交了首付款之后就拿到房子住進去，如果后續貸款沒有獲批導致購房合同解除，那么這期間的房屋占用使用費如何計算呢？在山東青島就有一起這樣的案例，按照開發商的計算方式，業主居住的時間長達55個月，應該支付的占用使用費超過35萬元。而法院最終判決中，認定的該費用不到18萬元。
為什么差距這么大？一起來看一看詳情吧。
2018年1月1日，青島市民黃先生以約125萬元的總價買下市北區中鐵青島廣場一套約75平方米的商品房，在與開發商中鐵置業集團山東有限公司（以下簡稱中鐵置業山東公司）簽訂的首付分期協議中，雙方約定首付款為房屋總價款的50%，分三期支付，剩余房款62萬元以貸款方式支付。在第一期首付款26萬余元支付之后，中鐵置業山東公司暫將房屋交付黃先生。
至2019年12月初，黃先生支付了全部首付款，但是后續的貸款因為黃先生自身的原因未獲批準，導致逾期付款，購房合同解除。
此后的索賠爭議中，房屋的占用使用費是重點之一。
按照中鐵置業山東公司的算法，從2018年1月1日將房屋交付黃先生，到2022年7月底在法院的調解下黃先生騰退房屋，占用時間為55個月，應該以2.89元/m2/天計算房屋占有使用費。
這個2.89元是怎么來的呢？
中鐵置業山東公司提供了兩項證據，其一是房屋中介網站上查詢的房屋租賃信息，青島中心廣場租金價格為2.78元每平每日至3.1元每平每日；其二是在2020年的一起訴訟中，中鐵置業山東公司與宋女士的商品房預售合同糾紛案里，涉及房屋調解確定的租賃價格是2.89元。
黃先生同樣提交了多家房屋中介網站上查詢到的房屋租賃信息，顯示同地段同類型房屋在精裝修的情況下租賃價格平均在2.3元/㎡/天左右。至于2020年訴訟中確定的租賃價格，黃先生認為民事調解書是在雙方協商讓步等諸多因素的情況下形成的，并不能證明真實的客觀情況。
此外，黃先生對中鐵置業山東公司主張的房屋占用時長也持異議。
那么，法庭是如何審理的呢？
法庭審理后否定了2.89元這個標準，理由是黃先生已經支付了50%以上的購房款，中鐵置業山東公司在通知解除合同后仍然全部占有使用該購房款，且在通知黃先生解除合同后較長時間內未采取適當措施防止損失進一步擴大，亦應承擔相應責任。
中鐵置業山東公司主張的房屋占用時長也被法庭削減，原因是期間黃先生提出付款展期，雙方存在就繼續履行合同進行交涉的事實。也就是說，中鐵置業山東公司在選擇行使合同解除權后又就對方提出繼續履行合同同意磋商，在雙方最終未達成一致意見后提起本案訴訟，導致該合同在長達兩年左右的時間內處于客觀上不穩定的狀態之中。
這樣七七八八算下來，法庭最終酌定的房屋占有使用費（租金損失）為177,000元，約為中鐵置業山東公司主張數額的一半。
本案中，法庭的判決邏輯主要有4點，其一，黃先生在合同解除前已經支付部分房款，依照合同約定占有房屋，屬于合法占有，可以視為支付房款的合同對價；其二，房屋占有期間，中鐵置業山東公司亦持續占有使用黃先生的已付購房款；其三，期間雙方繼續就履行合同進行磋商，應該共同分擔損失擴大的責任；其四，調解書涉及房屋調解確定的租賃價格不能直接認定為市場價格，且與本案房屋并非同一房屋，不能直接適用。
文/肖華林
編輯：李進文
