租房已成為當前新市民、青年人等群體解決住房問題的主要途徑。
據測算，2024年國內租賃市場規模將達到3.1萬億。尤其在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問題更為突出，比如北京、上海、廣州、深圳等城市的租房人口占常住人口比例達40%以上。
當住房租賃市場發展變得更迅速，成為房地產市場的重要組成部分時，違約漲租、“黑中介”等行業亂象時有發生，具有強制性和約束力的住房租賃地方立法亟待落地。作為租賃住房行業的首部地方性條例，《北京市住房租賃條例》如今已施行了5個月整。
如今，同為人口凈流入的一線城市上海也將正式實施租賃住房條例，進一步規范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。
2022年11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（下稱“《條例》”），定于2023年2月1日起實施。
《條例》共包括總則、出租與承租、住房租賃經營、保障性租賃住房、服務與監督、法律責任、附則等7個章節，通過立法明確了禁止“將住房用于群租”，加大對“二房東”監管力度，促進租賃雙方建立穩定的租賃關系，從公共安全和秩序方面規范租賃行為和完善管理制度。
具體來看，《條例》首先明確要禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋用于出租；同時要平衡租賃雙方權利義務，要求出租人不得強迫變更、解除住房租賃合同，不得提前收回租賃住房；承租人不得擅自改變房屋用途、結構或者實施違法搭建行為等。
在整治群租行為時，上海也將繼續加大住房供給力度。條例中明確提到，將在高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等集中供應保障性租賃住房。
上海還將繼續挖掘存量，商業辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關規定改建為保障性租賃住房。
為保證租房人群的權益，《條例》還明確提到，承租人按照有關規定，依法享受基本公共服務和便利。如承租人辦理居住登記、落戶、子女入學、公積金提取等需要提交住房租賃合同的公共服務事項，已經完成住房租賃登記備案的，可免于提交住房租賃合同。
要營造規范有序的市場秩序，還需重點聚焦市場主體監管。《條例》指出，要加大對個人“二房東”監管力度，如個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動，當依法辦理市場主體登記。
此次《條例》中還首次提出“住房租賃交易資金監管專用賬戶”。如果“二房東”企業未按規定開立交易資金監管專用賬戶，最高將被處罰款20萬元。這意味著，上海從立法層面對租賃市場可能出現的“租金貸”亂象加強了監管。
不僅如此，對企業和從業人員也要加強管理；規范房源信息發布；以及要實行資金監管，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務，要求開立資金監管專用賬戶，通過住房租賃平臺向社會公示，按規定將相關資金存入專用賬戶。
住房保障方面，《條例》明確，上海將按照政府引導、市場運作原則，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用。
事實上，為緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題，近年來國家一直在大力推動發展保障性租賃住房。
在上海，保障性租賃住房體系正得到不斷完善。1月29日，上海再補充，要實施人才安居工程，加大保障性租賃住房建設籌措力度，加快構建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系，支持企業利用存量土地建設宿舍型保障性租賃住房。
整體來看，《條例》的正式實施，體現出政府主管部門對租房市場管理將更深入、細分和精準，也意味著上海住房租賃市場將向機構化、專業化邁進。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向界面新聞表示，《條例》也表明上海落實租購并舉的發展方向，培育和發展住房租賃市場，加快形成多主體供應、多渠道保障、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃體系。
從春節期間市場需求熱度反饋來看，低價位租賃需求在上海上升顯著。根據安居客監測數據顯示，上海1000元/月/套以下的需求占比較去年春節期間上升2.9%，租房需求主要集中于浦東區和閔行區，占比分別達到26%、11.1%。
業內人士認為，伴隨著經濟穩步復蘇、就業形勢恢復，以及租客對收入預期增長的信心修復，上海的租賃市場整體供需有望回升。
長期來看，隨著新型城鎮化的推進，國內流動人口規模繼續擴大，核心一二線城市租房比例進一步提高，住房租賃需求也將迎來新的增長空間。
因此，可以預料到的是，繼北京和上海之后，全國其他熱點城市或將以此為模板，陸續出臺住房租賃相關地方性行政法規，進一步規范行業發展。
