北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
孩子26年上小學，戶口在海淀清楓華景園，對口小學是東升實驗小學，小升初在學院路片區。孩子奶奶房子在海淀觀林園，對口小學石油附屬實驗小學（分校），小升初是西三旗學區。兩邊小學都不理想，我們不是特別雞娃的家長，目前和老人都住在順義后沙峪（我們的二套）雙裕花園老舊小區別墅，1400W左右，出售難，居住舒適便利，就是沒學區。為了孩子上學海淀區我們和奶奶的房都可以置換，但不知道怎么安排妥當，考慮幾個方案：
1、賣清楓華景園兩居約1000W置換到西城德勝，顧慮是不太能接受老破小的生活環境，還有西城區溢價高，現在置換德勝學區26年還能否順利入學，教改后是否值得換？
2、賣清楓華景園置換到海淀相對小學初中較好的片區，上地或者其他片區您有具體小區推薦嗎？現在換屬于1911后，是否有風險？
3、海淀我們和奶奶房子都賣了，預估2200W左右，換個學區和居住條件較好的大房子，顧慮也是怕1911后政策風險，二換一動作大，是否值得？被調劑風險大不大？
4、保守等待（我老公意見），矬子里面拔將軍，如果現有學區二選一，選學院路還是奶奶的西三旗學區（屬于四老房入學排位）哪邊更有優勢一些？如果是您會怎么安排處理？
A：
1.換德勝1000萬，想要面積大點兒的就是老房，溢價確實高點兒。學院路和西三旗是東西海溢價低的，而德勝是高出的，按比例說的話大概相差20%吧。2026年是入學低谷期了，學位應該比現在寬松。但這誰敢保證啊，西城那么多政保呢。值不值得的只能是賭，進入牛校就算是賭贏了，值得。這看運氣吧，德勝之所以價格降的不多，就因為有不少家長都在賭，所以撐住了溢價。考慮好就買唄，應該2026好得多。
2.海淀派位最好的就是上地了，其他學區基本都靠雞娃上岸，至少到現在還是如此。按現在的情況是沒什么太大風險，調劑的不多。到2026年應該更寬松，理論上風險更小。
3.2200萬，那買紫金長安不就得了，育英學區，品質好學校也好，九年制直升就省心了。政策無法預測，只能是說2026年入學人數少了小一半呢，應該犯不上折騰調劑了。除非是放寬外地人落戶或“租購同權”什么的。但就算是有這些政策，以紫金長安的價格也沒多少家庭買得起和舍得租的。
4.保守的，這不敢建議，但到現在的常規選擇是學院路在前。如果是我就換紫金長安了，到什么時候優質資源都是稀缺的。育英這些年的成績誰都知道，房子又好，保值性自然就強，九年制還省心。怎么都是折騰，那何不選個穩妥點兒的呢？僅供參考。
二
Q:
想問100萬之內的郊區落戶房，燕山的怎么樣？因為我今年95分，希望三年落戶，難度較大，所以想買套郊區的房子加分。不求升值，只要能保值就行，目前看的是房山總價100萬之內的老房。問了當地中介，大部分還是能貸款的，就是貸款年限要少一些。我想問問您怎么看保值性？
A：
1.保值性，這要是這種佛系的態度就可以算合適的。燕山畢竟有地鐵，從交通來說只是通勤時間長些而已。就是太遠了，房子也都老了，很少有從市區專門到這里買房的，所以升值未必落后多少，但是流動性弱，傳導的排序也靠后。基本上等到這里上漲的時候，北京的整體行情也就該結束了。
2.所以這也沒什么說的，保值也還行，從當年的千把塊錢也漲到現在的小兩萬了，不算落后什么，地鐵給了挺大的支撐。劣勢就是出手慢和排序靠后，畢竟不少人對這種工業板塊不是太放心。但實際上沒什么，只是一種觀念而已。該買就買吧，出手時慢慢賣別著急就行。僅供參考。
三
Q:
現住在門頭溝黑山，兩居室價值300萬吧。現在是明年孩子上學，想換到石景山或海淀的好學區。而且我這玉泉路上班，每天往返很辛苦。現在看了遠洋山水的，房子還行，但中介說不保證能上學。也看了海淀的，都是挺貴的老破小，我們的預算在500左右，買不到合適的。如果再租房的話也不合適，遠洋山水的兩居要七八千。然后現在看了看建西苑，算是便宜的，所以您看有什么建議嗎？
A：
1.這我好像沒什么建議吧？就是現狀，確實不好兼顧。
2.中介說的是對的，景山遠洋的學位一直很緊張，非常緊張，所以之前都是要求落戶5/6年的才行。明年是入學的最高峰期，年限大概率不會放寬。所以就算是你們買了也意義不大，解決個自住，然后去周邊其他石景山的學校上學。
3.海淀的房子貴，能有什么辦法啊。估計看的還是萬壽路學區的吧，都挺貴的，500萬也就是占坑兒房，夠嗆能自住。建西苑，五一分校，獲得海淀學籍的價值更大。價格是不貴，但溢價率其實不低。這和同經度的北部西山楓林一對比就知道，同時期的經適房小區，價格也一致。現在兩邊的價格差都是學區溢價，至少20%以上吧，接近海淀平均值。
4.這還是自己定吧，我實在沒什么建議，都是一分錢一分貨，學區的選擇只能家長定。幫不上忙。
四
Q:
我退休后準備隨子女居住北京。目前孩子在北京成家立業了，住房在回龍觀，孫子剛一歲。我有兩個想法：一是也在回龍觀附近買套兩居室，考慮年齡大后不便住樓梯房，想選擇電梯房，你有什么推薦的新房或二手房嗎？二是考慮小孫子以后的上學問題，在海淀區買套兩居室，不知能否把他戶口從昌平區轉到海淀區的房子里。且預算四五百萬能否在海淀區買到電梯房。此外房子房齡最好在20年以內。就這樣的情況，你有什么好的建議嗎？
A：
1.房子我可沒推薦的。我不是中介，找房只能問他們，我沒房源的。
2.海淀，買了房就能遷戶啊，沒有障礙。4/500萬，兩居室，電梯，20年之內。不太好買到，這期望值高了點兒，海淀相對邊緣板塊的有，比如上莊，馨瑞家園的兩居室大概在500萬左右，十多年的房齡。但這里是保障房，品質算不上多高，學區也很普通，很多都是為了占海淀學籍的來買，所以同樣有學區溢價的。其他的也有，但一般都比較小，5/60平米吧。比如清河的強佑新城就有，商品房小兩居。但戶型不是太好，不算方正，學區中等。
3.其他的不好找了，就算有這價位的也肯定有硬傷，大多數都是自己改的，談不上宜居，一般也都是占學位的為主。我不好建議，這價位一般是海淀占坑兒房的價格，也就是不圖自住，就是占學位的。像這要求是各項兼顧了，不容易，找找看吧。最好降低一些需求，比如不太要求房齡什么的，老公房的選擇就多一些了。僅供參考。
五
Q:
我們家有兩套房，一套是東三環邊上87年六樓四層的兩居室老房，小區環境不錯，車位也算寬裕。另一套是亦莊的新房，還有貸款。我們夫妻兩人四十多歲，從保值增值的角度來看，東三環邊上的房子是賣了還貸（壓力不大），還是出租好呢，或者是把老房賣了再買新房？主要是擔心老房子會越來越不值錢，雖然房子的小區環境、周邊環境、交通、購物都很好。
A：
1.有問題就直說小區名字好不好，干嘛這么提防啊，我又不搶你們房子。就跟上醫院看病似的，哪兒不舒服直說，非得告訴大夫：你猜，你再猜。這怎么猜啊？
2.簡單說吧，一般來說成熟地段的老房算是保值最穩妥的，這么多年就是跟隨大盤，團結湖呼家樓亮馬橋什么的都差不多。只要房子沒有硬傷，那就不吃虧不占便宜，跟著大盤漲跌，租金也相對高。劣勢就是老唄，出手的時候掛牌期長，行情期間上漲的排序也靠后。其他的沒什么。
3.老房越來越不值錢，那20年前東三環老公房剛上市的時候才3000多，現在好歹7萬多了，要不值錢早不值錢了。故宮四合院更老，哪個不值錢的給我來幾套。郊區的老房吃點兒虧，尤其是遠郊的，市區成熟板塊的無所謂。房子本身早就不值錢了，一拆就是磚頭瓦塊的垃圾。能保值的就是那塊兒地，是地段兒值錢，別搞反了。這就跟掛著京牌兒的破車似的，車就是廢鐵，值錢的是牌子。
4.總之圖個穩妥就留著，愿意提前還貸就還，看自己的判斷了。僅供參考。
六
Q:
房山長陽鎮房子怎么樣，首付120左右，預算300多萬的兩居室，一個是房山長陽地鐵站附近的首開熙悅山瀾庭，挨著地鐵，出行方便；另一個是長陽光合作用，現房精裝，36000-38000，為啥這個新房價格偏低，買了就能直接住，值得購買嗎？剛需急買房。
A：
1.長陽的房子多數都挺好，但這120萬能買到300多萬的嗎？稅費是另計還是包括在首付里，一般都要十來萬的，至少十萬的準備吧。市場價300萬的一般能貸170多萬，這首付就很勉強了，超過300或加上稅費什么的，讓當地中介給算好賬吧，別輕易簽約交定金。
2.為什么價格低，房產價值是由地段決定的，一步差三市能理解嗎？隔一條鐵道或一條河能差出兩個世界，一條馬路成為價值分割線的也有的是。商品價格是由供需關系決定的，感興趣的人少，也不愿意出高價，所以才便宜唄。房子是用來住的，覺得合適就是值唄。經濟實惠，自住為主吧，其他的期望值別太高，也有可能跟上板塊大盤。
3.瀾庭的讓當地中介算好賬，也看好房源別有硬傷。估計是300萬出頭兒的吧？大概率不是太好的房源，有可能流動性弱，出手的時候不太好賣，要不然一般不會這價格。僅供參考。
七
Q:
想給孩子買房，他工作在南二環外，戶口在西城姥爺家，想買個500萬的房，作為他第一套房，一方面離單位近，二是增值日后置換更大點的好出手，可就是不置換日后小兩口住也不錯，看了鼎立家園一居和草橋花卉大觀園兩居帶電梯回遷樓，您幫給分析一下，還有更好的也費心推薦推薦，鼎立大板420（57平），花卉旁的580（80多平），都虛高，花卉大觀園兩居過高，感覺品質一般，孩子喜歡大觀園的安靜，旁邊有大觀園環境好。
A：
1.花卉大觀園指的哪個小區啊？欣園四區還是今日草橋啊？80多平580，7萬多，那就是欣園四區的。這里的電梯是錯層，看是否能接受。保值還行，沒弱于板塊平均值，主要是板塊挺好，所以算比較典型的自住+保值。
2.但這虛高怎么說呢，北京有不虛高的房子嗎？當年四區的房子才賣3000多，也不用什么指標，找點兒關系就能買。那會兒房子不值錢也不升值，沒人愛要。現在都7萬多了，回遷房也不會多高的品質，是挺貴的。
3.這我也不好說什么。只能說草橋在豐臺算挺不錯的板塊，排序靠前。離金融街麗澤都方便，板塊內還有不少的土地，未來也至少不差，反正到現在為止是略贏了大盤的。四區雖然是回遷房但也還可以，基本就是跟隨板塊大盤漲跌，不算弱。這看自己的需求吧，房子是用來住的，自己喜歡就是最好的。僅供參考。
