近幾年，關于房地產的話題，總能引發社會熱議。
有人說，高房價導致生育率降低；有人說，只有房價降下來，人們才敢消費，最近還有人提出，救房地產就是重回泡沫經濟……
我們究竟該如何看待這些觀點？近期，世聯行地產董事長陳勁松針對這些話題，給出了自己的看法，發人深思。
房價高導致生育率降低？
人口問題是這些年“專家們”唱衰房地產的理由之一，比如“房地產長期看人口”。這就導致了一個矛盾的死循環論證：“房價高導致人口下降，人口下降導致房價下降！”
這里有個“邏輯”問題，即“在此之前，就是此因”。我們的“房價高”，自九十年代初就已經成為調控的對象了，而三十多年的“計劃生育”，“放開二孩”就是這幾年的事，生育率早就降下來了，也就是說，“房價”不應該為“放開二孩”之前的生育率低背鍋。
那么，“二孩放開”后呢？房價是導致現在年輕人不生孩子的原因嗎？
如果街頭采訪，好象也是，比如“按揭還款負擔重”，這又出現了第二個“邏輯”問題：“消費者永遠要求降價。”就如同你采訪菜市場買菜大媽，問希不希望豬肉降價一樣。
那么，生育政策放開后，本以為的“報復性生育”沒出現，生育率反而更低了。
原因難道不是房價太高嗎？當然不是！
生育率問題，不能“簡單歸因”，更不能用“房價-收入比”簡單來看。比如，歐洲城市無論大小，生育率普遍低，房價也普遍比我們的低，但收入普遍比我們高，按“房價收入比”算顯然完全說不通。
事實上，完成工業化之后，生育率普遍存在下跌的情況，和房價根本不存在因果關系，歐美是這樣，日韓也是這樣。
如果房價下跌有利于結婚生子，怎么解釋日本90年代初和中國香港97之后曾發生的房價大幅度下降，生育率創歷史最低的情況？
可能正相反，“家庭資產負債表”中，負債是剛性的，資產價格的大幅度下降，人們會努力還債，而不是積極結婚生娃，這個原因才是真正的直接原因。戳這里了解詳情，開啟抖音賣房
只有房價降下來，人們才敢消費？
當外貿不增長，民間投資萎縮，就只有拉動消費了。可是消費怎么拉動呢？
有人說，當消費者月收入大部分還房貸，客觀上擠壓了消費的能力和空間。因此，只有房價降下來，人們才敢消費！這話說的有理有據，斬釘截鐵。消費不振，房價就是罪魁禍首了。
一個論斷是否正確，在自然科學里簡單多了，就是可以重復做實驗來檢驗；社會科學因為變量太多，實驗起來成本太高，用邏輯來論證。社會上普遍對經濟學家評價不高的原因，就是公說公有理，婆說婆有理，到底誰有理，最后都不理。
但是，這個“房價下跌有利消費”卻不同，因為這是有真真正正的“社會試驗”的個案，完全可以及時得到驗證，那就是聞名全球的“鶴崗實踐”！
鶴崗的房價跌到了地板，鶴崗人們的消費比下跌之前提高了多少？這是最佳的反證。
首先，房子是不是消費？當然是！而且還是最基礎的“衣食住行”四大之一！我們不能一方面說“房住不炒”，否定房子的金融屬性；另一方面連消費屬性也一塊兒否定掉，認為買房子就是來“炒”的吧？
其次，買房子是人生中最大的消費，而且沒有之一！這就不用再花筆墨了。
買房不僅是人生中最大的消費，而且大多是負債消費（提前消費），這雖然使許多人非常反感，但從人一生的消費來看是非常合理的：20-30歲發生人生中最大的消費（交友、職場、結婚、生子），而當期收入是不高的，只能用未來的收入支撐。房地產的金融屬性（按揭）不正是支撐了這最大的消費嗎？
有人說鶴崗不能說明問題，人口、產業流出的城市怎么能用來說事。好吧，1997-2000年的中國香港，房價下跌近乎一半，中國香港的大眾消費上來了嗎？
反而上萬群眾上街游行，反對當時政府的“八萬五”保障房供應政策。前車之鑒如果還不能說明，那么2023年的當下，各城市房價開始有了下跌的趨勢了，但百姓的消費提振了嗎？
經濟學家約翰·慕斯對投資和消費有個最著名的理論就是“理性預期理論”：人們所有的經濟行為取決于對未來的理性預期！
這可以解釋房價上漲期消費同時增長，而房價下跌期消費同時下跌現象。人們都不是盲目的，而是理性的，不是機械的，而是計算的，不只是活在當下，更是活在未來的。戳這里，了解VR帶看
救房地產就是重回泡沫經濟？
近日瘋傳要出大招“救市”，房地產股票一度大漲，招來網上一片罵聲，甚至許多經濟學大咖都分成兩大對立陣營，“救”還是“不救”成了一時熱點。
“救”的理由簡單明了：在“資產負債表衰退”已經發生的當下，為了克服“通縮”，必須“救”這個關乎80%個人資產和上下最長產業鏈的行業。
“不救”的理由就是一句話：不能重回泡沫經濟的老路！更簡單，而且理直氣壯。
看到網上傳出來的“救市大招”，無外乎就是取消核心城市的“雙限”（限購、限價），降低“首付”和“房貸利率”。
不管叫不叫“救”，現在都要回答：出了這些大招后，房地產市場會不會重回泡沫經濟的老路，房市熱情重燃，房價重新上漲，中國經濟會不會“一鯨起，萬物蕭”？
回答“當然不是”倒是容易，但更容易引起特別無意義的爭論，什么“利益集團”說、“陰謀論”等等，讓你沒地方說理去。
討論這個問題是有意義的，因為我們可以更深入地理解房地產是“復雜系統”這一行業本質。
房地產市場和總體經濟都一樣，不是一個可以還原為某種具有普遍解釋力的簡單模型系統，而是各市場要素高度關聯和交互的復雜系統。復雜系統都有什么特性呢？
與我們的命題高度相關的特性在于：
1、“可加性失效”
就是“總體”，不是“部分之和”，用房地產的例子來說，就是“不能算數統計”。比如一個城市平均房價上升，還是下降，與“個體”就沒什么關系。豪宅上升，拉升總體房價，與剛需房價下跌并行不悖。
2、“突變論”
這么多年，怎么2023年大家就感覺“變天”了呢？因為市場本身發展起來就不是線性的、簡單的“雙限”和“利率”決定的，這是復雜系統的主要特征。
3、“不可逆性”
凡簡單系統的事都是“可逆”的，但今年放開了“三道紅線”，為什么民營開發商就是不“加杠桿拿地”了？想回到“泡沫時代”？
4、封閉一個復雜系統導致“熱寂效應”，也就是熱力學第二定律說的“熵增定律”。
當把市場準入、買家準入、貸款準入、產品準入、價格準入……等條件施加在一個市場中，哪怕不是房地產市場，看看會怎樣？目前市場的情況不就是這樣嗎？
換句話解釋就是，讓市場“死”的必要條件就是封閉，但這不是讓市場重新泡沫的充分條件。
只有制造業才避免撐死空心化？
關于城市前途的討論，網上熱鬧非凡，總結下來一句話：哪里制造業形成產業鏈集聚，哪里就有前途，否則無可避免地進入空心化。
城市擴張還是收縮的話題，在規劃界、地產界和政府政策導向上是近年的熱點，而且“收縮”的案例比比皆是，影響相當大。比如政策導向，明顯地偏向引進產業，尤其是熱門和“卡脖子”行業，當然全是硬核高科技和制造業。
其實這是個“似是而非”的結論，特別容易產生偏頗，而那些“收縮城市”在全球城市發展中無一例外正是被這種理論帶進坑里的。
資源型城市（鶴崗為代表）就不用說了，美國底特律、中國攀枝花、德國魯爾……想當年哪個城市不是制造業強市？哪個沒有形成產業鏈集聚？
反而極力想避免的那些個“空心化”城市，比如東京、中國香港、倫敦、紐約，怎么這么“空心化”了，城市卻能夠不斷演化，而且永遠趕在世界城市前列呢？
制造業當然是城市得以從小到大的基礎，因為只有城市才能滿足大規模制造業的需求，這無需論證。
大規模制造業正如大型工廠，只是生產的環節，是商業循環中最簡單且最可計劃命令的環節，但并不是最重要的環節。
馬克思說，從商品生產到商品交換中，交換才是完成“最驚險的一跳”！不止“交換”，創意、研發、中試、定型、市場、金融、合約、展示、推介等，這些構成產業鏈最為重要的部分，而這些部分當然更是城市的核心功能。
理解城市如果只當成“工廠”，是目前最大的誤區，如果沒有城市在二十年前的“北京退二進三”，“上海騰籠換鳥”，還是在城中心干工廠，現在的情況可想而知，土地價值將嚴重扭曲。
城市是怎么來的？簡?雅各布斯在《城市經濟學》中揭示了城市有一個最本質的功能：就是服務業，而非制造業，從農業社會到工業社會都是如此，并無例外。
而衰敗城市的最顯著特點就是以“大工業為基礎”，服務業嚴重依賴其他城市；而且小型創業、創新型企業比例偏低；且沒有自由創新和金融、法律服務支持。
以廠興市者，必隨廠衰亡。有意思的是，建廠容易，服務業升級確不是計劃和命令來的。城市應該是一個分級的生態系統，這個系統能使市場擴張，就是一個充滿活力的城市，哪怕工廠“退三進四”，“退五進六”。
對服務行業的認識決定了城市的未來。
