深圳住房保障調整的新特征就是保障擴圍，將擴內需、促銷費擺在更加重要的位置。更重要的，“還是鼓勵年輕人創業、勤奮工作以實現住房消費升級”。《財經》記者 焦建/攝
文|《財經》記者 焦建
編輯|蘇琦
作為保障性住房體系向全國標準統一的重要環節，深圳在醞釀建立的公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房新體系中，將不再含有人才房等為特定人群通過政策傾斜進行“量身定制”的住房門類。
這是近日深圳市規劃和自然資源局在對一項新政策公開征求意見時透露的信息。按照這項名為《深圳市地價測算規則（修訂征求意見稿）》新政策，該市住房建設局正在牽頭制定保障性住房相關政策，取消原來的安居型商品房、人才住房等住房類型。
減少的同時亦有增加，即深圳將新增保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行調整。
這一新調整的背景，是與全國的統一政策逐漸銜接。按照2021年《國務院辦公廳關于加強保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）的相關內容，中國將“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”。
在此之前，“包括深圳在內的熱點城市群，長期以來其住房保障體系更多的是保障人才。目的還是促進本地經濟增長和產業轉型。在高房價的背景下，這樣的做法沒有任何問題，但是僅僅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，也與國家新時期的保障體系存在較大的錯位，也會導致新市民和年輕人的住房困難程度增加。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。
“國家的住房保障體系，順應新時期經濟轉型和包容性發展對于住房保障的新訴求，需要更加重視保障普惠性。這樣地方特惠性的保障就應該與國家普惠性的保障靠攏。但二者并不存在沖突，更多的是包容。新時期的住房保障更多的是保障住房困難人群，其中也包括人才，但不應該把人才作為最主要的保障主體。”李宇嘉對《財經》記者解析稱。
“人才房”始末
與“豪宅” “公屋”并存的中國香港特區僅有一河之隔，且具備特區“先行先試”優勢，從上世紀80年代開始，深圳曾多次被國家列為房地產政策改革試點。
歷經多方吸取經驗及政策調整，非公共性質的市場化商品住房、單位及個人自建房、村民自建房、工業區配套宿舍及其他住房體系，以及由政府運作的公共性保障住房體系，是深圳住房供應的兩大核心體系。
在前述2021年的相關政策對“全國一盤棋”提出要求前，各地公共性保障住房運營的種類及模式不盡相同。而在深圳語境中，按2011年修訂的《深圳市保障性住房條例》，其“是指政府投資建設或者通過其他途徑籌集的，以限定的標準和價格，向符合條件的住房困難家庭和單身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、安居型商品房等多種形式”。
從特困家庭逐步延伸至“夾心層”，從以出售為主轉變為出租為主，從戶籍人口擴展到人才，是深圳公共住房體系多年來沿革與發展的三個特點。而隨著公共住房體系的不斷改革，深圳逐步建立起來的有關人才住房的一系列制度：
2007年左右啟動住房保障制度建設時，對于深圳的平均房價，中等收入家庭還可勉強接受。隨后房價的迅猛攀升，則使越來越多的人陷入“夾心層”。他們中的很大一部分，正是深圳人口結構中規模較大、對產業升級轉型起重要支撐作用的人才群體。
對這部分人群實現“應保盡保”，在深圳公共住房體系相關安排中的優先性變得越來越高。2008年，深圳設定高層次人才的標準和分類，并為其提出購房及租房補貼等解決方案；2011年，深圳正式將保障重點向非戶籍住房困難家庭及本市人才群體擴大，新增了面向戶籍人才和中低收入夾心層家庭出售的安居型商品房制度。
從數字來看：據《深圳市住房保障發展規劃（2011-2015）》，“十二五”期間，在該市規劃建設的24萬套保障性住房中，主要面向人才群體的安居型商品房總套數，就達到16萬套。2014年，住建部曾借鑒深圳、北京等地實踐，將這項制度定名為“共有產權住房”，并確定在深圳、北京、成都等六個城市試點。
隨著深圳房價持續上漲，深圳于2016年再一次對公共住房體系進行細化，并將比例日重且相對獨立的人才住房進行切分，構建起包含出租及出售兩種類型的“人才住房”保障系統。
此前住建局相關人士也曾向《財經》記者表示：人才住房體系中，雖會區分為租與售兩種，但實際會以出租為主。用于出售的人才住房，其實也不能轉為一般性商品房上市流轉，而只能被政府回購或者在平臺體系內進行流轉。
以相關切分為標志，深圳公共住房體系中各個不同單元之間，實現了“塵歸塵、土歸土”：人才住房之外，廉租房、公共租賃住房、安居型商品房等保障性住房，政策目的回歸為向戶籍中低收入住房困難群體提供住房兜底。
作為體系切分后人才住房政策的執行者，深圳成立了相關集團，由其負責具體人才住房項目的開發建設及運營全過程。而繼公共性住房由主要出售向出租為主的“第一次改革”后，將人才住房與原有保障體系分離等一系列新手段，亦被認為是深圳公共住房體系“第二次改革”的關鍵。
政策如何協調？
2021年國家推出保障性租賃住房的同時，亦明確新時期國家住房保障體系的組成，也就是公租房、保租房、共有產權住房的三位一體。這個體系既包括兜底保障，也包括針對新市民、年輕人和無房戶的更廣范圍的保障，而且是有租有售、有兜底有擴圍的新體系。
按照前述《深圳市地價測算規則》（修訂征求意見稿）的起草說明，目前深圳相關政策的修訂重點將圍繞該市新的保障性住房體系的建立，結合原保障性住房價格標準，對新增保障性住房類型的地價標準進行規定，為該市保障性住房體系調整做好配套政策支撐。
具體到即將施行的保障性住房地價標準方面，該市相關部門透露出的新思路是：“在充分考慮原公共租賃住房、安居型商品房和人才住房的地價水平的基礎上，對即將施行的保障性住房地價標準進行了規定。調整后的公共租賃住房地價計收規則保持不變；保障性租賃住房區分政府組織配租和社會主體出租兩種類型，根據不同的租金水平規定了不同的地價標準；共有產權住房則根據住房建設主管部門的銷售定價情況與原規則中出售型公共住房的價格水平進行了規定。”
但外界更為關心的，仍是前述“人才房”體系的調整。實際上，2023年1月時，深圳市住建局等部門曾在《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》等文件中提到：自相關政策施行之日起，深圳將不再安排建設安居型商品房（已簽訂土地使用權出讓合同的安居商品房則繼續按照原相關規定執行）。
相較之下，可售型人才房的落地銷售時間并不長。而據當地一些媒體報道稱：在相關存量項目釋放完畢后，可售型人才房將成為歷史，之后的可售型保障性項目都將為共有產權住房。
相關資料顯示：深圳之前的可售型安居房、人才房都能取得完全產權，10年后滿足一些條件后即可上市交易。相較之下，新的共有產權住房并不能取得完全產權，且流轉也有較大限制。
經此次調整后，深圳的保障性住房大致或將大致主要分為三類，即公共租賃住房、保障性租賃住房，以及共有產權住房。其中，共有產權住房將取代安居型商品房、可售型人才房，成為一種新的可售型保障房類型。而原有人才房的資產屬性，亦被認為將會褪去。
“新的住房保障最大的特征就是保障擴圍，其目的就是要順應內循環主導的新時期，將擴內需、促銷費擺在更加重要的位置。”李宇嘉認為，“保障性租賃住房能保障年輕人、新市民剛進入深圳的最初幾年降低其住房成本，還能享受到城市的公共服務。但這只是保障了其融入城市前幾年的住房困難。更重要的，還是鼓勵其努力創業、勤奮工作以實現住房消費升級，特別是對商品住房的消費。也就是，市場化仍是主導。”
