來源：新京報
記者：張建 編輯：武新
業內人士表示，買賣雙方要在公平、公正、自愿的基礎上對意向金進行約定，不能出現霸王條款或者違反政策的條款。
近日，四川省眉山市的王明（化名）向新京報記者反映，2021年5月，他在眉山市某樓盤購買一套住房，交了5萬元意向金。后來因沒有辦下房貸，要求開發商退款，但一直未收到退款。
在新房購買過程中，經常會看到開發商向購房人收取意向金的情況。關于意向金是如何約定的？如果產生糾紛應該怎么處理呢？對此，業內人士表示，目前，法律法規并未禁止開發商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的基礎上進行約定。若是遇到涉及意向金的糾紛，雙方可以通過協商處理，還可以通過訴訟途徑解決糾紛。
現象：
房貸沒辦下來，購房人要求開發商退還5萬意向金未果
王明告訴新京報記者，2021年5月，他在眉山市某樓盤以貸款方式購買一套住房，并支付5萬元意向金。當時與開發商工作人員口頭約定，如果房貸未順利辦理成功，開發商方面則應如數退還5萬元意向金。后來，他申請的房貸沒有通過審批，開發商承諾退還這筆意向金，但后期又“變卦”了。開發商提出一個無理條件，如果他能夠找到下家，才會退還這筆意向金。“在這種情況下，開發商已經明顯違約，應當向我退還5萬元意向金。”
“事發后已與上述樓盤銷售人員交涉，但對方至今仍沒有退款。”王明如是說。
為了弄清開發商無法退款的原因及下一步處理辦法，新京報記者與該樓盤的開發商取得聯系，開發商相關工作人員回應稱：“目前不能回答此問題。”
此后，新京報記者又多次試圖與開發商相關負責人取得聯系，均未獲得回應。而王明向記者反饋稱：“開發商已經答應退款，但是要分批退還。目前，我還沒有收到任何退款。”
實際上，像王明這樣因開發商在售房過程中收取意向金而產生糾紛的情況并不鮮見。
河北省廊坊市霸州出現過類似的情況。2022年，有網友通過“陽光理政”平臺反映，“我到廊坊霸州榮盛溫泉城看房子，銷售人員讓我先交意向金，可以考慮一天，承諾不想要立馬退。第二天我找到他們要求退還意向金，可是一直未退。”隨后，河北省廊坊霸州市住房和城鄉建設局通過“陽光理政”平臺做出的回復稱，經核實，已完成退款。
在上述平臺上，記者還看到其他不退還意向金的案例。諸如有網友反映“河北邢臺市信都區龍門御府不退意向金”的問題，經調解，開發商已退款給投訴人。
此外，關于購房“意向金”的糾紛，一些地方法院已經作出過相關判決。2021年7月，浙江省湖州市人民政府網站曾發布了德清法院公開庭審的一起民事案件。三個月前，楊女士和丈夫一起到德清某房產公司的售樓部看房，兩人向銷售員小宋繳納款項2萬元，小宋當場制作了一份交款核對單交給楊女士。隨后，小宋通過微信聊天方式通知楊女士和丈夫盡快去簽署《商品房認購書》。此后，考慮到實際購房能力及周邊樓盤的對比分析，楊女士和家人商量后，決定放棄購買上述商品房。而該售樓部表示，這2萬元是楊女士繳納的定金，如果楊女士因自身原因放棄購買房屋，就應當適用定金罰則，房產公司將沒收定金。楊女士將房產公司告上了法庭。德清法院審理認為，雙方沒有簽訂定金合同，房產公司制作的交款核對單說明“交款內容”為“認籌金”，無法證明楊女士交納的款項為定金，因此法院不予支持。最終，德清法院判決房產公司歸還楊女士2萬元。
探討：
意向金交了還能退嗎？買賣雙方可依約退款
那么，開發商向購房人收取意向金合法嗎？購房人簽訂購房意向金協議，應注意哪些風險呢？若是遇到糾紛，該如何處理？
北京在明律師事務所楊在明律師表示，目前的法律法規并未禁止開發商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的情況下進行約定，不能出現霸王條款或者違反政策的條款。
“一般而言，購房意向金就是附條件的定金，是購買房產的意向，如果購房人有意購買房子時，會要求樓盤銷售人員鎖定房源，并支付一定金額的錢款。也有一些樓盤銷售人員為了進一步‘鎖住’客源、制約購房人而衍生出的一個抽象概念。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，如果買賣雙方沒有達成最終的購買協議，開發商要將意向金退還給購房人。
在房屋買賣交易中，購房人容易將“意向金”與“定金”“訂金”混淆，三者如何區分呢？對此，楊在明律師介紹，在購房過程中，如果買賣雙方沒有達成協議，開發商銷售人員通常會把購房意向金返還給購房人。有些開發商會與購房人約定，如果購房人超過一定期限沒有明確表示放棄購買房子，意向金會自動轉變成定金、訂金、預付款。此約定將對買賣雙方產生約束力，買賣雙方必須按約定履行相關義務，否則構成違約，違約方將承擔法律后果。另一種情形是，如果買方確定要購買意向房屋，意向金就會轉化為定金、訂金或預付款。
“目前的法律法規中并無意向金的提法，明確的只有定金和訂金，在簽訂協議過程中，一定要注意定金和訂金的區別。”楊在明律師指出，定金與訂金一字之差，定義卻完全不一樣。定金是一種擔保金，若買家不履行合同，無權要求返還定金，賣家不履行合同的，應雙倍返還定金。而訂金不具擔保性質，若買家不履行合同義務，并不表示其喪失了請求返還訂金的權力，若賣家不履行合同義務也不需雙倍返還訂金，當然，這不意味著合同違約方無需承擔違約責任。
此外，楊在明律師提醒，購房人在簽訂購房意向金協議前，要認真考察待售房屋各項情況，理性確認購買意向。由于購房意向金協議多為開發商預先制作的格式協議，因此購房人要仔細審核各項條款，確認協議中約定的是不具有定金性質的“意向金”。此外，協議還應明確約定意向金所指向的標的、意向金的有效期限、退還條件、退還比例，以及在何種條件下意向金將轉化為定金或預付款等。
“如果購房人遇到涉及意向金的糾紛，可以與開發商嘗試協商處理，要求對方按照最后的承諾或者協議約定退款。如果雙方無法協商一致，購房人可以先去當地政府主管部門進行投訴或者舉報，也可以通過訴訟途徑解決糾紛。”楊在明律師說。
