基本案情
2022年3月16日，陳女士經房產中介介紹，與房東杜先生簽訂了房屋租賃合同，租賃本市楊浦區的一處住宅。雙方約定租期自2022年4月1日至2023年3月31日，月租金9300元，付三押一。合同簽訂后，陳女士向杜先生支付租金及押金共計37200元。
4月1日，上海受新冠肺炎疫情影響已逐步實施封控措施，陳女士身在杭州，無法前往上海進行房屋交接。4月初，陳女士仍無法來滬，杜先生則在浦東被實施封控管理。因無法實際入住，陳女士于4月12日要求解除房屋租賃合同，并希望杜先生退還4月12日至6月30日的租金和押金。杜先生當天退還了4月12日至6月30日的租金24490元，但拒絕退還押金9300元。雙方就退還押金問題協商無果后，陳女士于5月18日向上海市楊浦區人民法院提起訴訟。
陳女士訴稱，其因新冠疫情原因無法入住房屋，考慮到杜先生也有損失，其愿意承擔4月1日至11日的租金，但要求杜先生退還押金9300元。
杜先生則認為，陳女士無權單方面解除合同。合同簽訂后房屋即為適租狀態，因為陳女士在外地無法來交接，導致其無法入住，期間房屋空置所帶來的損失不應當由杜先生一人負擔。其已經作出讓步退還了租金，不同意再退還押金。
法院審理
案件受理后，為妥善化解矛盾，法官助理第一時間與雙方當事人進行了聯系溝通，考慮到當事人身處滬浙兩地，在征詢雙方意見后，法庭決定啟用線上“微法庭”審理。
審理中，法官在全面掌握雙方爭議焦點的基礎上，向當事人釋明法律關系，積極引導調解，最終使雙方利益訴求逐步接近。通過近一個小時的“微法庭”調解，雙方最終達成一致調解意見，確認房屋租賃合同于4月12日解除，杜先生退還一半押金4650元。調解協議簽訂后，杜先生立即向陳女士進行了轉款，當場履行完畢。
01
因疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，是否可以要求解除合同？
法院認為，疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規定的不可抗力。所謂不可抗力，指的是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現的，當事人可以根據《民法典》第五百六十三條第一款第一項的規定主張解除合同。
本案中，雙方簽訂了為期一年的租賃合同，但陳女士由于受上海疫情封控措施影響無法來滬入住承租的房屋，且封控措施已持續了較長時期，客觀上導致其無法實現占有、使用房屋的合同目的，故可以要求解除房屋租賃合同。
需要提醒的是，疫情以及疫情防控措施是否導致合同目的無法實現，需要根據疫情發生時間、發展期間、嚴重程度、地域范圍等對合同履行的實際影響進行綜合考量，還需要綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的因果關系，因此需根據個案情況進行具體分析。
02
合同解除后，受不可抗力影響未依約履行的一方是否需要承擔違約責任？
法院認為，當事人一方因疫情或者疫情防控措施等不可抗力因素致使合同不能履行的，可以根據《民法典》第五百九十條第一款的規定主張免責或者部分免責。需要特別提醒的是，合同當事人受到疫情影響不能履約時，應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助等義務。因受疫情影響發生履約障礙的一方當事人，應及時通知對方當事人，并在合理期限內提供證明；對方當事人也應及時采取必要措施，防止損失的擴大。
03
合同解除后損失如何承擔？
因疫情以及疫情防控措施引發的不可抗力導致合同解除后，對當事人造成利益損失的，應根據“共擔風險、利益平衡”的原則，由雙方合理分擔。
本案中，合同解除客觀上造成了杜先生房屋空置的損失。對此，法院積極引導雙方協商調解，最終陳女士作出讓步，杜先生只需退還一半押金，剩余押金作為對杜先生損失的補償，杜先生也予認可，體現出雙方互諒互讓、共擔風險、共克時艱。法院對調解協議予以準許。
因新冠疫情導致合同無法按約履行的情形大量存在，合同糾紛量大面廣，涉及到生產生活的方方面面，是疫情期間人民群眾和市場主體最為關注的法律問題之一。針對此類案件，楊浦法院將堅持“以調促穩、情理并重”的原則，充分考慮雙方利益訴求，統籌協調各方利益，依法做好釋明工作，積極引導各方達成調解協議，實質化解矛盾糾紛。
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《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
承辦法官：龔立瓊
法官助理：史晨璐
宣傳文稿：邵陽
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