老百姓買房，房貸永遠是個繞不過去的坎兒。咱們國家人均收入不高，但房貸利率卻高得離譜，不說遠的歐美，就連隔壁的日本、韓國，人家的房貸利率漲了好幾次，還是一點幾；咱們國家的房貸利率降了這么久，才到三點幾。
也難怪今年大家排著隊要提前還貸，這日子過得屬實扎心。
01 房貸利率，銀行吸血
考研名師張雪峰，最近被房貸整破防了。
2月20日，張雪峰在微博抱怨房貸利率太高，“還了6年房貸，每年10萬，一共還了3萬本金，57萬利息……這合理么？”
可能連他自己都沒想到，就這么隨便一吐槽，話題直接就爆了。
有人質疑他夸大說辭，房貸利率不可能這么高，“還了60萬利息怎么可能只有3萬是本金”；還有人覺得張雪峰是在炒作，“既然這么不喜歡房貸，那他為什么不全款買房”。
眼看爭議越來越大，最后張雪峰認慫，主動出來道歉了——
然而，張雪峰帶來的風波并沒有因為他的道歉而結束，他雖然神隱了，但網友們的討論仍在持續。
大家之所以興致這么高，主要就因為最近一年的房貸利率確實離譜。自從樓市開始萎靡，各地紛紛出政策救市，2022年房貸利率一降再降，如今很多城市的首套房貸利率都已經邁進了“3”時代。
利率走低，確實有利于吸引新一屆買房人入局，但在2022年之前買房的人，卻被襯托成了倒霉蛋——他們當年的首套房貸利率大多在5%—6%，甚至有部分人的首套房貸利率超過6%。
遠的不說，就說北京。2021年底，北京的首套房貸利率是5.2%。如果你2021年在北京貸款200萬買房，年限30年——
選擇等額本息（每月等額還款），30年產生的利息大概是195.38萬；
選擇等額本金（逐月遞減還款），30年產生的利息大概是156.43萬。
而現在，北京的首套房貸利率已經降到了4.85%，同樣貸款200萬，30年期限，需要支付的利息可要少一大截——
選擇等額本息，30年產生的利息約為179.94萬；
選擇等額本金，30年產生的利息約為145.90萬。
從這兩組數據對比可以看出來，利率下降后，購房者至少能省下十幾萬的利息錢。
這還是在北京，房貸利率也就從5.2%降到了4.85%。如果是那些房貸利率降幅更大的地方，能省的利息就更多了。
這也意味著，你早一步買房，不僅撈不著好，需要支付的利息反而更多。
所以，在房貸利率不斷創下新低之后，民間呼吁存量房貸下降的聲音也越來越大了。但對銀行來說，一口肥肉都進了肚了，沒道理再吐兩口出來。所以，不管民間的呼聲有多高，銀行始終視而不見。
當然，買房人也不是坐以待斃的主兒，眼看存量房貸下降無望后，那些買在利息高位的倒霉蛋們直接在銀行窗口排成了長龍，目的就一個——
提前還貸。
既然你銀行不愿意給我降低利率，那我就把本金提前還了，讓你連利息都收不上來，直接釜底抽薪。
最近幾個月，提前還貸蔚然成風，很多銀行網點預約都爆了，想要提前還貸，起碼提前1個月預約，等上兩三個月的也不稀奇，因為要提前還貸的人實在是太多了。
02 提前還貸，如何操作？
老百姓爭著提前還貸，除了房貸利率急速下降的影響，還有整個經濟形勢的轉變。
經過疫情3年的沖擊之后，當前的經濟形勢并不容樂觀，老百姓能夠接觸到的投資理財渠道越來越少，就連定期存款的利率都降了。
這是個相當可怕的現象，因為它意味著錢在你手里不僅不會增值，甚至還會貶值。
你現在要提前還貸，誰也不會攔你，前提是你有一筆足夠的資金用來還貸，而不是采取“以貸還貸”“轉貸”的方式。
“以貸還貸”的套路早就有了，甚至有專門做這個的中介，他們會找到合作的第三方金融公司為你提供過橋資金，收購一家公司，然后你再通過公司申請低利率的經營貸、消費貸，提前還房貸。
以北京為例，現在首套房貸利率降到4.85%，但是經營貸利率已經降到了4%以下，如果真能將房貸轉換為經營貸，確實能省下一大筆錢。
但這種操作的風險不小。首先，第三方金融機構提供的過橋資金，是需要收取利息的；其次，收購公司也需要額外繳納一筆手續費，后期還需要維護公司運營的費用；最后，中介替你忙前忙后，你難道不給人付錢嗎？
這些費用算到一塊，也不是一個小數目。
就算成功將房貸轉換為經營貸，也不代表你已經成功“上岸”了，因為普通經營貸通常只能貸3年，到期后需要續貸。如果是房抵貸，各行情況不盡相同，以招行為例，最多也只能貸到10年。總之，短期還貸的壓力都比較大。一旦資金鏈出現問題，那等著你的就是逾期。
這不是沒有前車之鑒，2020年前后，深圳房價大漲時，炒房的人相當多，有錢的自然可以直接上車，資金不足的炒房客就四處借錢，以貸養貸，最后資金鏈斷裂，千辛萬苦買來的房子也被查收了（《倒在套路貸陷阱的炒房客，讓樓市黑鏈條徹底曝光》）。
此外，經營貸畢竟是個漏洞，一旦政策收緊，銀行就會開始嚴格追查。2021年就發生過這樣的情況，銀行揪出一批人將經營貸用于房貸，迅速通知抽貸。到時要是沒有足夠的資金填上這個坑，可能會就面臨錢房兩失的風險。
經營貸的低息看著誘人，但里面它需要很強的專業性和靠譜的資源，沒那金剛鉆，最好別入坑。
真要提前還貸，最好還是照著規矩來。之前站長就在《提前還貸潮，來了……》一文中提到過，到底什么樣的買房人需要考慮提前還貸——以5年為一個期限，已還款年限不足5年的，趕緊查查自己還有多少本金未還，能提前預約還款的不妨趁早還了；已還款年限多于5年的，因為已經付出了不少利息成本，其實提前還貸的必要性沒那么強。
概念性不強的小伙伴可以看看下面這張圖。很明顯，無論你選的是等額本金還是等額本息，區別只在于本金的含量，而利息其實區別不大，我們最初還貸的大頭兒都是利息，越往后，利息含量越少。所以如果你還貸年限已經足夠長，銀行該收的利息也收得夠本兒了，人家不虧。
總之，要不要提前還貸，關鍵還是在你的選擇。
不過，站長建議你不要一次性將房貸全還清，可以留一點點，畢竟背房貸可以每月抵消1000塊個稅。另外，公積金也同理，如果你把公積金貸款全還請了，后續提取公積金會很麻煩，需要符合當地提取條件才能動用這筆錢。
這點兒羊毛不薅白不薅，反正銀行掙你利息的時候，也沒考慮過你的經濟情況呀！
03 結語
買房人苦房貸利率久矣。
銀行放開的還貸年齡越來越大，從80歲到95歲，恨不得讓老百姓一輩子都來供房貸；貸款的種類也越來越離譜，農行在雄安新區推出了“接力貸”和“連心貸”，父母和子女一起還貸，未婚男女朋友一起還貸，真的很會創新。
這種貸款產品，銀行敢推，就有人敢貸。
他們可能只是為了買套房上車，知道利息多，也硬著頭皮上了。只是買完房，很多人才真正意識到：
草，利息竟然這么多。
