作者：孫夢凡
時光更迭，新舊年交替之際，地產大佬相繼發聲展望未來。
近日來，碧桂園、中國恒大、華潤置地、中國金茂、中海集團、綠地集團、新城控股等多家房企掌舵者，均通過新年致辭的方式，總結2022年的工作、并對2023年行業及企業發展做出展望。
“對房地產行業來說，考驗在2022年來得有些猛。行業規模收縮、開發投資20年來首次負增長、房企出險不斷......這是一個‘前所未有、行業內外、全局洗牌’的年代。”
“全面總結和反思過去30年以來、特別是應對此次行業危機的經驗和教訓......積極探索房地產新發展模式，著力發展以改善型住房為主的民生地產。”
“當前相關利好正在陸續出臺，但市場全面復蘇尚需時日。2023年依舊會是艱苦卓絕，機遇與困難并存的一年。唯有齊心協力......方能蓄積可持續發展的勢能，擁抱更可期的未來。”
一眾地產大佬不諱言過去一年的挑戰，不過對未來仍有希望。在12月召開的中央經濟工作會議上，“房地產仍是國民經濟支柱產業”等說法被提及，隨著地產利好政策陸續出臺，房地產行業仍將是國民經濟增長的重要內生動力，房住不炒、保民生也依然是行業發展主基調。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地產行業經歷了前所未有的縮表周期。
中指研究院數據顯示，2022年我國新房、二手房價格年度累計均下跌，新房價格為時隔7年后的首次下跌，二手房連續下跌8個月，新房連續下跌6個月，七成城市累計下跌。
商品房銷售也尤為慘淡。去年重點100城銷售面積同比降幅近四成，絕對規模降至2015年以來同期最低水平。12月，重點100城成交面積小幅回升，環比增長6.0%，但同比降幅擴大至超三成，降幅有所擴大，政策疊加尚未扭轉需求端低迷態勢。
與此同時，雖有多重融資利好政策出臺，房企融資的寒意依然未退。據中指研究院監測，2022年1月份至11月份，房地產企業非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。百強房企中，有約40家發生債務違約。
回望這一年，諸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集團董事局主席李華在1月1日發布的新年致辭中稱，過去的2022年，是中國房地產行業極其艱辛的一年，眾多同行遭遇前所未有的挑戰，在至暗中艱難求索。同時，2022年也是行業加速尋找破局之道、重塑信心的關鍵一年。
上坤集團董事長朱靜在新年致辭中表示，對于房地產行業來說，考驗在2022年來得有些猛。行業規模收縮、開發投資20年來首次負增長、房企出險不斷......這是一個“前所未有、行業內外、全局洗牌”的年代，但這也是一個“危機中育新機、變局中開新局”的新時代。
華潤置地董事會主席李欣在新年獻詞中提到，2022年房地產行業由“速度與規模至上”走向“穩健與質量至上”，趨勢轉折、市場收縮、格局重塑。
五礦地產董事長何劍波表示，受疫情持續沖擊、經濟不斷下滑、行業深度調整、市場信心不足等疊加因素影響，房企面臨的困難和挑戰前所未有。
積極保交樓、開拓融資渠道，成為大多數房企去年的工作重點。
碧桂園集團總裁莫斌在新年致辭中稱，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，其中前三季度交付約占全國同期交付量20%，相當于全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。同時，集團融資渠道保持暢通，并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。
恒大集團董事局主席許家印在近日公司內部信中稱，2022年恒大地產732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套。“2023年是恒大履行企業主體責任、千方百計保交樓的關鍵年，只要全體恒大人齊心協力......一定能完成保交樓任務，償還各種債務、化解風險。”
李欣稱，2022年華潤置地成功發行10年期石家莊萬象城資產支持專項計劃，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金正式掛牌上市，成為首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT；搭建綠色金融框架，全年獲取ESG貸款近200億港元。
市場全面復蘇尚需時日
如今房企面臨的艱難處境，一方面來自融資，一方面源于銷售。
為拓展房企對外融資渠道，監管已全方位出臺政策。中指研究院稱，從近期的政策組合可看出，資金投放對象從“項目—房企—行業”三個層次形成了遞進關系，在解決保交付項目、房企流動性緊張問題后，開始大力解決行業的兩個根本性問題：資產負債比例不合理、風險資產重組問題。
信貸資金是房企最主要的融資構成，也是本輪投放規模最大、涉及主體最多的融資類型。自從“金融支持16條”發布實施以來，據不完全統計，近期有120多家房地產企業獲得銀行授信，60余家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。
在發債融資方面，隨著增信政策一再優化，民企發債融資快速落地，目前已有越來越多的房企遞交發行計劃，增信方式也由中債增的獨家支持擴展到“央地合作”，幫助更多民企加入到發債融資行列中。 股權融資信號發出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增發計劃。
在銷售需求端，多地購房限制性政策正在逐漸放開。繼11月杭州、成都、西安等城市優化購房政策，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊伍后，佛山、東莞也全面放開限購。1月3日，河南官方直言要取消或調整限制住房需求釋放的限制性政策。
對這一系列政策暖風，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑戰。
“當前相關利好正在陸續出臺，但市場全面復蘇尚需時日。2023年依舊會是艱苦卓絕，機遇與困難并存的一年。唯有齊心協力，發揚進取精神，鍛造高效有活力的組織隊伍，優化經營能力，提升財務安全意識，方能蓄積可持續發展的勢能，擁抱更可期的未來。”李華表示。
李華指出，2023年卓越集團將圍繞四大方面展開，進一步深耕大灣區主場，夯實住宅開發、城市更新、商業運營、商辦運營、酒店運營、商企物業管理等業務的市場地位；同時更加有重點有策略地布局長三角，聚焦城市更新業務，并堅定履行社會責任，增強隊伍活力。
朱靜表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行業發展主基調，房地產行業也依然是中國經濟增長的最大內生動力。同時，行業發展在短期內將繼續面臨各種難與坎：整體的經濟面較為脆弱，信心恢復仍需要一段時間；房企資金流動性問題有待更精準的政策措施來紓解；購房客戶“買漲不買跌”的心態會持續觀望；地產行業供應鏈的信用體系重構需要更長的時間。
在上述行業環境下，上坤將加速業務重構和轉型升級，加大對“共建管理”新賽道的探索，形成“地產開發+共建管理”雙輪驅動的發展模式，逐步落地已經相對成熟的政府代建、資本代建和商業代建項目，促進企業從“大開發”向“大服務”轉變。
路勁集團主席單偉彪表示，行業短期內仍然面臨困難局面，2022年全國商品房銷售額告別過去七年的連續增長，未來市場規模可能會在13萬億基礎上合理性回落，路勁必須做好準備，應對“規模負增長”伴隨而來的新問題。在美元債對民營房企幾乎“剎車”的一、兩年之內，也會采取靈活手段，適當調整發展速度，并視未來市場變化做出及時反應。
莫斌提出，碧桂園將全面總結和反思過去30年以來、特別是應對此次行業危機的經驗和教訓，堅持以客戶為中心，以市場為導向，加強組織和人才建設，探索房地產新發展模式，著力發展以改善型住房為主的民生地產。同時，全面提升產品和服務質量，全力參與保障性住房等代管代建，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度做出貢獻。
李欣表示，華潤置地將推動代建代運營、長租、產業地產等新興業務發展，探索城市運營管理生意模式；打贏打好“庫存去化”攻堅戰，積極、審慎、高效推進收并購；打造職能集約共享平臺，加強城市公司全價值鏈組織能力建設，以組織能力的確定性應對市場的不確定性，堅決完成全年業績目標。
