近期，中央出臺降低房貸利率、降低公積金利率、換購退稅等三大地產政策。
具體來看，9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率，財政部、稅務總局宣布換購住房個人所得稅退稅。
在當前房地產市場環境下，本輪930地產新政應如何理解？又將對地產市場產生什么影響？國盛證券分析師熊園、楊濤和天風證券分析師韓笑在最新的報告中發表了相關看法。
國盛證券指出，整體看，本次屬于中央層面“三箭齊發”，旨在穩信心、穩預期，進而穩地產、穩增長。本次由中央直接出手，覆蓋范圍較廣、信號意義較強，有助于提振市場信心、改善居民預期。
分類看，本次對首套房支持力度較大、但限制多；對二套房支持力度較小、但限制少。
放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大、但限制也較多。
公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調整，效果有限。
換購住房退個稅：針對二套房的改善性需求，力度較小、但限制較少。
天風證券指出，不同于2014 年930 率先放松居民加杠桿的空間，本輪930政策重心在于降低居民購房的交易、置換和資金成本。
個人住房公積金貸款利率自2015 年以來首次下調，可能代表地產信貸寬松小周期的開啟，未來首套房貸利率有望加速進入“3 字頭”時代，未來不排除合理改善需求下二套房貸利率下限的調整，且一步到位式的調整能夠實現政策效用的最大化。
本輪930 政策意味著金融機構和政府讓利意愿的提升，但是政策依然珍惜寶貴的杠桿空間。置換需求退還個人所得稅（差額20%或者全額1%-2%）雖然整體稅費節約效應并不明顯，但是對于嚴格執行差額計稅的城市如北京有望顯著推動此前非“滿五唯一”的改善需求提前入市，同時合理避稅需求下做低網簽價的動力弱化，也能釋放部分增量杠桿空間。
于效果而言，國盛證券認為，Q4地產修復動能有望提升，但顯著回暖較難。
此前寬松周期中地產景氣大幅反彈，是多種強刺激政策的綜合結果。本次并非全面放松，中央仍有定力。傾向于認為，本次放松將進一步提升四季度地產修復動力，但僅靠利率下行、退稅的效果有限，地產景氣度有較大程度的修復需要“地產進一步放松+疫情受控配合”。
天風證券持相似觀點，指出四季度銷售降幅或收窄。
未來一段時間行業將延續托底與出清共存，格局優化alpha 與政策寬松beta共振。新一輪寬松政策密集出臺有望提振市場信心，推動四季度銷售降幅顯著收窄。
本文綜合自國盛證券《對本次 930 地產新政的 4 點理解》和天風證券《從因城施策到降系統成本》
