環境突變之下，適者生存，可能是最廣泛存在的定理。不管是自然環境、經濟環境、行業環境，“大變化”必定意味著 “大淘汰”。
過去幾年，地產行業就經歷一次史無前例的“環境突變”，企業能否很好的生存和適應，關鍵看基因，也就是企業遵循的經營和開發模式。
過去，地產行業有幾種開發模式曾經占據過優勢地位，也塑造過一批傳奇房企。
一是囤地＋大盤開發模式，崛起于土地紅利時代 。這段時期，大量的郊區大盤崛起，城市以攤大餅的模式往外擴張，土地的快速增值，讓項目獲得超額利潤，那是屬于地產行業的黃金草莽期。
二是高貨地比＋快周轉模式，崛起于金融紅利時代。在三四線城市獲得高貨地比的土地，通過高杠桿模式和超高的周轉效率，撬動十幾倍規模，一度成為不少黑馬房企沖千億的財富密碼。
如今，大江東去，浪淘盡。隨著土地紅利和金融紅利成為歷史，這些開發模式也褪去了傳奇色彩。
隨著地產行業進入了第三階段——管理紅利期，一種新的開發模式開始崛起，逐漸占據領導地位，那就是城市運營模式。一批新的傳奇房企也開始出現，其中最惹人矚目的就是華潤置地。
去年，在行業集體滑坡的環境下，華潤置地以長期主義的城市建設運營為利器，反而逆勢崛起，進入了TOP4的行列。并且不斷完善了獨屬于華潤置地的城市運營路徑——片區統籌模式。
而且今年華潤置地的片區統籌模式經歷了又一次升級，嘗試了全新的“片區統籌＋TOD4.0”模式，難度之大、復雜程度之高，又將華潤置地的片區統籌模式往前推進了一大步。落地項目就是深圳北站75萬㎡的大型綜合體“超核中心 ”。
今天，明源君就結合這個項目，來給大家詳細剖析一下，華潤置地的片區統籌模式，到底進化到了什么程度，又如何幫助華潤置地穿越周期。
全面配合區域規劃
打通城市發展的關鍵一環
所謂片區統籌，顧名思義就是要深度參與整個片區的城市規劃，除了項目紅線內的開發和運營，還要考慮整個片區的城市功能和空間使用效率。
例如，華潤深圳灣項目，除了項目紅線內的開發和運營，還承擔起了整個后海片區2.26平方公里的綜合運營，包括占地77萬㎡的市政公園建設運營、公共文體設施建設運營、景觀提升、市政道路建設等等，甚至還要綜合考慮整個片區的智慧城市建設和活動事件策劃。
這樣做，難點在于開發商需要更多的資源投入，對綜合開發運營能力的要求也更高。但好處在于，通過持續拉升整個片區的價值，項目內的物業也會增值，實現額外收益，這也是片區統籌模式的核心邏輯 。
深圳作為華潤置地片區統籌模式的發源地，也一直是模式創新的基地。目前為止，華潤置地的片區統籌模式，已經經歷過幾次迭代。
1.0版本：片區統籌＋總部經濟。也就是創造“南山模式”的深圳灣項目，通過和南山區整合戰略合作，代建高規格城市配套，共同打造深圳后海金融商業總部基地，一戰成名。
2.0版本：片區統籌＋大型舊改。即大沖舊改項目南山科技金融城。將傳統廟宇、街區商業、高端辦公和住宅、學校進行有機結合，完成了從城中村到舊改典范的空間升級。
3.0版本：片區統籌＋產城融合。例如，華潤置地筍崗中心和雪花科創城項目， 結合區域產業升級、城市功能升級、城市面貌升級的需求，利用華潤集團的產業資源，以產業孵化為核心進行城市空間打造。
4.0版本：片區統籌 ＋TOD交通樞紐。也就是這一次的“超核中心”，憑借“南山模式”的經驗，和龍華區政府形成戰略伙伴關系，參與城市核心樞紐深圳北站片區的統籌開發。這對于華潤置地來說，也是非常關鍵的一次突破。
一是城市布局上的突破。華潤的片區統籌項目，往往是核心城區的精細化再開發，甚至是片區戰略性的重點項目。需要和區政府高度的默契和戰略綁定，繼羅湖、南山、寶安之后，進入龍華區，意味著華潤置地的城市布局版圖，升級到了一個新高度。
二是片區統籌模式的突破。“超核項目”是華潤置地深圳首次進行國家級交通樞紐的片區統籌，北接全國、南通香港，交通限制因素多、立體化的開發需求多、各業態全面升級的要求高，這些對開發商能力都是巨大的考驗，操盤的能級和難度全部上升了一個臺階。
因此，在這個項目中，華潤置地深圳大區也對片區統籌的打法，進行了迭代和升級。
一、深入洞察，打通城市發展的關鍵一環
不同片區處于城市發展的不同階段，對空間利用的需求完全不同。做片區統籌，就是要找到帶動片區升級的關鍵發力點。對整個片區的生活方式和未來面貌，進行一次重塑。
超核中心所在的龍華區，過去一直是作為福田CBD的后花園和城市最重要的交通樞紐，承擔了大量高端人口的居住需求和輻射香港、全國的交通核作用。但是，在區域能級上，龍華區具備全城影響力的頂層生態還不夠多元，正處于從區域中心向全城中心跨越的關鍵期，急需城市級的地標和前沿型的文化目的地，來創造全城吸納力和影響力。
簡單的說，就是龍華區整體形象要繼續往上抬升一步，成為和福田、南山一樣真正有全城影響力的片區，需要一個深圳灣這樣高能量密度的地標性項目來推動。
因此，華潤置地將之前各個大型片區統籌項目積累的經驗，全面移植到了超核中心。全面對標深圳灣，將華潤置地高端商業、高端住宅、大型公建代建，在超核中心進行一次全面的升級。
首先，在業態功能上，在繼承深圳灣項目的基礎上，更加復合。例如，代建的城市級公園和文化地標“綠芯公園”，會在城市綠地的基礎上，增加演藝中心、藝術巡展中心、青少年科創中心、運動中心，甚至是天文館5大功能區。落地的萬象系商業、生態辦公，和高端住宅潤府，都會存在定位和產品上的創新。
其次，在交通動線上，參與片區交通統籌，打造“地下+地面+空中”垂直復合的通行系統。將TOD4.0的站城人系統，進一步放大到項目綜合體和公園。整個片區軌道、車行、人行高度交融，又互不干擾。
第三，在空間創新上，通過綜合規劃，會將TOD樞紐、公園、文化綜合體、商圈全部打開。萬象系商業的地面、二層、屋頂花園，和高鐵站廣場、公園、街角廣場、藝文走廊，交錯相連。以超核“綠芯公園”和北站樞紐為核心，形成一個三級公共開放空間。項目周邊1KM范圍內，均有風雨連廊連接。
通過這種做法，最大程度釋放各個業態的輻射效應，讓項目具有更強的“公共性”，全面重塑片區居民的生活方式，形成龍華在生活方式上的全城引領力。
二、充分重視政企合作，和政府思路保持一致
相較于單項目開發，片區統籌涵蓋了城市規劃的內容，需要考慮的維度更加豐富。文體場館、公園代建、生態治理、產業升級、交通規劃等，需要對接多個政府部門，把各方需求落地。
例如，北站超核中心，除了要考慮區域內的交通通行，作為城市核心交通樞紐，甚至還要考慮“春運”等極端情況下，全城的人流疏解。
因此，華潤置地深圳的片區統籌模式，和政府深度綁定，從前期服務、中期投資開發、后期運營，全周期介入。
前期，深度參與城市規劃的頂層設計，給政府提供各項技術咨詢和投融資服務，保證項目方案的可行性。例如將項目規劃和龍華區重點打造的“數字龍華”結合，提出了顛覆式的城市公共空間方案。
中期，則利用華潤置地的綜合開發優勢，進行開發建設。甚至還重點考慮了BIM/綠建/光伏等政府高度關注的專題，保證項目按照政府思路落地不偏移。
后期，則提供商業、產業的長期運營，保證政府資產的長期效益，同時也能保證自持物業和業主資產的持續增值。
據說，超核中心項目就是全面結合龍華區開發本地IP的需求來打造。創造了從未見過的公園形態，在綠地公園的框架內，嵌入創新型的演藝中心、科創中心、藝術中心和運動中心，甚至還有可能落地世界首例懸浮天文館。這將大大提升龍華區的城市功能和區域形象。
三、主動爭取代建、代運營，掌握片區發展的主動權
一般來說，很多開發商都不愿意參與城市公共設施的代建，在一些城市甚至需要在拿地的時候，附加強制性的配建要求。但是，華潤置地在深圳落地片區統籌的開發模式，往往會主動爭取片區內公共服務類的項目代建。
這次落地的超核中心項目，除了項目紅線內的商業、辦公、住宅，還規劃代建了公園、市政道路、街道景觀、地下通道等7大類城市空間。這類項目可能不像開發商業、住宅那么賺錢，但是可以把控片區整體的打造效果，最終提升自持商業、寫字樓的盈利能力，兼顧社會效益和經濟效益。
這種開發理念，更有利于城市價值的整體提升。目前來看，在深圳也越來越有市場，因為深圳是全國首個城鎮化率達到100%的城市，土地極其稀缺，比其他城市更早進入到土地集約化開發的階段。
當越來越多的城市的城鎮化進程進入到緩慢增長期，華潤置地這種精細化開發和城市價值投資的開發理念，很可能會對整個房地產行業的開發思路，進行一次重塑。
開發和運營上
深度挖潛綜合體價值
除了模式層面上自成一派，在項目開發層面上，華潤置地也擁有一套獨特的開發邏輯，那就是：深度挖潛綜合體價值。
綜合體項目由于業態復雜、開發周期長，往往會出現入市時間過長，缺少新鮮感，聲量越來越小的情況。甚至隨著項目不斷兌現，客戶的想象空間被壓縮，導致后期越做越難。
但是，華潤置地目前在深圳的綜合體項目，幾乎每個項目，都實現了項目聲量的持續拉升，越賣越火。并且無一例外成為了全城目的地，拉高了板塊的城市影響力。
做到這種成績，很大一個原因，就是華潤置地的綜合體，基本沒有標準化的模板。而是根據每個項目的特殊稟賦，按照華潤置地的“三步走”打法，充分放大在地優勢。
一、高度的定制化開發，不斷進行業態創新
華潤置地認為，綜合體項目不僅是一個多業態的簡單集合，而是可以不斷碰撞出火花的有機整體。生活方式有多少種可能性，就應該存在多少種綜合體。因此，華潤置地在深圳的每個綜合體項目，幾乎都不一樣，極具個性化特色。
在華潤置地內部，同樣是片區統籌的項目，也會有明確的分類。各個業態的形態會根據具體的項目而變化，不千篇一律。
例如，以產業為核心的雪花科創城，作為雪花啤酒總部，在辦公方面，打造了集創新研發、精釀工廠、啤酒展覽等功能為一體的產業辦公新形態；商業方面則規劃了主打夜生活業態，以酒為主題的開放式商業街區。還有啤酒水岸公園、啤酒博物館等等，實現城市功能的復合式拓展。
城市更新類的項目，則重點關注生活方式的創新。例如華潤筍崗中心，首創了市集型購物中心。用市集代替傳統的超市作為主力店，將購物回歸為一種趣味社交場景。 南山科技金融城，則打造了“街區＋mall”的創新商業空間，并首開先河，在寸土寸金的商業綜合體中建造了600座的專業劇場。
這種規劃思路，不是單純站在項目銷售的視角來思考，而是城市運營思維下的規劃定制。
而今年的北站超核項目，又將對辦公、商業業態進行一次全新的探索。在購物中心的打造上，創新提出公園式商業概念，空間盡可能打開，將大量生態元素引入到室內。讓商場不僅成為一個購物的場所，更是一個可逛可玩的文化地標。
辦公方面，則結合龍華打造超總基地的需求，對辦公產品進行定制。
這樣差異化的業態創新，能夠最大程度避免產品同質化，讓每一個華潤置地的綜合體都有新鮮感，爆發出輻射全城的影響力。
二、資源高度集中、相互成全，不斷提升項目的能量密度
華潤置地認為，綜合體各個業態之間，應該是相互助推的關系，每個業態都應該成為其他業態的頂級配套。辦公和住宅為商業提供客流，讓商業具備開業就能火的條件。教育、商業、公園為辦公和住宅提供生活便利和身份標簽，讓業主敢于投資。
因此，超核中心在做業態定位時，就明確了各個業態之間不能有短板，必須都要做到頂級。讓各個業態的依次落地，像三級火箭助推一樣，不斷推高項目能級。
三、長期運營服務，做片區發展的合伙人，和業主長期綁定
不管是自己開發，還是政府代建，華潤置地片區統籌綜合體中的各個業態，基本都是華潤自己運營。
一方面，華潤置地在多種業態的運營力，是項目成功的必要條件。
例如，在深圳灣項目中，華潤代建代運營的“春繭”體育館，獨立運營第一年就實現了盈利，加上配套的木棉花酒店收益，創下了國內體育場館營收之首。深圳人才公園，開園首個周末人流就突破12萬人次，被譽為深圳顏值最高公園和唯一的“五星級公園”，成為當之無愧的城市級地標。
另一方面，長期運營服務，以及商業業態的長期自持，也是對業主的一種承諾。這相當于和投資華潤項目的業主，站在了同一陣營，能大大提升項目規劃的兌現力，增強業主信心。
按照這三步來落地后，超核中心項目會成為華潤置地體系內，又一個有里程碑意義的重磅級作品。龍華北站板塊也將和深圳灣、大沖一樣，實現片區價值的一次大飛躍。深圳也將擁有一個政企合作的新標桿案例。
小結
在片區統籌模式的加持下，華潤置地目前在深圳的發展，可以說是形勢一片大好。
據明源君了解，華潤置地今年在深圳一個城市就將有12個項目在售，大概率會延續去年銷售面積、銷售額雙料冠軍的成績。
毫無疑問，今年又將是華潤置地的大年。
而華潤置地的成功，不過是因為回歸了房地產的本質。房地產的本質，不是土地投機和金融游戲，而是回應城市開發的需求，從專業服務中賺錢。這也是新的地產時代，惟一可行的經營思路。
從這個思路出發，房地產行業才可能常做常有、常做常新。
