昨天，在一個(gè)公開(kāi)活動(dòng)上，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心總經(jīng)濟(jì)師陳文玲，一語(yǔ)驚人：
子女是長(zhǎng)周期的消費(fèi)品，是可以帶來(lái)長(zhǎng)久回報(bào)的耐用消費(fèi)品，年輕人不生小孩是不對(duì)的。
此話(huà)一出，有娃的年輕人、沒(méi)娃的年輕人，都虎軀一震，驚呆了。
其實(shí)，專(zhuān)家的這個(gè)表達(dá)只是轉(zhuǎn)述了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝克爾的觀點(diǎn)，這位諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主的一個(gè)開(kāi)創(chuàng)性研究，就是將子女視作可以為父母帶來(lái)幸福感的耐用消費(fèi)品。
理兒是這么個(gè)理兒，但對(duì)中國(guó)的年輕人來(lái)說(shuō)，態(tài)度似乎也很簡(jiǎn)單明了：你說(shuō)的都對(duì)，但我就是不愿意。
就在前幾天，光大證券（維權(quán)）出了一份名為《人口峭壁》的研究報(bào)告，核心觀點(diǎn)是， 2030 年之后，我國(guó)將從“人口紅利”過(guò)渡至“人口負(fù)債”，住房市場(chǎng)將逐步向存量市場(chǎng)演變，預(yù)計(jì)2041-2050 年，潛在住房需求會(huì)降至年均4.8 億平方米。
4.8億平方米是什么概念？
目前，我國(guó)的潛在住房需求約12億平方米，按照光大證券的測(cè)算，18年后，住房市場(chǎng)將萎縮60%。
未來(lái)太遠(yuǎn)，全國(guó)太大，表姐只想知道，人口峭壁，會(huì)對(duì)這幾年的北京樓市有什么影響。
樓市的底盤(pán)是人口，人口增長(zhǎng)靠生育，人口、生育、樓市的交叉地帶，大概就是學(xué)區(qū)房了。
所以，我們可以看看人口變化到底會(huì)對(duì)北京的學(xué)區(qū)房有什么影響。
這是北京教育高地海淀、東城、西城近十年的二手房成交套數(shù)走勢(shì)，可以看出，峰值出現(xiàn)在2016年。
2016年的峰值，除了全國(guó)樓市大漲因素之外,另外一個(gè)重要原因，就是我國(guó)在這一年徹底放開(kāi)了二胎,對(duì)人口增長(zhǎng)的預(yù)期，進(jìn)一步刺激了學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。
這一年，也是人口、生育、樓市相關(guān)性最強(qiáng)的一年。此后，伴隨學(xué)區(qū)政策調(diào)整、疫情、房地產(chǎn)調(diào)控，這種相關(guān)性越來(lái)越弱。
我們可以理解為，學(xué)區(qū)房對(duì)二手房的帶動(dòng)效應(yīng)漸趨弱化。
但我們?nèi)杂欣碛上嘈牛丝凇⑸W(xué)區(qū)房仍將在今年以及接下來(lái)兩三年內(nèi)，產(chǎn)生一種階段性的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
北京2020-2021學(xué)年小學(xué)招生人數(shù)的暴漲，原因就是北京曾在2014年迎來(lái)一波生育高峰。而在此前一年，我們啟動(dòng)實(shí)施了單獨(dú)兩孩政策。
2016年生育政策再次調(diào)整，經(jīng)過(guò)十月懷胎的等待期，2017年，北京市戶(hù)籍人口出生人數(shù)順理成章地達(dá)到新高峰，17.1萬(wàn)人。
這是北京市戶(hù)籍人口出生人數(shù)第二次突破17萬(wàn)，而上一次還是上個(gè)世紀(jì)的60年代。
對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)至關(guān)重要。因?yàn)榘磿r(shí)間推算，六年后的今天，正是這一批孩子入學(xué)的時(shí)候。
正常來(lái)講，2023年第一季度，應(yīng)該出現(xiàn)一輪二手房的成交高峰。
從這張圖可以看出，與去年相比，今年一季度二手房成交套數(shù)的確有一定的上漲，只不過(guò)幅度并沒(méi)有我們想象的那么大。
就這點(diǎn)小幅的增長(zhǎng)，可能就是我們見(jiàn)到的北京學(xué)區(qū)房的最后一次上揚(yáng)了。
對(duì)于北京的學(xué)區(qū)房而言，相比學(xué)區(qū)政策調(diào)整，出生人口的變化才是真正致命的打擊。
前面講過(guò)，北京近十年來(lái)出生人口的巔峰是在2017年，從那之后，就開(kāi)始一路向下。到了2021年，北京戶(hù)籍出生人口已經(jīng)減至9萬(wàn)人。
4年時(shí)間，出生人口少了8.1萬(wàn)人。
更令人擔(dān)憂(yōu)的是，這種趨勢(shì)恐怕是很難挽回的。原因就是，這一代的年輕人，是完全不同于他們父輩的年輕人。
人口出生的上一個(gè)環(huán)節(jié)，是結(jié)婚。現(xiàn)在年輕人對(duì)婚姻的態(tài)度，早已經(jīng)變了。
表姐到北京市民政局扒了下近十年婚姻登記數(shù)據(jù)，結(jié)果如圖所示，結(jié)婚對(duì)數(shù)幾乎是一條順滑的下行緩坡，離婚對(duì)數(shù)則是像小山丘一般與日俱增。
很遺憾，這一代年輕人不再熱衷于結(jié)婚。
長(zhǎng)此以往，學(xué)區(qū)房注定迎來(lái)衰落。我們甚至可以大膽地預(yù)判：
今年將是北京學(xué)區(qū)房的最后一個(gè)大年。
這個(gè)大年所依仗的，就是2017年那次生育高峰。
光大證券的那份報(bào)告說(shuō)，2030 年前，我國(guó)住房需求仍會(huì)相對(duì)穩(wěn)健，其中，2023-2025 年潛在住房需求為年均 12 億平方米。
接下來(lái)這幾年，是人口紅利最后的輝煌。銷(xiāo)冠100
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