剛過半年，2019年10月就接到了自如要求降租的電話，“換了五六波，輪著給你打”，大多數自如管家也不清楚她的房屋情況。
2020年9月份開始，降租電話變成了解約電話。王薇薇對鳳凰網科技說，10月份她接到自如要求強制解約的短信，在她拒絕之后，自如方面仍然向其發送了解約通知函。
自如方面向王薇薇發送的解約通知
按照合同約定，自如方面單方面違約，需賠償業主2個月的租金損失。但自如方面向其出示的解約方案卻是，“雙方互不承擔違約責任（互不支付違約金）”。
王薇薇沒法接受這樣的解約條件，但等到她登上自如 App 后卻發現，與自如的合同狀態已經被修改為“解約中”。沒過幾天，她就收到了自如的解約款，一共2400元，只有月租金的1/3。
“自如在合同里有一個隱藏條款”，常荷對鳳凰網科技（微信搜:iFeng科技）說。合同中規定，“合同提前解除，甲方(業主)均應向乙方(自如)支付裝修及新配置設施的損失費”，且合同還補充注明，該條款所設計費用的具體金額以乙方(自如)提供的相關數據為準”。
自如與業主簽訂的合同截圖
也就是說，無論是哪方違約，只要合同提前解除，業主均需向自如進行賠償。據相關業主介紹，其賠償金額從數千元至數萬元不等，甚至會出現自如違約，業主需向自如賠付的情況。
但多位業主向鳳凰網科技（微信搜:iFeng科技）表示，此前將房屋委托給自如時，自如方面保證房屋的裝修及配置家電會無償留給房東。
中國政法大學知識產權法研究中心特約研究員李俊慧對鳳凰網科技表示，按照《民法典》第四百九十七條規定，“提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利”的條款無效。
他表示:“這種格式條款明顯加重了房東責任，依法構成無效條款，不對房東產生約束力，自如違約解除合同，如果產生損失，造成的原因系其自身違約行為所致，房東無需承擔賠償或補償義務”。
這場解約清退規模波及全國。在互聯網上，包括北上廣深等多個一二線城市的自如業主及租戶控訴自如強制解約。
常荷加入的一個北京自如業主維權群里，已經聚集了500多名被強制解約的自如業主。據常荷稱，一位自如管家在與她溝通解約事宜時曾表示，光是北京地區，10月份就解約了6000多套房屋。
近幾年密集爆發的長租公寓跑路事件，更是加重了業主們的擔憂情緒。“自如資金鏈沒問題”，一位鏈家工作人員對鳳凰網科技（微信搜:iFeng科技）說，“就是之前收的房子租不出去，損失太大了”。
據他介紹，2016年至2018年左右，自如在市場上大面積收房，并與房東約定每年租金遞增。但在2020年一線城市房屋市場租金回調的情況下，難以平衡收支。
華東師范大學東方房地產研究院、上海易居房地產研究院中國房地產評測中心等機構共同發布的《2020年10月中國城市住房租賃價格指數報告》顯示，10月份中國城市住房租賃價格指數整體繼續呈下降態勢，指數為1040.06點，環比下降0.10%，同比跌幅0.27%。
過去幾年，長租公寓在一線城市狂飆突進，甚至出現收房價格高于出租價格的“倒掛”局面。規模越大，虧損越大的“魔咒”在長租公寓們的身上頻繁顯現。
蛋殼公寓此前發布的財報顯示，2017年至2019年年虧損分別為2.7億元、14億元及34億元，與之對應的是，蛋殼公寓管理房屋規模從2015年的不足3000套，增長至2019年的44萬套。
自如并未對外公開披露其財務數據。貝殼發布的招股書顯示，2017年、2018年、2019年，貝殼集團從自如平臺獲得的收入分別為2.69億元，3.57億元，3.09億元。而在深受疫情影響的2020年 Q1季度，貝殼從自如獲得的收入僅為 2000萬元，疫情帶來影響可見一斑。
此前，自如還被爆出在疫情壓力之下大幅度上調租金。自如 CEO 熊林則對外表示否認，稱自如近期的價格調整均為產品續約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統價格調整，“不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鉆營之舉”。他還說，如果發現一例實證為趁疫情漲價，“我和全體管理團隊即日起立刻辭職”。
不過，和大多數處于風口浪尖的企業家一樣，他選擇關閉了自己的微博評論區。就在他發布那條回應微博之后，一位自如租戶轉發稱，自己租住的自如續約半年，也要漲300元。熊林此后回應，“這個規則不合理，我們馬上改進，聯系你退款”。
自如方面未否認近期與房東的解約事件。自如向鳳凰網科技表示，房屋租賃行業作為受疫情影響較大的領域，市場需求仍然相對疲軟，租金持續低位運行，個別區域經營狀況仍然難以在短期內的到改善，特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢。因此，自如與部分業主就委托合同、適度降低租金“展開了友好協商”。
針對針對要求業主賠付的裝修及配置損失問題，自如表示，“如有裝修配置和家具家電的補償問題，即使在合同期未滿，我們前期投入的裝修配置成本無法全部收回的情況下，也將與業主進行充分協商，盡力保障業主權益。同時，也期待將來在市場回暖或新的合作模式下再次合作”。
更多的房東已經對自如失去了信任。王薇薇已經收到了自如打來的2400元解約款，但她仍沒有去收房。她加了不少維權群，群里的業主們出主意，要去法院起訴自如，但律師費也是一筆不小的開支。
她想著，只要沒去收房子，“房子就還是自如管著”。
