二手房市場將迎來重大變化。
自然資源部、中國銀保監會日前印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態化和全面推進的階段。
“帶押過戶”是什么？
交易過房子的人都知道，要賣房需要先還清銀行貸款，解除抵押才能過戶。而今，手續簡便了，帶著銀行的抵押貸款就可以過戶。那么，“帶押過戶”是怎么一回事？
不動產“帶押過戶”是指已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
是不是很驚喜？
是不是很有吸引力？
為何要“帶押過戶”？
首先是省錢。之前，購房者在購買二手房時，賣家需清償已有貸款，如果借用“過橋資金”，據業內人士介紹，成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過戶”，相當于這筆錢就可以不用花，“沒有中間商賺差價”。
其次是省時間。濟南推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日；浙江省則由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。
從“試點”到全面推進
不動產“帶押過戶”的三種模式
目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，共辦理業務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。
新舊抵押權組合模式
通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。
如成都、武漢、珠海、清遠等。
新舊抵押權分段模式
通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。
如江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等。
抵押權變更模式
通過抵押權變更實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。
如廣州、青島等地。
“帶押過戶”的試點成果如何？
毫無疑問，“帶押過戶”大大節省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權益。
以浙江為例，今年1月11日，浙江省自然資源廳聯合有關部門全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式。據初步統計，浙江省目前已辦理1000余筆業務，總交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業節省過橋資金約47.3億元。
多地積極跟進新政
3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。
據介紹，北京的二手房交易要想實現“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。
首先，必須是個人名下的住房。
其次，交易的房產當前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況。
第三，要求賣方還沒有結清的貸款為個人住房商業貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經結清。
第四，要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業貸款購房。
據報道，2022年，杭州成功試點二手房“帶押過戶”，并實現了跨行“帶押過戶”。杭州的“帶押過戶”線上操作，由銀行或公證進行資金監管。
上周，杭州市不動產登記中心二手房“帶押過戶”手機掌上快辦再升級，邀請正在購買二手房的市民參與平臺測試。杭州市民史先生和愛人張小姐成功在手機上完成了涉公積金貸款的“帶押過戶”不動產轉移登記流程。
據介紹，杭州版“帶押過戶”需同時滿足以下條件：
1、不動產僅有一筆當前有效的抵押登記（不包含已注銷的）。
2、買方需通過按揭貸款方式購買該不動產（暫時不支持全款購房）。
3、買賣雙方均需事先征得抵押權人（意向抵押權人）的同意。
“一房二賣”等風險需要警惕
不過，值得注意的是，雖然二手房可以“帶押過戶”了，但自然資源部、中國銀保監會同時要求，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。
此外，各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務系統建設，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環節風險點，制定應急預案，切實防范風險。
