作者 | 曹安潯、周智宇
仿佛昔日重現(xiàn)，房地產(chǎn)的主管部門(mén)住建部在前段時(shí)間金融部門(mén)大力支持房地產(chǎn)之后，終于也出手了。
1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹罕見(jiàn)喊話(huà)大力支持購(gòu)買(mǎi)首套房，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。要知道，住建部可是過(guò)去幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的部門(mén)之一。
同一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文支持首套房購(gòu)買(mǎi)，部分房?jī)r(jià)下跌的城市可下調(diào)或取消首套房貸利率下限。
緊接著，1月7日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，鼓勵(lì)住房、汽車(chē)等大宗商品消費(fèi)。
這些積極的、連續(xù)的表態(tài)和政策，都指向了刺激購(gòu)房需求，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。
雖然去年底開(kāi)始，金融十六條、三支箭、“內(nèi)保外貸”等政策出臺(tái)，以空前力度支持房企融資，但“授人以魚(yú)不如授人以漁”，真正讓房企走出困境還得靠銷(xiāo)售端的改善。
而目前，“不管是住房需求，還是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，比過(guò)往任何時(shí)候都疲弱。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.3%，商品房銷(xiāo)售額同比下降26.6%，仍在探底。
出臺(tái)具體政策、刺激消費(fèi)已迫在眉睫。據(jù)統(tǒng)計(jì)局，截至2022年11月底，70個(gè)大中城市中，符合要求、可下調(diào)首套房貸款利率下限的城市較9月末新增15個(gè)至38個(gè)。
有關(guān)部門(mén)也意識(shí)到了緊迫性，提前拿出政策工具。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年的房地產(chǎn)政策在1月份就密集出了，這非常罕見(jiàn)，去年是2月底才開(kāi)始。
作為房地產(chǎn)調(diào)控最重要的手段之一，三部門(mén)對(duì)首套房貸利率和首付比的“松口”意味著政府已經(jīng)拿出了壓箱底的家伙，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)了。
這不禁讓人想起了2015－2016年的樓市大爆發(fā)，也是刺激了首套房消費(fèi)，甚至讓二套變首套，出現(xiàn)了首套房首付兩成、利率八五折、八折的現(xiàn)象。據(jù)融360數(shù)據(jù)，2016年4月時(shí)，北京地區(qū)首套房貸利率平均折扣低至8.56折，利率低至4.20%。
這早有預(yù)兆，最近一年，房貸利率一路下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年12月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均首套房貸利率為4.09%，同比下降155個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低，其中已有19城平均首套房貸利率降至4%以下；二套房貸利率平均為4.91%，同比下降100個(gè)基點(diǎn)。
如今，樓市再迎首套房大利好，嚴(yán)躍進(jìn)表示，首套房貸利率八折、八五折再現(xiàn)江湖的可能性非常大。
中信證券表示，當(dāng)前5年期以上LPR為4.3%，如果不加點(diǎn)，符合條件的城市首套房貸利率有望低至3.7%，這等同于打了85折。
這意味著，首套房購(gòu)房成本將進(jìn)一步下降，剛需購(gòu)房者可以用更少的錢(qián)買(mǎi)到心儀的住房，同時(shí)提振市場(chǎng)信心，最終提高首套房購(gòu)買(mǎi)意愿。
以首套房為突破口，從而刺激樓市整體回暖。中信證券指出，隨著各地逐漸落實(shí)新的首套房貸利率要求，銷(xiāo)售端將加快企穩(wěn)，隨后房企拿地、開(kāi)工指標(biāo)改善，預(yù)計(jì)2023年全年房地產(chǎn)投資有望逐季修復(fù)，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積有望實(shí)現(xiàn)小幅同比正增長(zhǎng)。
和2015年也很像的是，首套房首付降至20%將更常見(jiàn)。克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，對(duì)于首套房首付比，非限購(gòu)城市有望最低降至20%，去年以來(lái)，東莞、菏澤、長(zhǎng)治等地已有此現(xiàn)象。
二套房首付比也可能下降。克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，三四線(xiàn)和壓力二線(xiàn)城市將落地最低30%的二套房首付比，京滬深杭蓉等重點(diǎn)城市也有下調(diào)的可能。
也許正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所言：“悲觀是一種情緒，而樂(lè)觀卻是一種思路”，雖然疫情放開(kāi)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成了短期影響，但假以時(shí)日社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一定會(huì)恢復(fù)。
而隨著政策利好不斷出臺(tái)，在政府、銀行、開(kāi)發(fā)商等多方努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將走出寒冬，迎來(lái)春天。
只是無(wú)論如何，2015年、2016年的大爆發(fā)不會(huì)重演了，烈火烹油的地產(chǎn)江湖已遠(yuǎn)，行業(yè)深度調(diào)整后，未來(lái)將是長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的新時(shí)代。
