文/龐無忌 曹旭帆
最近，針對公攤面積的討論持續升溫。一些地方已經采取行動。譬如，內蒙古自治區住房和城鄉建設廳近期在答復政協委員《關于規范房屋“公攤面積”的提案》時表示，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。而重慶早在2002年6月就以地方法規的形式，對商品房的計價方式作出明確規定：商品房現售和預售要以套內建筑面積作為計價依據。
公攤面積究竟能不能取消？它的存廢對房價是否有影響？現在是取消公攤的好時機嗎？
國是直通車聯合騰訊財經近期舉行網絡直播，邀請景暉智庫首席經濟學家胡景暉、廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進行討論。取消公攤面積是否有必要？專家們有不同的見解。
01
公攤面積多少合適？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
合理的公攤面積大概在15%左右。當然，根據房子不同的戶型、樓型、房屋項目，具體設定不一樣。
國家有相關規定，不同樓宇公攤面積比例上下限不一樣：7層以下住宅公攤率為7%到12%，12到33層公攤率為25%，別墅類公攤率為1%到8%。
很多人喜歡購買“一梯兩戶”，即：一部電梯兩戶，南北朝向的房子，因為這樣的房子可能達到90%得房率，公攤較小。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
公攤大小多少，應該成為購房者關注的一個指標。對于剛買房的人來講，一方面要算得房率，百分之百減去得房率得出的就是公攤；另一方面，還要看空間利用得怎么樣。
如果是電梯房，公攤一般在20%以下比較好，超過20%公攤就比較大了。
02
公攤面積是否該取消？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
公攤面積是2001年執行《商品房銷售辦法》中明確規定的。公攤和預售制度從歷史上來說，都是從香港學習來的，但2013年香港已取消公攤，使用套內面積計價。
世界上絕大多數國家都是使用套內面積交易房屋的。重慶市作為試點，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤本身不是不可為。
取消公攤并不會導致房屋總價上漲，因為公攤面積計入房價，只是計價方式發生了變化。取消公攤確實會有一些管理方面的麻煩，比如：存量的住房如何處理，新老辦法如何銜接等。
但取消后，老百姓買房子可以買得明明白白，也有助于提振市場信心。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
將公攤計入購房面積這一模式存在多年，不是一夜之間就可以取消的，它有其存在的合理性。老百姓買房不能只買套內實用面積，而不為其他的面積付費，例如墻體面積、公共使用面積等。
當前，老百姓不滿的情緒主要集中在公攤面積不透明上，包括公攤是不是真的需要這么多？一套房子的公攤面積是否真如開發商所聲稱的那么多？
如果真正的公攤部分能清楚明白地向購房者展示出來，而且也是合理的，不存在虛增公攤面積來做大開發商利潤的話，保留公攤是沒問題的。
如何讓公攤的管理更加精細化？一種做法是，計算公攤的成本和建房的成本有沒有差異。如果有，在定價環節，可以考慮進行分開定價。
再比如，引入獨立第三方對公攤做一個實測，在預售階段就把面積實測出來，做到所有公攤信息都清晰透明。如果做不到，那么取消公攤面積可能是一種不得不做的舉措。
03
取消公攤房價會漲嗎？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
這只是一個計價方式的變化。如今對很多購房人來說，包括二手房業主，他們關心的是實際房屋的價格（總價）。
如果僅僅因為把公攤取消，計價方式、計價面積發生變化而帶來房價變化，可能短期對市場有一定影響，但是中長期來看不會有什么影響。
就像買海鮮，是帶水帶殼的價格還是去水去殼的凈價一樣，本質上并無區別。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
取消公攤以后，房屋單價肯定會上漲。如果一下過渡到以套內面積計算房價，會拉高整個市場價格，在實際操作中不太可能這么做。
后續房屋可能會采取兩種計價方式：一種是包含公攤在內的計價方式，另外一種是不含公攤的計價方式，兩種計價方式都列出來，對市場和購房情緒的影響會小很多。
04
現在取消公攤是好時候嗎？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
往往重大改革更容易發生在行業低潮期。去年三四季度開始，房地產業進入低潮期。
現在關于取消公攤的討論很多，如果順勢而為，可能推動改革會比行業在高歌猛進期時更容易一些。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
取消公攤的呼聲很高，反映了百姓的訴求。如果能借這種討論進一步規范整治市場亂象，結合政府近期的其他類似工作，會起到提振樓市信心的效果。
05
取消公攤已經買房的人怎么辦？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
從過去的經驗來看，2012年香港全面取消公攤，2013年全面執行，但是對已經買了房子人并沒有給予什么補償，按照總建筑面積買房的人仍按以前的規則執行。
而且香港規定，執行新規后，如果不按照實際的使用面積標注可能會被罰款甚至判刑。
也就是說，取消公攤后，基本是按“老房老辦法，新房新辦法”這個原則。
06
從重慶經驗看取消公攤會影響樓市嗎？
早在2002年，重慶就規定：商品房現售和預售要以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
從實際操作來看，當地新樓盤以套內面積計價銷售，但二手房市場依舊以建筑面積計價。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
重慶近年來房地產市場走勢和房價，與公攤面積是否取消沒有太大關系。但需要注意，取消公攤不代表房子沒有公攤了，也不代表公攤都是透明合理的，只不過沒有把公攤作為計價方式而已。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
重慶近些年房價能夠得到有效的控制，非常重要的一條在于“人地掛鉤”，即城市、產業、就業人口和土地供應，包括相關調控政策能夠保持在一個合理水平。這些因素都比一個簡單的計價方式調整來得更重要。
07
取消預售制能解決公攤難題嗎？
有網友認為，公攤的許多問題都與預售制有關。如果房屋以現房銷售，購房者眼見為實，看到公攤面積過大時，可以選擇不買。取消預售制能解決公攤難題嗎？
景暉智庫首席經濟學家胡景暉：
這兩個問題確實是掛鉤的。但事實上，以中國目前房地產的實際情況，立刻取消預售制恐引發更多問題。
過往20至30年，針對公攤、預售等都有一些批評的聲音，但改正不能一蹴而就。
我們可以探討一些漸進式的、可行有效的方案，讓中國整個房地產長效機制完善起來，讓房地產業走得更遠，避免對實體經濟、百姓生活等造成沖擊。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：
其實預售制本身是開發商融資的一種手段。如果取消預售，對土地財政、房價、供應等都會造成沖擊。我們不能因為某一項制度出現問題就馬上談取消，而是應該探究究竟是制度本身的問題還是執行走樣了。
現實是中國的預售制度非常嚴格，但執行時卻出了問題。取消預售的確能保證房屋順利交付，但是并不代表房屋的公攤是合理的。
公攤更重要的還是要信息透明，要能接受社會監管，接受購房者和政府的監管。
來自：國是直通車
編輯：陳昊星
責編：魏晞
