2022年11月4日，王女士與銀行同時拿到了房屋的不動產登記證書和銀行的抵押權證明，這是太原市二手房“帶押過戶”的首次頒證，為太原市二手房交易“帶押過戶”模式蹚出了新路。
太原市不動產登記中心負責人介紹，二手房“帶押過戶”加快了房產交易，減少了交易成本，降低了交易風險。太原市將盡快與各銀行加大合作，推廣跨行“帶押過戶”，實現從有到優。然而，政策出臺到現在，成功嘗鮮“帶押過戶”的購房人卻寥寥無幾。記者調查發現，這其中，除了房產經紀人熱情不高外，多數銀行的辦理流程尚不明晰。購房人期盼，相關部門能盡早明確具體流程和細則，讓“帶押過戶”的實惠真正落地。
現狀：中介不推薦，流程比較復雜
“這樣的好政策，簽合同前中介都沒介紹過。”市民張先生于2022年12月，在萬柏林區某知名小區，以總價94萬元購買了一套二手房，由于賣家需要先解抵押再過戶，房屋買賣周期相對較長，“今年1月底辦完網簽，6月份才住進新家。”
張先生告訴記者，他與賣方曾向中介提出加快交易速度的需求，但中介卻從未提及可以辦理“帶押過戶”。“后來，當我了解到這一新政并向中介打聽時，中介表示：不推薦，流程比較復雜。”
張先生說：“我認為帶押過戶比較省事，這樣可以有效避免賣家因為各種原因拖延過戶時間，導致我無法及時過戶。據我所知，很多買方等不了這么長時間，在等待賣方辦理還貸、解抵押期間，買方可能會有新的選擇或其他想法而終止交易。從實際情況看，許多有房貸的客戶售房意愿很強烈，但苦于囊中羞澀，無法提前清貸，只能把房子攥在手里。”
帶著張先生的問題，記者來到位于小店區長治路“我愛我家”房產中介了解關于帶押過戶的情況。該店一位姓范的工作人員介紹說：“我們還沒有“帶押過戶”的案例，這因為滿足條件的人就不多。辦理‘帶押過戶’要求賣家未結清的貸款必須是純商貸，或者已還清公積金貸款部分的組合貸，這一項條件就刷掉了不少人。”
范姓工作人員表示：“我們知道這個政策，如果現在賣家已有成交意愿的客戶，在賣家貸款人征信證明沒問題的情況下，我們可以幫忙辦理帶押過戶手續，帶押過戶我們也只是幫忙跑腿，不收取任何費用。帶押過戶手續辦下來大概得20多天，因為目前他們還沒有辦過類似的手續，具體還要根據實際情況來定。”
調查：中介更推薦“解押過戶”
記者在采訪中發現，即使買賣雙方滿足辦理“帶押過戶”的條件，中介仍顯得熱情不足。
市民王先生表示：“我在晉源區某小區有一套商品房，從買房子后，除了還貸款一天也沒住過，之前因為房價問題想出售，但苦于過橋資金太高沒賣成，我是使用組合貸款，就是商業貸款和公積金貸款各一半，不知道這種情況能否辦理帶押過戶手續？”
記者以業主身份咨詢了太原市一家中介機構的經紀人，該經紀人表示：“據我了解，公積金貸款或組合貸款不可以辦理帶押過戶手續，只有純商業貸款才行。”當提起所賣房屋還有貸款未還清但手頭資金不夠時，經紀人先提到他們有“過橋”貸款業務，可提供資金去辦理解抵押，節約時間。
該經紀人表示，目前辦理“帶押過戶”需要經過至少11個步驟，包括業主申請帶押過戶業務并簽署相關所需文件與三方協議、抵押銀行出具同意帶押過戶函、在不動產買方銀行辦理二抵、在賣方銀行辦理抵押權變更登記等。同時，辦理“帶押過戶”的資金監管業務時，必須線下辦理。
當然，經紀人口中的“過橋”貸款是收費的，貸款1個月的話需按照“過橋”資金的2.5%收取，100萬元的話就是2.5萬元。
記者從太原市不動產權登記中心了解到，不動產“帶押過戶”實行以前，“解押過戶”必須由購房人將原房主按揭貸款還清之后才能辦理交易、過戶以及其他手續，交易程序過于繁雜，交易時間延長，同時也加大了購房者用于償還房貸的資金成本，這讓不少購買二手房的朋友望而卻步。也就是說，已辦理抵押登記的房產，在貸款未還清之前，其房產檔案中一直有抵押登記的記錄，是不允許買賣的。按照相關規定，對于銀行貸款未還清的房產，只有將剩余房貸還清后，才可以出售。
對此，有業內人士表示，“帶押過戶”推行可能影響“過橋”貸款的收益，這或許是中介熱情不高的原因之一。購房者在準備辦理“帶押過戶”時，一定要去銀行和房產中介處多了解，以避免產生糾紛。
實施：推動“帶押過戶”政策落地
銀行推行“帶押過戶”模式的積極性如何？記者走訪了解到，目前大范圍的政策執行尚未全面落地，尤其中小銀行多數未接到相關通知。但多數銀行對于“帶押過戶”配合執行意愿較強。
在中國建設銀行省分行房金部和太原個貸中心多次協調和大力支持下，建設銀行龍城支行在去年11月成功辦理全省首筆“帶押過戶”個人再交易住房貸款業務，涉及貸款金額41萬元，實現該業務領域場景合作新突破。
建設銀行工作人員稱，“帶押過戶”個人再交易住房貸款，不同于傳統模式，通過與太原不動產登記中心的合作，使買賣雙方抵押登記變更和過戶流程同步辦理，為有貸款的二手房客戶辦事提供了更多便利。對客戶而言，“帶押過戶”解決了手續繁雜、成本高、難操作等突出問題，緩解了售房人歸還原銀行貸款所需“過橋資金”壓力，通過銀行資金監管保障了購房人合法權益，也有效提升了政府服務效率。對銀行而言，通過“帶押過戶”新模式，實現了“提前還款”到“新增投放”的轉變，緩解了銀行對于售房人提前還款的壓力，也吸引更多購房人前往銀行辦理房貸業務，為全行業務發展和獲客引流提供更多動力。
記者從省自然資源廳了解到，為推動不動產“帶押過戶”政策落地，并將此項工作作為切實解決群眾急難愁盼問題的重要民生實事工作，該廳主動與省稅務局、多家金融機構進行工作研討，進一步推動 “帶押過戶”銀行網點建設，并不斷加大政策宣傳力度，提高服務質量。目前除工、農、中、建、交五大行外，招商、興業、光大、浦發、山西省農村信用社、晉商銀行、山西銀行等銀行均可辦理不動產“帶押過戶”，具體辦理網點可進入“山西自然資源”微信公眾號查詢。
此外，到2023年年底，在省級“互聯網+不動產登記”系統平臺上線“帶押過戶”模塊，實現全業務全流程網上辦，讓群眾“一次都不跑”拿上不動產權證書。
本報記者 秦昕 李潤娥
