文/龐無忌
在“一城一策”的基礎上，房地產調控政策“一區一策”來了。
4月11日，北京市住建委官網發布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策’的方式由房山區試點”。
“一區一策”意味著什么？為何是房山區？“一區一策”可能會在其他城市實施嗎？
房山區試點“一區一策”
根據官方文件，此番在房山區試點“一區一策”主要是針對多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。
中原地產首席分析師張大偉表示，這意味著未來房山區可能會給二孩或者三孩家庭提供一些公積金貸款方面的支持，或者適當降低其購買二套房的首付比例要求。另外，對于職住平衡的家庭，可能也會給與一些房貸、降低購房門檻等方面的支持。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，此前曾傳出過“北京將以房山作為試點放松‘認房認貸’政策”的消息。她認為，若消息屬實，屆時房山區可能會在認房認貸以及多孩家庭首付比例等方面做出調整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放寬多孩家庭的購房套數限制等。
為何是房山區？
房山區是北京的郊區，2017年以來的一輪調控收緊政策之后，房山區樓市活躍度不高。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，近6年來，除2021年外，房山區商品住宅成交面積均在50萬平方米以下。其中，2022年房山區商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，明顯高于北京全市降幅（-25.1%）。
2023年一季度，房山區商品住宅成交在低基數以及部分項目集中網簽等因素下，同比增長，市場情緒略有修復。但4月以來，陳文靜坦言，房山區商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。房山區短期庫存及出清周期仍較大。截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，短期庫存出清周期為22.3個月（按近6個月月均銷售面積計算），新房市場去化壓力較大。
在樓市表現相對較弱的區域試點支持性政策有助于提振局部市場信心，同時也避免了熱點區域過快升溫的風險。業內認為，這也是此次政策試點選擇房山區的重要原因。
北京房地產政策要放松了嗎？
作為首都，北京樓市對全國有著風向標意義。多年來，北京市也一直是全國各城市中購房政策最為嚴厲的地方之一。此番房山區試點“一區一策”是否意味著北京，乃至一線超大城市會放松樓市調控政策？
陳霄認為，房山試點“一區一策”的確釋放出積極的市場信號。雖然政策的實行還是以試點方式，并且具體政策調整還未落實，但也給市場帶來了一股暖風，意味著在一線城市局部區域等，執行了多年的嚴格調控政策或有望迎來松動。
除“一區一策”外，北京市在進展情況中也明確，“全齡友好購房支持政策相關部門正在會簽，已有3個部門簽回”，同時明確“同意在正式發文前就3個試點項目窗口指導銀行辦理全齡友好購房信貸業務”，這一政策也將加大對老年家庭住房需求的支持力度。
去年，北京通州區的臺湖、馬駒橋地區取消“雙限購”。上海提出定向優化臨港新片區人才購房政策。在臨港新片區工作的非上海戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年后可轉讓。
專家認為，未來在一線城市外圍、住房供應量大的非熱點區域，有針對特定人群、定向優化購房政策的可能性，但大規模松綁房地產政策可能性比較低。由于一線城市房地產市場需求旺盛，為避免市場大幅波動，預計一線城市后續房地產調控政策大概率將是漸進式推進。未來，一線城市局部區域可能也會參照此番房山區的方式，以試點形式推動政策調整，避免整體城市房地產市場或者房價出現大幅波動。
樓市復蘇腳步放緩
2023年以來，在明顯的樓市小陽春之后，房地產市場復蘇出現放緩跡象。
以此前樓市活躍度大幅提升的北京市為例，張大偉指出，從單周數據看，連續幾周房地產成交量已經開始放緩，繼續沖高的趨勢沒有出現。4月份北京二手房成交量將會出現下調。
中指研究院數據也顯示，一季度，北京二手房累計成交達4.7萬套，同比增長28.3%，前期積壓需求釋放以及購房入學需求入市帶動成交量回升。
但值得關注的是，進入4月，北京新房、二手房成交活躍度較3月中下旬均有所下滑，根據中指數據，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交2.8萬平方米，較3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，較3月中下旬日均下降56.0%。前期積壓需求釋放后，購房者置業節奏有所放緩。
陳文靜說，北京“一區一策”有望為其他熱點城市提供參考借鑒，有利于全國房地產市場情緒進一步修復。
來自：國是直通車
編輯：陳昊星
責編：魏晞
