物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，可現(xiàn)實(shí)中業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾卻從未消停，業(yè)主責(zé)怪物業(yè)公司服務(wù)不到位，物業(yè)公司則埋怨業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致公司運(yùn)營困難。那么，生活中常見的下列情形可以成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由嗎？《中華人民共和國民法典》對物業(yè)服務(wù)合同做了專門規(guī)定，2022年5月15日《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式施行，讓我們來看看相關(guān)法律法規(guī)是如何規(guī)定的吧。
01房子沒入住
不能拒交。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，但空置房業(yè)主可主張按不超過90%交納。實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)合同對空置房的物業(yè)費(fèi)有相應(yīng)的減免約定，此種情形下，業(yè)主可主張按約定減免。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)……”
《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：……（五）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定……”
02房屋存在漏水等質(zhì)量問題
不能拒交。開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，房屋保修期內(nèi)漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題屬于開發(fā)商的維修范疇，業(yè)主可要求開發(fā)商維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用、損失。只要物業(yè)公司履行了應(yīng)盡的協(xié)調(diào)義務(wù)，業(yè)主就不能拒交物業(yè)費(fèi)。如房屋保修期已過，專有部分維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；小區(qū)公共部分的維修責(zé)任在相對應(yīng)樓棟的全體業(yè)主，有維修資金的小區(qū)可動用維修資金進(jìn)行維修，物業(yè)公司對啟動維修資金所需辦理的意見征集、手續(xù)申報(bào)等事項(xiàng)有協(xié)助的義務(wù)。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第二百八十一條：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”
《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第三條 ：“……專有面積部分內(nèi)的維修、保養(yǎng)或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍內(nèi)。”
03物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵
不能拒交。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵（如部分垃圾清理不及時，公共區(qū)域照明燈、監(jiān)控設(shè)備損壞維修不及時等）而拒交物業(yè)費(fèi)，可能會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足、運(yùn)營不暢，從而損害正常交費(fèi)的多數(shù)業(yè)主的利益，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)進(jìn)入惡性循環(huán)，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)服務(wù)存在安保、衛(wèi)生等方面較大瑕疵的，法院會支持業(yè)主適當(dāng)減免部分物業(yè)費(fèi)的主張，以對物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)水平予以鞭策。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第五百八十二條：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”
《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人依法追繳。成立了業(yè)主大會的，其業(yè)主委員會有義務(wù)督促業(yè)主交納。”
04家中失竊、車輛被刮擦等
不能拒交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，但對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)并沒有保管義務(wù)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了合理的安保措施，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由，業(yè)主的損失應(yīng)向相關(guān)侵權(quán)人主張。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第九百四十二條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。”
05物業(yè)服務(wù)合同并非與業(yè)主直接簽訂
不能拒交。前期物業(yè)由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，成立業(yè)委會的小區(qū)則由業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，上述合同對業(yè)主具有法律約束力。
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《中華人民共和國民法典》第九百三十九條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。”
06對房屋質(zhì)量、面積有異議拒絕收房
具體看異議是否成立。如房屋確實(shí)存在質(zhì)量、面積等問題，買受人可拒收或要求開發(fā)商整改，整改期間的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。而如果買受人無正當(dāng)理由拖延辦理收房手續(xù)的，從開發(fā)商書面通知買受人收房的次月開始，物業(yè)費(fèi)由房屋買受人交納。
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《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：……（三）建設(shè)單位應(yīng)按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗(yàn)收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應(yīng)在按照房屋購買合同約定的驗(yàn)收交付房屋時間前告知建設(shè)單位。買受人接到建設(shè)單位通知驗(yàn)收交付房屋的應(yīng)及時進(jìn)行驗(yàn)房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗(yàn)收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納……”
07房屋已出租，且租賃合同約定由租戶交納物業(yè)費(fèi)
不能拒交。房屋所有權(quán)人是交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)主體，即便租賃合同約定由承租人負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
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《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：……（四）業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任……”
既然上述情形都不能
構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)的理由，
那么，
如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)糟糕，
業(yè)主該如何維權(quán)呢？
如果物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可要求物業(yè)公司按約定履行物業(yè)服務(wù)，也可向政府相關(guān)職能部門進(jìn)行反映、投訴。如因物業(yè)安保等方面不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可向物業(yè)公司主張賠償損失等違約責(zé)任。而如果多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿，則可以召開業(yè)主大會炒物業(yè)公司“魷魚”。
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《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十三條：“各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責(zé)，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查、價格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。”
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”
《中華人民共和國民法典》第九百四十六條：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。”來源：湖南高院綜合株洲市石峰區(qū)法院
