為重點解決新市民、青年人等群體住房問題，中國人民銀行和銀保監(jiān)會出手規(guī)范住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展，加大信貸支持力度、拓寬多元化投融資渠道。
2月24日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會起草了《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（簡稱《意見》）。
《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務體系。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，住房租賃與商品房開發(fā)不同，房源籌集渠道很多，包括新開發(fā)、統(tǒng)租、統(tǒng)購和持有，既有重資產(chǎn)，也有輕資產(chǎn)，還有中資產(chǎn)。用地來源有住宅、工業(yè)、商辦、教育科研用地、集體建設用地等。此次央行、銀保監(jiān)征求意見稿，其實就是針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，結合國際此類產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系，目的是想通過融資扶持，讓這些企業(yè)能長期經(jīng)營下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。
支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款
微領地集團CEO周君強對澎湃新聞表示，從2015年行業(yè)起步到2017年十九大提出“租購并舉”，目前行業(yè)的參與主體均具備一定的專業(yè)度及規(guī)模化，此次政策更多的是向此類企業(yè)進行傾斜。對于住房租賃企業(yè)的金融配套政策，此前各金融機構以及監(jiān)管部門陸續(xù)在推出，此次央行及銀保監(jiān)會對相關政策進行了匯總并進行了提升。
此次《意見》提出，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發(fā)項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年。
此外，支持向自有產(chǎn)權的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。
周君強指出，微領地是“重資產(chǎn)”商業(yè)模式。以往，重資產(chǎn)企業(yè)拿地新建項目貸款周期在25年左右，貸款額度為項目總投資的80%。“但通常而言，一線城市較難滿足，由于拿地成本高，通常杠桿率在60％～65%。此次政策將開發(fā)建設貸款和經(jīng)營貸分開，經(jīng)營貸一方面可歸還前期開發(fā)貸，也可用于企業(yè)的資金使用，對企業(yè)而言，資金使用會更充裕些。”據(jù)了解，微領地曾以包租模式運營近50個大型社區(qū)，2021年轉型重資產(chǎn)保障性租賃住房平臺，目前擁有7個重資產(chǎn)項目，30000間房源。
魔方生活服務集團首席戰(zhàn)略官胡鼎則指出，根據(jù)《意見》，經(jīng)營性物業(yè)貸款將首次向長租公寓行業(yè)開放，意義重大，且該《意見》明確提出，在自有產(chǎn)權房之外，可以為非自有產(chǎn)權房提供貸款，這為住房租賃企業(yè)通過非改租獲取物業(yè)來源提供了支持。
非自有產(chǎn)權房的貸款期限放寬至5年
按照《意見》，住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%。
周君強表示，非自有產(chǎn)權租賃住房屬于輕資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的租賃企業(yè)由于沒有資產(chǎn)做抵押，一般銀行給的更多的是流動資金貸款，流動資金貸款一般不超過三年，通常只有1至2年，此次明確最長期限可以5年，有一定的提升。因此，無論從重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)企業(yè)而言，銀行貸款的結構性比例均較以往有所提升，不過目前政策未涉及利率，對租賃行業(yè)而言，資金成本也是一大重點。
某頭部輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)人士對澎湃新聞表示，“目前哪怕是頭部的租賃住房企業(yè)，我們依然沒有辦法拿到長期的、低成本的資金，這就使得行業(yè)的發(fā)展還是比較難實現(xiàn)保本回利的。所以這個政策來的非常是時候，這個行業(yè)資金成本比較高的問題需要去做一些解決和突破，希望政策出來之后，有一些試點。”
據(jù)其透露，目前輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的融資成本較高，綜合成本通常在7%～10%。
胡鼎指出，《意見》明確貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%，為金融機構提供了明確的參考標準，以“貸款期限內(nèi)的應收租金”作為指標，也充分考慮了住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式，能夠為住房租賃企業(yè)提供有力的金融支持。此前，住房租賃企業(yè)通常只能申請中長期流動資金貸款，貸款期限一般不超過3年，而《意見》將非自有產(chǎn)權房的貸款期限放寬至5年，為企業(yè)提供了更多自由。魔方生活也希望《意見》未來能進一步明確住房租賃企業(yè)的資金用途，規(guī)范企業(yè)的融資發(fā)展。
“我們轉型做重資產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)銀行對租賃型企業(yè)的貸款利率在下降，隨著金融政策的出臺，后續(xù)輕資產(chǎn)型的貸款利率也有望下降。”周君強說道。
同時，《意見》提出，鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。
業(yè)內(nèi)人士認為，該條政策也有利于房企紓困。對籌集房源用作租賃住房的，鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，在為相關企業(yè)提供貸款的同時，也在一定程度上消化目前房企存量房源。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認為，《意見》明確了對于住房租賃企業(yè)在運營環(huán)節(jié)的扶持。《意見》分別提出對于重資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%），以及中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%）給予不同年限和額度的經(jīng)營性貸款。在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎上，進一步為“微利運營”的住房租賃企業(yè)減負。
拓寬多元化投融資渠道
《意見》進一步拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔保債券（CoverBond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。
其中，《意見》顯示，創(chuàng)新住房租賃擔保債券（CoveredBond）。住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。
趙然指出，《意見》提出的住房租賃擔保債券（CoveredBond），用于住房租賃行業(yè)亦屬首次。擔保債券對于投資人具有優(yōu)先權屬性，同時對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質、品質、運營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴格的要求，既保護了投資者，也對行業(yè)的高品質發(fā)展起到了激勵與約束并重的作用。
同時，《意見》提出，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
同時，支持金融機構、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場主體規(guī)范投資住房租賃相關金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機構通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長期持有、運營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。
截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs、華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤有巢租賃住房REITs，募資總額約50億元。
“目前已有4只保租房公募REITs成功發(fā)行，但發(fā)行主體主要是國企，還沒有民企發(fā)行，隨著政策的推動，后續(xù)民企參與REITs退出渠道會變得更加通暢。”周君強說。
在業(yè)內(nèi)人士看來，《意見》劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區(qū)域，明確為利用集體建設用地的長期租賃住房企業(yè)提供資金支持。這對于集體建設用地建設的租賃住房項目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發(fā)展步伐。
政策出臺如何影響房地產(chǎn)業(yè)？
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進提到，此次政策的出臺使得金融機構在支持住房租賃方面有更多的選擇和創(chuàng)新的空間。對長租公寓企業(yè)而言則能夠得到更多金融支持，有助于進一步促進市場發(fā)展，也將使得更多企業(yè)投入住房租賃行業(yè)中去。對部分布局住房租賃市場的房企而言，資金支持方面也更加多元。租賃市場屬于細水長流，資金回籠相對較慢的行業(yè)，通過銀行信貸提供貸款助力，可以收儲一些房地產(chǎn)項目，也有助于企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和現(xiàn)金流的補充。同時，通過REITs產(chǎn)品，也有助于一些成熟的租賃物業(yè)能夠比較快的回籠資金。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發(fā)展出臺了一系列支持性政策。本次《意見》的發(fā)布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發(fā)展。
