在地產需求端繼續疲弱的背景下，業內對相關政策調整的敏感度不斷提升。
2月13日，海南省住房公積金管理局發布《海南省住房公積金個人住房貸款資產證券化管理辦法（征求意見稿）》（下稱《公積金貸款資產證券化管理辦法》）和《海南省住房公積金個人住房貼息貸款管理辦法（征求意見稿）》（下稱《貼息貸款管理辦法》），其中提到的關于公積金貸款的兩項創新融資方式引起廣泛關注。
盡管公積金貸款資產證券化、貼息貸款并非新鮮事物，海南省的相關計劃也已推進數月，但在當前環境下上述兩份文件的發布，依然吸引了不少眼球，不過，目前，兩份征求意見稿已經從官網撤下。
“可能怕職工認為當地住房公積金沒錢了，引起不必要的恐慌，就先撤下了。”有海南省住房公積金管理局工作人員對咨詢招標人員透露，撤下上述文件可能考慮到避免引起本地職工誤解，文件內容本身沒有太大問題，只是調整披露方式，相關工作還在推進當中。
最近一年多以來，中央和地方為刺激居民購房需求出臺政策逾千條，其中最受關注的是關乎居民購房負擔的房貸。據中指研究院統計，2022年以來，全國超200省市（縣）優化住房公積金貸款政策，優化方向包括提高個人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，本次海南省的創新舉措也為其他地區提供了參考借鑒。
除了公積金，在樓市銷售低迷且提前還貸趨勢持續的背景下，業內外對存量個人住房商業貸款利率調整也呼聲不斷，對此機構觀點仍存分歧。
海南公積金新政“一日游”，資產證券化重返江湖？
海南省住房公積金管理局在前述文件中表示，為了充分發揮住房公積金制度作用，保障繳存職工購買安居房“應貸盡貸”，確保自貿港安居房制度的落實，擬創新融資方式解決公積金貸款資金缺口問題，并保證公積金流動性安全。
《公積金貸款資產證券化管理辦法》指出，住房公積金貸款資產證券化是海南省住房公積金管理局作為發起機構，將個人住房貸款資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，用該資產所產生的現金支付資產支持證券收益的資金籌措使用的管理活動，其發行管理過程包括選聘機構、注冊額度、確定產品規模、組建資產池、配合開展盡職調查、產品報批、產品推介、產品發行、產品設立、報送發行情況等共計18個步驟。
根據《貼息貸款管理辦法》，貼息貸款是指海南省住房公積金管理局委托商業銀行及農村信用社利用受委托銀行自有資金，向同時符合住房公積金個人住房貸款及受委托銀行個人住房商業貸款條件的借款人發放的貸款。借款人按照公積金貸款利率支付利息，商業貸款利率高于公積金貸款利率產生的利息差額由公積金管理局補息。
事實上，公積金貸款資產證券化和貼息貸款并非新鮮事物，早在2015年~2016年，面對房地產市場持續高位運行、公積金流動性風險劇增的形勢，公積金貸款資產證券化就在上海、武漢、湖州等地掀起過一波“熱潮”，但隨后逐漸淡出。
當時率先啟動資產證券化的上海公積金管理中心表示，其通過資產證券化打通了住房公積金與資本市場之間的通道，有效盤活了貸款存量資產，滿足了廣大職工的貸款需求，保證了上海住房公積金政策的平穩性和可持續性，也為全國各地公積金中心拓寬資金來源，有效地進行流動性管理和資產負債管理提供了可借鑒的模式。
Choice數據顯示，當前存續的住房公積金ABS共有8只，其中有6只由上海市公積金管理中心發行，2只來自武漢市公積金中心，發行時間集中在2015年~2016年，發行金額在1億元至152億元不等。
隨著地產環境變化，上述創新的融資方式也逐漸回到地方政府“因城施策”的工具箱。以湖州為例，為更好支持低收入人群購房，該市住房公積金管理中心自去年10月起開始受理當年低收入公積金貸款家庭貼息申請工作。
海南此次公積金創新融資方式也已籌備許久。早在去年7月中旬，海南省住房公積金管理局已就公積金貸款資產證券化和貼息貸款業務面向全省發出調查問卷，并于當月月底展開專家討論會，當時上海、重慶、武漢、湖州、常州住房公積金管理中心，以及部分金融機構、監管部門等人士參與了討論。去年10月，海南省住房公積金管理局曾就資產證券化顧問服務進行招標。
不過，2月14日下午，記者在海南省住房公積金管理局官網已搜索不到上述兩份征求意見稿。當地12345政務服務熱線工作人員表示，該內容的確已被刪除，但刪除原因以及是否會重新發布尚不確定。
公開數據顯示，截至2021年末，海南公積金個人住房貸款率達91.14%，處在較高水平。陳文靜表示，當前海南公積金貸款資金缺口問題較為突出，此次創新融資方式有利于提高公積金使用效率、擴大公積金資金來源，保障繳存職工購買安居房需求。同期，貴州、重慶、浙江等地公積金個貸率也均超過90%，她認為，公積金貸款資金缺口問題值得關注。
刺激需求，房貸還有哪些“文章”可做？
此次海南公積金新政引起廣泛關注，與當前特殊的地產環境不無關系。經過2021年以來的行業調整，盡管地產需求端的政策從糾偏到激勵不斷加碼，居民購房需求和信心仍處于緩慢恢復階段，業內外對于增量支持政策的預期遲遲未降溫。
與尚未明顯好轉的房企銷售數據一致，今年1月企業貸款高增的同時，居民貸款增加2572億元，同比少增5858億元，其中代表居民按揭需求的中長期貸款增加2231億元，同比少增5193億元，仍是主要拖累項。
不少機構認為，此輪改善居民購房信心，房貸成本仍是關鍵。事實上，早在公積金貸款資產證券化和貼息貸款“重出江湖”之前，為了減輕居民購房壓力，中央和地方已經在公積金貸款上做了不少文章。
央行曾在去年9月宣布，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。另據中指研究院統計，2022年以來，全國超200省市（縣）優化住房公積金貸款政策，優化方向包括提高個人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。
國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022~2035年）》，明確提出將“健全住房公積金制度”。陳文靜表示，短期看，若海南省本次管理辦法可以順利落地執行，公積金個人住房貸款的相關舉措有望在更多地區推廣，更好地支持剛需和改善性住房需求。
相比公積金貸款，個人住房商業貸款在房貸中的比重更高。僅去年一年，中央和地方為刺激居民購房需求出臺的政策逾千條，其中優化限貸涉及173城240條。另外，隨著去年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）累計下調35個基點降至4.3%，且央行多次下調首套房貸利率下限，部分地方新增首套房貸利率已經進入“3時代”，但不同城市分化較為明顯，5年期以上LPR繼續降的預期仍在。
另一方面，新一輪“提前還貸潮掀起”，市場上對存量房貸利率調整的呼聲漸高。
海通證券(9.220, -0.02, -0.22%)宏觀首席分析師梁中華認為，當前我國居民資產端和負債端的利率出現了明顯倒掛，進而導致居民負債端主動降杠桿，資產端逐漸向安全資產轉移。考慮到緩解居民資產負債表壓力，他認為，存量房貸利率調降的條件已經成熟。
但也有觀點認為，居民資產負債表重新轉為擴張的可能性將主要由財政政策所驅動，而且經濟回暖的根本性驅動力(3.450, -0.01, -0.29%)在于改善居民收入預期，存量房貸利率下調必要性不大。
