因?yàn)榉孔訌墓诺浇穸际欠浅Ｖ匾呢?cái)產(chǎn)，必須有一個(gè)信用極高的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，才能確保交易，定分止?fàn)帯＝裉欤蠹叶贾蕾I(mǎi)了房子，光搬進(jìn)去住還不行，還得到房管局辦理登記，取得產(chǎn)權(quán)證后，才能真正放心。那辦了房產(chǎn)證，就一定能證明房子是你的嗎？
首先，因?yàn)槲覀兲?hào)稱(chēng)法律科普，所以我們還是先講個(gè)法律概念——物權(quán)登記。什么叫物權(quán)登記？不動(dòng)產(chǎn)交易登記就是其中一種，而且因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)和抵押是我國(guó)最常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)交易登記。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)是物，關(guān)于房屋的登記就是物權(quán)登記（之一種）。而我們前面說(shuō)過(guò)了，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)通常價(jià)值較大，所以需要一個(gè)大家都能看到的登記，大家才能放心交易。其實(shí)房產(chǎn)證不是外來(lái)物，中國(guó)有史明確的記載，至少在北宋年間就要求田地轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毜秸彛灰撞拍馨l(fā)生效力。
其次，房產(chǎn)取得登記后，就一定能證明房子是你的嗎？這個(gè)問(wèn)題的答案是——大概率能證明。為什么說(shuō)大概率能證明。因?yàn)槲餀?quán)登記有著法定的公示、公信力，法律明確規(guī)定了，物權(quán)登記上的記載是能推定權(quán)利人的，你可以相信物權(quán)登記記載。什么意思呢？比如，張三準(zhǔn)備把房子賣(mài)給你，除了看房子外，你還得看房產(chǎn)證，只要房產(chǎn)證上寫(xiě)明的產(chǎn)權(quán)人是張三，甭管其他，你就相信物權(quán)登記是不得錯(cuò)的，你就買(mǎi)吧，房子就是張三的。所以，我們說(shuō)大概率能證明。
再次，為什么不能是絕對(duì)證明，而是大概率呢？請(qǐng)注意，我們前面所舉的例子，對(duì)于準(zhǔn)備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，他絕對(duì)信任房產(chǎn)證（物權(quán)登記）是不得錯(cuò)的。因?yàn)闇?zhǔn)備買(mǎi)房子的人和張三是交易關(guān)系 ，法律確定物權(quán)登記的公示公信，就是為了保護(hù)交易，所以在交易中，你對(duì)房產(chǎn)證的信任法律是肯定會(huì)保護(hù)的。那不在交易中呢？比如，張三登記的房子其實(shí)是我出資買(mǎi)的，只是當(dāng)時(shí)基于某種原因，我不想買(mǎi)在自己的名下，我就和張三簽了代持協(xié)議，讓張三代替我持有房產(chǎn)權(quán)，在我需要時(shí)在過(guò)戶(hù)到我的名下。我和張三之間不是交易關(guān)系，是一種委托關(guān)系，在這里，張三就不能拿著產(chǎn)權(quán)證對(duì)著你說(shuō)，房產(chǎn)證登記在我的名下，這房子是我張三的，不是你的。在這里，物權(quán)登記就沒(méi)有公示公信力了。你可以不用管房產(chǎn)登記，當(dāng)然，你也不能直接說(shuō)你是房子的所有權(quán)人，你要出售房子，你還是得先把房產(chǎn)證辦到你名下，才能過(guò)戶(hù)給別人。怎么過(guò)戶(hù)到你名下呢？首先，盡量協(xié)商嘛！其次，協(xié)商不成，拿著代持協(xié)議、當(dāng)時(shí)出資的證明到法院打官司，訴訟請(qǐng)求就是要求把房屋登記在你的名下。
所以，大家看出來(lái)了，房產(chǎn)證是值得信任的。而因?yàn)榉慨a(chǎn)證是值得信任的，所以你的資產(chǎn)代持是有風(fēng)險(xiǎn)的，代持的風(fēng)險(xiǎn)在于，名義上的所有人（張三）如果把房子賣(mài)或抵押給別人，因?yàn)閯e人相信房產(chǎn)登記是不得錯(cuò)的，那別人的權(quán)利是受保護(hù)的，你做為真正的所有人，你不能說(shuō)買(mǎi)賣(mài)和抵押未經(jīng)你的同意無(wú)效。張三把房子處置的行為是有效的，你的損失咋辦？你只能找張三賠，張三賠不起咋辦？你自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)吧。沒(méi)辦法，成年人的選擇總要付出代價(jià)。
