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最近,鄭州要全面推廣現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息,不脛而走。

2022年,河南省省會鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當(dāng)年 9月,鄭州提出“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案。

全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售,被不少業(yè)內(nèi)人士視作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走出“泥潭”的希望。

鄭州CBD內(nèi)環(huán)?????圖/視覺中國鄭州CBD內(nèi)環(huán)     圖/視覺中國

事實(shí)上,最近推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的,不僅是鄭州一個城市。在河南,除了鄭州,開封也被定位現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

中國新聞周刊了解到,最近多個省份召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”。其中,四川、山東、安徽這三省還進(jìn)一步明確,支持有條件的城市因地制宜地開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士看來,推行現(xiàn)房銷售改革的號角已吹響。

徘徊中的市場

2023年春節(jié)前后,此前“冰凍”已久的房地產(chǎn)市場,在部分城市出現(xiàn)回暖的跡象。

“門店上周五剛新上一套房源,這幾天就有三波客戶看房,市場到了近幾個月最活躍的時(shí)候。”2月15日,北京海淀區(qū)一位房產(chǎn)中介向中國新聞周刊透露,最近北京二手房市場的帶看和成交量都在顯著提升。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2023年第7周,北京二手房成交3190套,環(huán)比漲幅為13.36%,同比上漲71.41%。

2月6日,貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱,節(jié)后首周(1月28日至2月5日)貝殼50城的二手房成交量比1月春節(jié)前(1月1至1月20日),日均提高了三成,帶看量和掛牌量也翻了一番還要多。

近期,多個二線城市全面解除限購、貸款利率大范圍下調(diào)到3.8%左右。在這樣政策的刺激下,春節(jié)過后,部分城市樓市回暖跡象明顯。

來自鄭州的林靖是一名房產(chǎn)中介銷售人員,他所在的中介,既從事二手房業(yè)務(wù),也做新房代銷業(yè)務(wù)。

“前幾年客戶一般是選定區(qū)域和板塊之后,新房和二手房一起看,但是從去年開始,客戶往往直接看二手房。”在林靖看來,避免遭遇樓盤爛尾成為不少客戶選擇二手房最核心的原因之一。

不論春節(jié)期間,還是現(xiàn)在,據(jù)林靖觀察,鄭州的房產(chǎn)市場確實(shí)在回暖。他說,“二手房帶看明顯增多,但新房市場感覺還沒恢復(fù),因?yàn)榇蠖鄶?shù)客戶依然非常擔(dān)心爛尾。”

與二手房市場回暖形成鮮明對比的是,不少城市的新房市場情況仍然不容樂觀。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2023年1月份,全國70個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比減少32%。

數(shù)據(jù)顯示,2022年,全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中,期房銷售面積同比下滑29.6%,而現(xiàn)房銷售面積同比降幅僅僅為2.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,2022年停工斷貸潮風(fēng)波后,關(guān)于期房的交易風(fēng)險(xiǎn)探討明顯增多,關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。

現(xiàn)房銷售,從鼓勵到試點(diǎn)

2023年1月,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型,有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。由此,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,推進(jìn)現(xiàn)房銷售的改革號角已經(jīng)吹響。

在此次試點(diǎn)之前,其實(shí)部分省份早已看到房產(chǎn)預(yù)售制帶來的弊端,開始逐步推出現(xiàn)房銷售制。

2020年3月,海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,明確新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月,海南再次發(fā)布相關(guān)通知,明確在2020年3月8日后,通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

值得注意的是,海南建立的現(xiàn)房銷售制度,涉及土地出讓和房屋銷售兩個領(lǐng)域。

經(jīng)過3年的改革,海南現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示,2020~2022年,海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

與現(xiàn)房銷售相對應(yīng)的,是商品房預(yù)售。早在1983年和1986年,深圳和上海分別試點(diǎn)了商品房預(yù)售制度。1994年,《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布,預(yù)售制成為我國商品房銷售的主要方式之一。

對于購房者而言,預(yù)售制存在包括房屋爛尾、貨不對板在內(nèi)的諸多隱患。伴隨前幾年房地產(chǎn)市場的高速狂奔,預(yù)售制多年積累的問題,在2022年集中爆發(fā)。

以此次推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的鄭州為例,2022年不少新建商品房,出現(xiàn)了停工等交付難題。

比如臨近鄭州大學(xué)的樓盤永威·金橋西棠,號稱鄭州“最高學(xué)歷樓盤”,有超過20%的業(yè)主享受鄭州市人才補(bǔ)貼,在2022年一度停工7個多月。

2022年9月,鄭州提出了“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案,集中力量處理大面積停工的樓盤。根據(jù)該文件披露,在河南省的努力下,鄭州成功爭取到國家開發(fā)銀行的一筆專項(xiàng)紓困資金,總規(guī)模為100億元。

此外,2022年7月份,互聯(lián)網(wǎng)曾經(jīng)流出200多份因樓盤停工導(dǎo)致的業(yè)主停貸告知書,這些告知書涉及河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶等多個省市。

嚴(yán)躍進(jìn)分析,此前各地對于現(xiàn)房銷售的改革,更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)。但是2023年包括河南、山東、四川和安徽的改革,跳出了鼓勵和自愿的范疇,上升為“試點(diǎn)”的概念,推動意愿更為明顯,也更具有示范效應(yīng),這意味著現(xiàn)房銷售模式改革正式開啟。

離成熟落地還有多遠(yuǎn)

值得注意的是,按照市場正常規(guī)律,期房將購房款提前支付給開發(fā)商,大大減輕了開發(fā)商的負(fù)擔(dān),而現(xiàn)房的認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)較小,所以一般情況下,期房售價(jià)低于現(xiàn)房。但讓人不解的是,目前全國現(xiàn)房的均價(jià)反而比期房便宜。

比如 2022年,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),全國現(xiàn)房的均價(jià)為 8326 元/平方米,期房的均價(jià)為10486 元/平方米,兩者價(jià)差 2100元/平方米。

“以鄭州為例,現(xiàn)在銷售的現(xiàn)房,都是在‘邊邊角角’賣不出去、沒人要的房子。”林靖分析。

“目前市面上的部分現(xiàn)房,其實(shí)屬于滯銷盤或尾盤,即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵,所以其房價(jià)會比較低。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說,部分綜合水平較差的現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場,這是需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來,現(xiàn)在市場上銷售的現(xiàn)房,主要分三種情況,一是一些樓盤賣得慢、賣不動,而工期在推進(jìn),慢慢就變成了現(xiàn)房,比如很多樓盤的尾盤或最后一期;二是前幾年地價(jià)較高,開發(fā)商不想降價(jià)出售,不得不以時(shí)間換空間,一套一套賣,“熬”成了現(xiàn)房;三是部分深耕本地的房企,資金鏈相對不緊張,項(xiàng)目不多,不愿意降價(jià),也變成了現(xiàn)房。

顯然,這樣的現(xiàn)房銷售并非市場想要的。

另外,現(xiàn)房銷售帶來房價(jià)上漲的擔(dān)憂,也一直存在。在房產(chǎn)預(yù)售制度下,開發(fā)商利用購房者的資金建房,實(shí)際上大大降低了自身的融資成本。

李宇嘉分析,現(xiàn)房銷售,房企的成本可能在一定程度上增加,如果土地成本依然高企,開發(fā)商融資成本持續(xù)走高,對于穩(wěn)定房價(jià)可能存在一定制約。他說,“‘高價(jià)’的現(xiàn)房房源,存在滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。”

在李宇嘉看來,地方要想更好推動現(xiàn)房銷售,可以在土地出讓環(huán)節(jié)適當(dāng)降低地價(jià),或者讓金融機(jī)構(gòu)給予現(xiàn)房項(xiàng)目相應(yīng)的融資和保障,只有做到這些,各地的現(xiàn)房銷售才不會充斥著各種“賣不掉”的房源,才能夠更健康地發(fā)展。

作者:趙越

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