近年，出于種種目的，借名買房現(xiàn)象時有發(fā)生。然而在司法實踐中，借名買房存在很大的法律風(fēng)險。
典型案例
趙某向張某借款200萬元，趙某口頭承諾用自己名下的房屋進行抵押，雙方未簽訂抵押合同，也未辦理抵押登記手續(xù)。趙某無力償還張某借款，張某遂起訴趙某還款并申請法院對趙某口頭承諾抵押的該套房屋進行訴前財產(chǎn)保全。該案進入執(zhí)行程序后，法院欲執(zhí)行該房屋，但趙某的嫂子李某以案外人的身份提出執(zhí)行異議，訴稱她是法院查封房屋的實際購買人，她和趙某之間存在借名買房的事實，要求法院判令不得執(zhí)行該套房屋。
法院判決
一審法院審查后認為，已登記的不動產(chǎn)應(yīng)按照不動產(chǎn)登記簿來判斷權(quán)利人，該房屋登記在趙某名下，李某不具備該房產(chǎn)所有權(quán)人的形式要件，遂裁定駁回了李某的執(zhí)行異議申請。李某對該執(zhí)行裁定不服，遂提起執(zhí)行異議之訴。一審法院根據(jù)李某提供的支付購房款憑證，繳納房屋維修基金、契稅、登記費等相關(guān)憑證后，認為李某和趙某之間的借名買房事實存在，并認為該借名買房事實能夠阻卻法院對該房屋的執(zhí)行，遂判決支持了李某的訴訟請求，判決不得執(zhí)行案涉房屋。債權(quán)人張某對一審判決不服，依法提起上訴，要求繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。二審法院認為，在借名買房中，借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與民法典規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該內(nèi)部約定不能產(chǎn)生效力。撤銷了一審判決，準(zhǔn)許法院繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。該房屋并沒有過戶至李某名下，李某對該房屋不享有所有權(quán)，其對該房屋享有的民事權(quán)益不能阻卻執(zhí)行，其可依據(jù)與趙某的內(nèi)部約定向趙某主張權(quán)利。遂判決準(zhǔn)許一審法院執(zhí)行該房屋。
釋法說理
河南共同律師事務(wù)所律師李巷熬認為，本案具有普遍的警示意義，為部分規(guī)避法律風(fēng)險、“鉆法律空子”的人敲響了警鐘。民法典對于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定明確而具體，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。根據(jù)該規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是判斷不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)的根據(jù)，具有推定效力。基于物權(quán)公示原則，設(shè)立和轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人享有的并非直接排他的物權(quán)，而是基于合同約定的債權(quán)。借名人與出名人之間對所購房屋僅具有債權(quán)性質(zhì)，并非法律規(guī)定可以發(fā)生物權(quán)變動的法定事由，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果，借名人與出名人基于借名買房協(xié)議的約定屬內(nèi)部法律關(guān)系，借名人基于該內(nèi)部法律關(guān)系取得債權(quán)請求權(quán)，不能對抗權(quán)利登記人與他人之間的外部法律關(guān)系，借名人依法不享有物權(quán)。因此，借名買房人以案外人身份提起的執(zhí)行異議，不具有不動產(chǎn)物權(quán)的民事權(quán)益，其對被借名人僅僅享有債權(quán)請求權(quán)，不能阻卻或者排除法院對借名購買的房屋的執(zhí)行。（市普法辦供稿）
