多地鼓勵將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。（IC photo/圖）
2022年下半年以來，多地出臺商品房收購舉措，收購主體多為地方國有企業(yè)。
7月1日，河南鄭地住房租賃有限公司(下稱鄭地租賃)發(fā)布招標公告，計劃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓。8月30日，濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營管理有限公司（下稱濟南城發(fā)集團）公開收購3000套商品房作為租賃儲備。10月，蘇州發(fā)布收購計劃。
此外，浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先后發(fā)布政策，鼓勵將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。
事實上，自2021年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，各地就開始加速擴大保障性租賃住房供給。住建部提出，“十四五”期間全國40個重點城市計劃新增650 萬套（間）保障性租賃住房。其中，超過一半指標在2021年、2022年完成，兩年需籌建330萬套（間）。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向南方周末記者分析，以往政府籌集保障性住房房源主要是新增建設(shè)，現(xiàn)在大多數(shù)城市房地產(chǎn)庫存大、開發(fā)商資金鏈緊張，政府通過國資平臺直接將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，在履行政府職能的同時又消化了房地產(chǎn)庫存。
收購的錢從哪來？哪些房源能入選？在執(zhí)行過程中，各地根據(jù)自身情況，推出了不同的收購模式。
用于保障性住房
作為全國率先開展商品房收購的城市，鄭州和濟南都進行了公開招投標，通過評分和競價篩選標的。
9月1日，鄭地租賃公布了第一批存量房源收購候選人名單，22個開發(fā)商的21個樓盤項目入選，大部分為河南本地民營房企。
張軍友所在公司有兩個項目中標。他在鄭州房地產(chǎn)業(yè)工作了15年，現(xiàn)任一家本地民營房企區(qū)域公司的營銷負責(zé)人，此次公司中標的兩個項目都在他負責(zé)的區(qū)域內(nèi)。
“公開招標，公開報名，詳盡的打分體系，符合流程的投標、公示等等，至少面上看起來還是很科學(xué)的。”張軍友對南方周末記者說。
鄭地租賃在招標公告中要求，所購房源需位于鄭州市主城區(qū)四環(huán)線內(nèi)，布局合理、配套完善、手續(xù)齊全、保障品質(zhì)，并且“房源項目需為整棟未售，可實現(xiàn)封閉管理，整院優(yōu)先”。
投標后，張軍友所在的公司收到一份161頁的招標文件，詳細列明評標辦法。按照這一辦法，投標項目先按照配套設(shè)施、項目品質(zhì)等進行評審，評分細則包括公交站與項目位置的距離4分、容積率3分、項目進度15分等。
項目評審滿分100分，80分以上合格。合格項目再進行競價，在不高于招標控制價的范圍內(nèi)價低者得。
張軍友負責(zé)區(qū)域內(nèi)的兩個樓盤在第一批收購時中標。他介紹，被收購的房源約3000套，占兩個樓盤房源總數(shù)的四分之一左右。
此外，實際收購名單和公布的候選人一致，收購價格、付款節(jié)奏、甲乙雙方權(quán)責(zé)要求等合同內(nèi)容9月下旬就已全部談完。受國慶假期后鄭州新冠肺炎疫情影響，合同簽訂進度延后，目前正在走審批流程。
9月1日，鄭地租賃發(fā)布第二批招標公告。張軍友所在的公司再次參與，預(yù)計將有近2000套房源被收購。
據(jù)《鄭州日報》9月21日報道，鄭州計劃2022年全年分批收購10萬套商品房作為人才公寓，首批收購2萬套目標已基本完成，第二批收購正在進行中，年底部分人才公寓可正式投入使用。
9月23日，濟南城發(fā)集團公布中標名單，5家房企入選，其中3家有央企背景。濟南城發(fā)集團由濟南市國資委全資控股。
濟南城發(fā)集團一位工作人員告訴南方周末記者，目前3000套商品房已經(jīng)收購?fù)瓿?，收購項目中有些尚未完工，要等明年才能交付。后續(xù)是否還有收購計劃尚未確定。這些房源將以市場化方式運營，租賃給有需求的外來年輕人。
收購商辦項目
對于收購標的，鄭州和濟南選擇的都是去化困難的商辦公寓。這些項目原本用于辦公樓等商業(yè)用途，被開發(fā)商改造為可居住的公寓。
“商辦資產(chǎn)最大的問題就是去化速度特別慢。”張軍友介紹，鄭地租賃公布的第一批候選名單全部為商辦項目。鄭州之前在新建城區(qū)規(guī)劃了大量商辦，僅經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)兩個區(qū)域就達數(shù)百萬平方米。
在高新區(qū)主干道科學(xué)大道沿線，挨著馬路的地塊全部為商辦，里面為住宅。“一條路兩側(cè)全都是寫字樓，一眼望過去一片繁華大都市景象。”張軍友描述。
然而，鄭州規(guī)劃的大量商辦尚沒有足夠商業(yè)項目入駐。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年以來鄭州公寓供應(yīng)量爆發(fā)式增長，2021年庫存量已達394萬平方米，去化周期近8年。上述濟南城發(fā)集團工作人員介紹，此次濟南收購的3000套商品房也全部為商辦公寓。因為此類房源相比住宅價格更低，收購后向外租賃不會虧本。
王光明在一家全國性房企山東區(qū)域工作，他告訴南方周末記者，公司在濟南開發(fā)的一處住宅項目售價約17000元/平方米，同樣地段的精裝商辦公寓價格低近一半。
張泉在濟南一家中標央企任中層管理，他向南方周末記者透露，濟南城發(fā)集團的收購價比市場價更低。他所在的公司有一千多套房源被收購。
濟南同樣存在商辦公寓庫存大、去化難的問題。同策咨詢濟南地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年濟南全市公寓整體存量已達到近五年高位，去化周期近4年。
“濟南此次收購的項目大多區(qū)位條件不佳，去化更為困難。”王光明說。
李宇嘉分析，很多商辦項目屬于政府規(guī)劃的總部基地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，原本不是用來發(fā)展房地產(chǎn)的。一旦規(guī)劃目標過大，又沒有足夠的招商引資項目落地，大量辦公樓消化不了，最終變相成為房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)在由政府收購，“相當(dāng)于我花錢買過來，把這個故事給圓了。”
另外，保障性租賃住房一般要求建筑面積不超過七十平方米，商辦公寓面積小，比大戶型住宅更適合作為人才公寓向外租賃。據(jù)受訪者介紹，鄭州和濟南收購的商辦公寓，面積均三四十平方米左右。
資金要求?？顚Ｓ?/strong>
張軍友所在公司中標的兩個樓盤，市場價在7000元/平方米左右，鄭地租賃的收購價大約是市場價的八五折。這意味著，鄭地租賃要拿出約8億元收購款。
據(jù)他了解，這筆錢中20%由鄭地租賃母公司鄭州地產(chǎn)集團有限公司提供，該公司為鄭州市國資委100%控股。其余資金主要由鄭地租賃以收購的房子作為抵押進行融資，其中國家開發(fā)銀行（下稱國開行）的貸款是重要資金來源。貸款利率1%左右，約為目前首套房商貸利率的1/4。
南方周末記者多次致電鄭地租賃求證這一信息，電話一直未能接通。
據(jù)《證券時報》等多家媒體報道，9月13日,鄭州市金融工作局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加大對房地產(chǎn)企業(yè)金融支持的建議的答復(fù)》，稱已與國開行簽訂了3000億元協(xié)議，其中1600億元用于棚改貸款，未來將通過收購現(xiàn)有安置房等機制緩解開發(fā)商流動性。目前該答復(fù)已從官網(wǎng)撤下。
李宇嘉分析，如果單純?yōu)榱巳齑媸召彺媪糠吭矗胤秸疅o法獲得國開行貸款。收購存量房源用于人才住房相當(dāng)于地方政府履行公共職能，國開行的投入師出有名。
張軍友表示，被收購項目的資金要求專款專用，優(yōu)先保證項目建設(shè)完成。
他所在公司中標的兩個樓盤實際還沒有建完，建設(shè)過程中，公司只有在需要付工程款時才能向鄭地租賃申請付款。資金存放在由雙方設(shè)立的監(jiān)管賬戶上，施工完成并通過驗收后由鄭地租賃將工程款直接支付給施工單位。在交房前，鄭地租賃最多支付總收購金額的90%。
張軍友估算，扣除工程款之后，公司賣給鄭地租賃的3000套房能收入約4億元，但由于市場價本身較低，算上拿地成本后公司依然是虧的。不過，“公寓項目現(xiàn)在在市場上也是賠錢賣”。
上述濟南城發(fā)集團工作人員介紹，濟南此次收購的資金來源為企業(yè)自有資金和社會融資，但沒有透露兩者所占比例及社會融資渠道。
“相當(dāng)于兜底”
繼鄭州和濟南之后，蘇州也開始收購商品房。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱蘇州住建局）向南方周末記者確認，蘇州也是以國企作為購買主體，收購存量房源用作人才租賃住房。
該局工作人員表示，此舉主要是落實2021年8月發(fā)布的《關(guān)于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》。
這一意見提出，“未來3年在全市提供不少于10萬套人才公寓”，房源籌集手段之一為“市場化籌建”，要求“各地可通過購買、租賃等方式整合市場房源的方式籌集人才公寓，加大人才住房供給”。
網(wǎng)傳蘇州市政府收購量約1萬套，但蘇州住建局未向南方周末記者證實這一數(shù)字，稱具體購買計劃將結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引人才的需要制定。
位于蘇州工業(yè)園區(qū)的“越秀·悅見云庭”是被收購的項目之一，南方周末記者以購房者身份向該項目置業(yè)顧問李奇咨詢，對方表示，蘇州國企在該項目收購了443套房源，占總房源約三成。
不過，蘇州沒有公開招投標。
李奇透露，收購只要求數(shù)量，并沒有鎖定具體房源。目前收購方已向公司支付20%首付款，但所有房源依然可對外出售，只需為政府留出443套房源即可，“相當(dāng)于兜底”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方周末記者分析，蘇州的收購本質(zhì)上或許為質(zhì)押，即開發(fā)商將房子抵押給收購方，獲得流動資金，房子賣出后再還錢，賣不掉則由收購方購買。
張大偉認為，收購商品房涉及大額資金交易，必須經(jīng)過公開招投標。若蘇州市政府以購買方式籌集1萬套商品房，按當(dāng)?shù)胤績r計算，需花費上百億資金，沒有任何公示不合常理，質(zhì)押則不存在這些問題。
土拍托底
由于沒有公開信息，蘇州各樓盤的置業(yè)顧問們只能通過相互交流獲知樓盤收購情況。李奇綜合信息估算，目前蘇州大約有1000套房源被回購，都是住宅項目，且均為國資參與開發(fā)的樓盤。
除悅見云庭外，瀾庭敘、花語云萃、觀瀾雅境三個樓盤也向南方周末記者確認，有房源被政府收購。
企查查顯示，上述前三個項目分別有蘇州工業(yè)園區(qū)管委會、蘇州高新區(qū)管委會、相城區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室等當(dāng)?shù)貒Y參股，最后一個項目由央企中國建筑集團有限公司旗下公司開發(fā)。
蘇州一位中介向南方周末記者提供了業(yè)內(nèi)梳理的收購名單，所涉20個項目中主要由國資房企開發(fā)，其中以蘇州各區(qū)區(qū)屬國資為多，部分項目有央企背景。
蘇州一位本土開發(fā)商向南方周末記者分析，由國企收購國資房企的存量房源，是為了讓國資房企回籠資金繼續(xù)在土拍市場托底。“就是給開發(fā)商一點信心，讓他們繼續(xù)拿地。”李奇也表示。
蘇州沒有公布收購主體，南方周末記者致電多家可能參與過收購的國資房企，希望詢問收購細節(jié)，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
10月31日，蘇州第四批集中供地收官，共出讓18宗涉宅用地，拿地企業(yè)以地方國資城投為主。
濟南收購的存量房源同樣集中在國資房企開發(fā)的項目上。上述濟南城發(fā)集團工作人員表示，標的的選擇沒有傾向于國資房企，主要是根據(jù)招標規(guī)則進行評分排名。
王光明所在的房企屬于民營企業(yè)，沒有參與此次收購。他表示，主要是因為此次收購要求所開發(fā)的項目為自有資金建造，濟南目前大部分民營房企的項目都是多家公司持股，不符合要求。
濟南城發(fā)集團的招標文件中寫明，“本項目不接受聯(lián)合體參與”。
李宇嘉分析，政府收購選擇民營房企還是國資房企，受收購資金來源影響。如果是財政資金，則傾向于收購國資房企項目，“公共資金對公共企業(yè)不會有什么審計風(fēng)險”。如果資金來源于國開行等渠道貸款，則不局限于收購國資房企。
（應(yīng)采訪對象要求，文中張軍友、李奇、張泉、王光明為化名）
南方周末記者 衛(wèi)琳聰
