對物業服務不滿意，就可以拒繳物業費嗎？物業服務有瑕疵，業主有權要求物業管理費“降價打折”嗎？近日，思明區人民法院審理了一系列這樣的物業糾紛。同一個小區的部分業主拒繳物業費，他們想通過這樣的方式來表達對物業公司的不滿。結果，這幾十戶拒繳物業費的業主被物業公司告上法庭。
讓我們來看看，法院是怎么判的。
1對簿公堂 拒繳物業費，數十戶業主被起訴
近日，思明區某小區業主葉先生因拒繳物業費被物業公司告上法庭。據物業公司起訴稱，葉先生未繳交十年來的物業管理費13534.1元、公共維修金5118.22元及公攤水費和電費，合計2萬多元。因此，物業訴求法院判令葉先生支付上述費用，并支付逾期付款違約金。
除了葉先生外，近期該小區還有數十位業主同時因拒繳物業費，被物業公司告上法庭。據悉，發生物業糾紛的這個小區是一個安置房小區，政府在物業費方面對原住戶有一定補貼，物業費定價較低。這家起訴的物業公司已為該小區提供物業服務10余年。
近年來，隨著物業管理成本的提高、居民對物業服務水平的要求提升，雙方間的矛盾也越來越大。因此，一部分業主通過拒繳物業費的方式來表達對物業公司的不滿。
2焦點爭議 對物業服務不滿意，能拒繳物業費嗎？
物業公司認為，公司已經提供了符合雙方物業服務合同約定標準的服務，在最近的星級評定中，公司的服務質量等級達到二星級，是服務較好的物業公司。業主接受物業服務，理應要支付物業費，希望法院判令業主按照合同繳納物業費。
對此，被起訴的業主們認為，小區綠化不行、環境衛生差也就算了，水電公攤計算混亂，公共收益也沒公開，公共設施維修還不及時。另外，值班人員上班打瞌睡，安保也不到位，經常有外來流動攤販在小區無序經營，物業都沒有盡到保障業主安全的責任。不僅如此，物業居然私拉電線侵占公共用電，消防通道也長期被占據，存在公共安全隱患。希望物業公司在一定期限內整改，否則業主有權終止合同。
3法院判決 物業服務有瑕疵，業主有權要求“減價”
法院審理認為，物業公司自2011年4月起為該小區提供物業服務至今，業主接受物業服務，應依約支付相應的物業管理費。但是，根據葉先生等業主的舉證情況及物業公司的質證意見，可以認定物業公司為小區所提供的物業服務存在瑕疵，未達到物業服務合同約定的物業管理服務質量。根據《中華人民共和國民法典》相關規定，物業公司瑕疵履行的，業主有權合理選擇要求對方承擔減少價款或者報酬等違約責任。
思明法院綜合物業公司履行行為的瑕疵情況、持續時間、過錯程度等因素，酌定業主按照合同約定標準的90%支付物業管理費。
據悉，根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。因此，物業管理費的追繳應在訴訟時效內，超過訴訟時效的不予支持。不過，房屋公共維修金的收取涉及全體業主權益，不適用訴訟時效的相關規定。
該案一審宣判后，物業公司不服提起上訴。最終，廈門中院審理后駁回上訴、維持一審原判。
現象調查
涉訴物業企業存在“三大問題”
近日，導報記者從思明區法院獲悉，2019年1月以來，思明法院共受理物業服務合同糾紛案件4000多件，年均收案數超千件，呈高位運行態勢。思明法院在審理該類案件中，認為涉訴物業企業存在三個突出問題。
一是物業服務企業存在履行瑕疵。
二是物業服務企業存在侵權行為。具體表現包括：部分物業公司存在未經業主同意進行經營活動，共有部分經營收入未依法向業主返還；物業公司賬目管理混亂、繳存情況不透明，侵害業主的知情權利；物業公司未盡管理、監管和維護義務等。
三是物業服務企業存在溝通短板。物業公司不能將矛盾糾紛消化在前端，導致與業主沖突升級，業主采取不理性行為，不利于和諧文明小區建設。部分物業公司長期怠于行使權利導致物業服務費收取不到位。在催討物業費時手段單一，過于依賴訴訟，甚至未經催討、也未溝通就直接訴至法院，不僅增加訴訟成本，部分主張甚至因超過訴訟時效或其他原因而未獲支持。另外，因業主需求和物業公司供給的不匹配，往往會導致業主采取拒交物業費的不理性行為，最終訴諸法院。
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不滿物業漲價，業主狀告物業
此前，廈門中院也曾審理過一起物業費糾紛。在這場糾紛中，業主狀告物業“多收物業費”。最終，這一場官司以物業勝訴告終。
判決書顯示，此前海滄區某小區業主謝先生以物業公司違規多收取其物業費為由，將物業公司告上法院。
原告訴稱，被告從當年3月起，擅自將物業費從每平方米1.2元上調至1.9元，僅經過發改局備案，未進行合同變更，收費不合法，應當退回4個月來多收取的389.2元。
被告物業則辯稱，調整經過“雙過半”調查，并到發改局備案，調價合法有效。
此案歷經兩審。最終，廈門中院終審判物業公司勝訴。判決認為，物業公司調整后的收費經過有關行政機關備案通過，調整后的物業收費標準亦經過公告，其調價行為應認定合法。法律并未對調價前的事前公示程序作出明確規定。雖然物業公司提交的公示照片不能直接反映調價行為經過征詢業主的程序，但相關機關審核后出具了備案證明，同時還將備案證明在小區進行了公示，足以表明有關事項已取得雙過半業主的同意。而且，現大多數業主均按調價后的標準來繳納物業費。
因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。
律師說法
業主不繳物業費，物業能停水斷電嗎？
福建典格律師事務所林毅彬律師：《民法典》第九百四十四條第一款明確規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。不過，根據《民法典》第九百四十四條第二款的規定，物業公司催交物業費，應當采取“催告+提起訴訟或申請仲裁”的方式。對違反約定逾期不支付物業費的，物業公司可以催告其在合理期限內支付。如果合理期限屆滿業主仍不支付，物業公司可以依法提起訴訟或者申請仲裁。《民法典》第九百四十四條第三款明確規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。物業公司采取停止供電、供水等方式催交物業費，違反了《民法典》的相關規定，如果因此給業主造成損失，將面臨承擔賠償損失等法律責任。
導報記者 陳捷 吳舒遠 通訊員 思法/文 楊希/漫畫
